据报道,中国工商银行(601398,股吧)、农业银行(601288,股吧)、中国银行(601988,股吧)及建设银行(601939,股吧)日前共同研究差别化房贷政策,其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,合理权衡定价,在基准利率之内根据风险原则合理定价。”分析认为,这意味着四大行首套房贷利率将不高于基准利率,并以此来鼓励民众进入住房市场。
这次两会上也有代表提出过类似的提案。看到这些消息,实在是感到震惊。可以说,在早几年,在错误的房地产政策引导下,国内房地产市场价格快速飙升。国内房地产泡沫吹得巨大,既有ZF错误政策的问题,更有国内银行特别是国有银行放弃社会责任,追求盈利的原因。如果不是前些年过度泛滥的银行信贷扩张,并让这种信贷扩张成为投机炒作者赚钱的工具,国内房地产泡沫是吹不大的。
当国内房地产泡沫吹得巨大之后,不仅国内住房市场的价格处于高位,而且这个市场早就把住房消费者挤出市场,变成了一个以投机炒作为主导的市场。近两年来房地产宏观调控,就是要挤出国内住房市场泡沫,就是要让这过高的住房价格回归到合理水平。在这种条件下,这些银行降低住房贷款按揭利率,表面是以优惠政策鼓励住房的消费者进入住房市场,有利于住房消费者,但实际上,这是银行用蝇头小利来诱使住房消费者进入高房价的市场,这些支付能力极弱的民众来承接已经吹得巨大的房地产泡沫。
比如,有媒体这样计算,按照差别化的住房信贷政策,一个人购买住房一套,首套首付3成、利率基准。以贷款100万20年还清为例,如果是执行基准利率,月供为7783元,总利息867927元;而如果能打9折,月供则减少为7364.76元,每个月可少还400多元,总利息更是减少100385元为767542元。这些信贷变化,看上去对住房购买者是十分有利的。
但是,这种计算是建立在以下几个假定的基础上的。一是这个购买住房者所签订的购买住房贷款合同是固定利率。即购买住房时所签订的合同利率条款20年不会变化。但是,从目前我了解的情况来看,国内住房按揭贷款合同都是浮动利率,这些贷款利率是随着市场及政策变化一年一次调整的。