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2024年，中国房地产市场已步入下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现两位数下跌，房地产成为内需不足的最大掣肘。2024年中央稳地产政策果断应对、不断升级，从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。10月以来居民购房需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象，表现为：新房销售和二手房成交量上升、一线城市房价与地价止跌、商品房库存去化周期缩短；但是仍面临一系列问题，包括：房地产投资仍持续低迷、多数城市房价仍在下跌、土地出让收入下滑冲击地方财政、房地产企业债务风险仍需进一步化解。本文回顾2024年房地产市场运行特征，全面梳理商品房市场变化、土地出让市场特点、房地产企业经营风险，分析制约稳地产政策效果的堵点。展望2025年，楼市能否止跌回稳？房地产销售和投资走势如何？未来房地产政策又该如何进一步发力？
一、2024年房地产形势总结：销售以价换量、投资持续探底
2024年，房地产市场量价齐跌、跌幅较大。预计2024年商品房销售面积、销售金额、房地产投资同比分别为-12.7%、-17.2%、-10.5%，相比2021年高点分别下跌43%、45%、33%。今年稳地产政策坚持“优化存量、严控增量”，从供求两端共同发力，特别是926政治局会议以来，楼市出现多重积极信号。
1、销售：房地产新政取得初步成效，新房销量同比跌幅收窄，核心城市成交升温。一是新房市场成交明显回暖。年内房地产销量从低位修复，前三季度新房销量同比下降明显，而10月、11月，新建商品房网签成交面积连续两个月同比和环比双增长，结束连续15个月下降，二是二手房交易活跃，核心城市房价预期边际好转。在房地产税收新政公布后，一线城市二手房网签量在纷纷创出新高，一线城市二手房价格指数环比连续两个月正增长。三是全国商品房库存去化加快。全国现房库存从高位回落，11月末新建商品住宅待售面积3.77亿平方米，库存去化周期19.5个月，均较年内高点明显下降。
2、投资：房地产投资同比加速下降，这是前期销售低迷的结果，但从长期看房地产供给减少有利于形成新的供需平衡。1-11月全国房地产投资累计同比-10.3%，自2022年以来连续三年拖累经济增长；投资持续下滑是行业主动去库存的结果，从长期看供给减少有利于促进行业供需再平衡。
3、土地市场：土地出让成交规模整体萎缩、区域结构更加集中，一线城市土地成交占比上升。从全国看，土地成交面积、土地出让收入大幅下降。1—11月全国300城住宅用地推出规划面积、成交面积同比双双下降，300城住宅用地出让价款同比下降31.8%；28个省份土地出让价款同比负增长，广东、四川等经济大省跌幅较大。从地方看，区域分化加大，一线城市土地市场升温、土地出让收入占全国比重继续上升。9月以来，一线城市成交土地均价、楼面价、溢价率等指标环比回升，北京、上海等核心城市拍出高总价、高溢价地块；1—11月一线城市住宅用地土地出让价款占300城的比重达22.0%，较2023年提升3.1个百分点。
4、房企风险：销售业绩大幅下降，房企“以销定产”导致拿地减少，同时新增融资困难。从业绩看，2024年前三季度A股上市房企毛利率和净利率均降至历史低位，超半数房企出现净亏损。从拿地看，房企待开发土地库存积压，新增拿地更加谨慎。1—11月，TOP100房企拿地金额同比下降31.5%，拿地区域集中在一二线核心城市。从融资看，房企总体债务规模压降，但新增融资困难，原因在于房企现金、所有者权益占总资产的比重下降，市场担忧行业信用风险。1—11月房地产开发企业自筹资金同比下降11.0%；房企非银融资总额较上年同期下降26%。
二、稳地产政策力度空前、效果明显，但是稳楼市仍需解决五大难题
一是一线城市房价回稳但全国层面房价止跌回稳尚需时日，部分城市房价下跌产生的负向财富效应降低了居民消费意愿，“价格下跌-销售低迷-投资萎缩”的负反馈链条仍待破解，低能级城市问题尤为突出。
二是房企业绩大幅下滑、发债困难，信用风险仍未有效化解，企业现金流紧张进一步加剧行业收缩。
三是“房地产冲击地方财政-地方财政支持收储等力度不够-地产难以企稳”的循环以及“政府大力收储但居民就业和购买力仍未恢复”的单边发力格局亟待打破。解决当前房地产问题不能局限于房地产供需本身，需要全面提振企业和居民的预期、发挥地方政府积极性，才能彻底扭转房地产市场低迷的局面。
四是存量房收储用作保障房还面临成本收益不匹配、激励机制不健全等政策困难。部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖利息支出及运营维护成本。在多重约束性目标考核压力下，地方政府推动房地产止跌回稳让位于其他目标，推进的积极性不高。
五是房地产发展模式仍处于调整期，人口形势变化、居民住房观念转向、房企经营模式变化叠加，解决市场结构性失衡尚待时日。
三、2025年房地产形势展望：“止跌”渐进，“回稳”有望
展望2025年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，预计在一系列政策作用下中国房地产会止住过快下跌的状态，全年销售和投资的同比降幅都将有所收窄；但是整体市场修复“回稳”尚需时日，修复程度取决于稳经济和去库存的政策力度。房地产“止跌回稳”不是一蹴而就的，需要政策协同发力，持续用力，将制约房地产持续修复的堵点逐一突破。其一，稳经济才能稳地产。2025年，实施更加积极有为的宏观政策，通过经济增长带动收入增长，从而实现居民预期回暖和消费能力修复。其二，去库存政策持续用力才能加快实现房地产市场供需平衡。2025年，专项债对存量房收储和对存量土地消化支持政策落地，央行保障房再贷款工具和“白名单”项目贷款使用到位，新房市场量价有望于2026年全面回到正增长轨道。
未来市场回稳的链条，将从量的回升传导到价的企稳，从销售的企稳传导到投资的修复。2025年收储存量房和城中村改造两大政策力度加码、购房需求释放都有助于新房销售的进一步修复，但存量未开发土地库存去化难度较大，拿地和投资修复相对滞后。
1、销售：新房目前销量的基数偏低，2025年新房销售面积同比有望回升至-6%，年内走势前高后低。从量来看，当前商品房销售面积累计下跌幅度已经“超调”，2024年新房销量低于中长期潜在需求，具备止跌回稳的条件。2025年货币化安置城中村改造、专项债用于收储存量房等有利因素有助于新房销量跌幅收窄。从价来看，部分核心城市的房租收益率伴随价格下行而上行，高于理财市场收益率水平，意味着居民依靠租房获取收益的预期初步改善。2025年一线城市房地产销售逐步回暖，可能会带动房价整体预期改善。预期2025年全年商品房销售面积下降6%左右；全年商品房销售金额同比下跌8%。从节奏看，一是“小阳春”可期，全年销售面积同比增速前高后低，一季度销售面积同比有望正增长；二是警惕“倒春寒”，由于新楼盘供应规模依然较弱、以及年中推出房地产新政的翘尾因素，二季度之后销量增速预计将逐月走低。
2、库存：增量政策力度大、资金足，2025年存量房库存去化有望加快。2025年财政支持专项债保障房收储、货币化安置支持城中村改造等政策有望加快去库存。选取当前可售住宅库存过高的18个城市，初步测算收储规模将达0.77亿平方米，收储金额规模达0.70万亿元。
3、投资：土地购置费支出是房地产投资中的主要组成，土地购置费支出下行压力加大，2025年投资改善幅度较小。鉴于房企土地购置费支出滞后于拿地金额变化，其对投资的拖累将在2025年显现，预计2025年土地购置费同比继续下行至-11.0%。但房企“白名单”项目、保障房项目带动施工相关建安投资好转，有望支持2025年房地产投资跌幅小幅收窄。预计2025年房地产开发投资同比-8.5%，较2024年回升2.0个百分点；而剔除土地购置费的房地产投资同比-7.0%，较2024年回升4.5个百分点。
4、中长期房地产需求受到城镇化率提升、人均居住面积增加、城市更新改造推进的三大支撑，未来十年城镇住房进入结构优化和品质提升的发展时期，房地产行业将处于新旧模式转型的关键期，要通过土地、财税、金融等政策协同发力，加大力度保供给、促需求和稳房价。一是尽快解除非必要的限制性措施，让商品房回归市场化配置。二是统筹严控增量和优化存量，加大收储存量房和房企存量土地等支持力度。三是引导鼓励高品质住宅产品开发，以优质供给满足居民合理需求。四是推动存量商办用房改建为保障房，稳定商业地产市场。五是制定系统性的房企风险化解方案，通过资产剥离、破产重组、市场化并购等手段妥善处置房企信用风险。六是优化商品房相关基础性制度，深化土地制度改革。（详见正文）
风险提示：居民收入增长与购房意愿偏弱；城中村改造与收储政策落地不及预期。
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