廖英敏：房地产市场走到了十字路口

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上周，上海市政府允许在上海持长期居住证满三年的非本地居民购买第二套房，以此来刺激低迷的房地产市场。2月28日却出现了180度大转弯，上海市政府取消了这项政策，对此，官方没有给出任何理由。上海成为继广东佛山和安徽芜湖之后第三个调控新政被叫停的城市。
    从佛山、芜湖和上海的调控新政，我们可以看出中央控制房地产市场的坚定立场并没有改变。2010年开始的这轮楼市调控已进行了两年，现在的房地产市场扑朔迷离，让人很难看懂。3月份，全国“两会”召开在即，可以预测楼市调控是继续还是会微调将是“两会”的一大看点。针对2012年中国房地产市场的走向，中国经济时报记者采访了国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏。
    让住房回归居住属性
    2012年的房地产市场面临的是一个要使住房回归到居住这一基本属性的大环境当中，因此会继续坚持房地产调控不动摇，同时继续加快保障房及中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加有效供给。
    中国经济时报：前不久在住建部召开的全国住房和城乡建设工作会议中，住建部部长姜伟新对2012年房地产工作重点进行了部署。现在，2012年已经过去两个月了，你认为2012年房地产市场面临的是一个怎样的环境？
    廖英敏：我认为2012年应该具体贯彻落实中央经济工作会议“继续坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”的精神，努力使住房回归到居住这一基本属性上。
    个人认为以下三点是政府需要着力去做的：一是要继续加快保障房及中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加有效供给。目前住建部已经明确今年要新开工建设保障型住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。
    二是要严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
    三是要督促各地方政府要认真落实国务院的相关政策规定，继续落实地方政府对房价调控的责任，对2011年实施限购政策的城市，应该继续限购。
    中国经济时报：楼市调控也已经两年了，现在仍处于博弈当中，业内普遍认为2012年房地产市场将进入深度调整阶段，您认为2012年的房地产市场会呈现出哪些新的特点？
    廖英敏：这一轮调控已经进行了差不多两年了，从去年下半年以及今年前两个月的效果来看，我认为2012年的房地产市场会呈现出以下新的特点：
    市场需求将以中低收入自住型需求为主。首先，继续实行的限购政策，将继续抑制投资性、投机性等非合理性需求。其次，居民的合理购房需求将得到国家政策支持，市场主体将以首次置业的刚性需求者和改善型需求者为主。第三，消费结构将从以商品房为主转向保障房和中小型的普通商品房为主。
    有效供给将增加。要新开工建设保障型住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。同时要增加中低价位、中小套型普通商品房建设，总体而言中低收入者住房供给将大幅增加。
    房地产价格将稳步回落。有效供给继续增加，投资、投机性继续减少，市场供求状况继续改善，逐步向买方市场转换；开发商资金链进一步紧张，降价或促销成为大多数开发商自救的策略，定价将趋于理性。房地产市场将出现从量跌到价滞再到价跌的变化。预计2012年上半年整体房价水平将加快回落的步伐，全年商品住宅销售均价将向2009年4474元／平米靠近，一、二线城市房价开始下降的幅度将更大些。随着房价的进一步下降，部分刚需消费者将有能力入市购房，所以我个人认为出现全国性房价大幅回落的可能性较小。
    房地产投资增速将继续回落。从目前来看，商品住宅新开工面积将出现下降，保障房则将比2011年减少300万套；由此预计，2012年房地产投资增速将在2011年回落的基础上继续回落。
    坚持房地产调控政策并适时微调
    2012年将会进一步抑制投资、投机性等不合理需求，避免房地产市场出现反弹，但同时也要照顾到居民的自住型需求，避免“一刀切”，防止房地产市场价格出现大幅下跌。
    中国经济时报：2012年房地产调控正在进行中，既然是调控就会出现这样那样的问题，你认为哪些问题需要重点关注和防范？
    廖英敏：要防范房地产市场出现反弹。面对2012年宏观经济回调的压力，一些地方政府为了维护地方的经济增长和财政收入，有可能以各种形式减弱房地产市场调控力度和深度，放松限购政策，导致投机、投资性等非合理性需求入市炒作，造成房地产市场出现反弹。除此之外，还要防止房地产市场价格出现大幅下跌。2012年房地产市场的消费主体是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市内首次置业的刚性需求，以小换大的改善型需求、还有外来务工人员首次置业需求。要防止信贷、税收等调控政策一刀切，过多地提高这部分群体的购房者成本，抑制自住型需求。如果自住型需求继续受到抑制，房地产市场将存在因基本需求不足价格大幅下降的风险，同时也影响扩大国内消费的宏观经济政策的实施效果。
    中国经济时报：为使房地产市场健康稳定的发展，你有哪些政策上的建议？
    廖英敏：为使房地产市场健康稳定发展，还原住房居住的基本属性，建议要继续坚持和完善房地产调控政策，对已出台的政策要继续坚持，督促地方政府坚决贯彻落实，密切跟踪房地产市场的形势变化，根据市场出现的新变化适时微调政策，既要防止房地产市场出现反弹，又要避免房价大幅下跌，谨防房地产市场剧烈震动影响金融系统和地方财政的稳定性；要增加有效供给，降低建设成本，多方面支持保障房和中小户型普通商品房的建设，优化供给结构，这要求政府第一是保证保障房建设用地，提高中小户型普通商品房的供地比例，第二是鼓励商业银行开发贷款予以支持。第三是减免保障房和中小户型普通商品房建设中的行政收费，并给予相应的税收优惠；要进一步加强需求管理。要发挥住房的居住性功能，严格限制投机、投资性需求，对此类需求要实施一段时间的限购、限贷措施；要支持和满足自住型居住要求。要继续实行差别化信贷政策，对首次置业居民购房给予信贷优惠，清楚界定改善型需求，并将其贷款利率恢复到基本利率，降低自住型需求的资金成本。进一步降低首次置业和改善型购房者的税收成本，对改善型购房者，可实行税费先征后返等政策，鼓励自住型需求实现；最后要利用房地产市场调整机会，进一步完善我国的住房制度，促使房地产市场回归到正常发展轨道，努力使住房回归到居住的基本属性。制定可持续发展的房地产政策，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。
    制度，促使房地产市场回归到正常发展轨道，努力使住房回归到居住的基本属性。制定可持续发展的房地产政策，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。

作者： 吕红星  来源： 《中国经济时报》2012年03月02日

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