“两会”地产静悄悄 （财新网）

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“两会”地产议案和发言显著低于往年，季节性信贷放松支撑市场闪现“小阳春”

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pkBPyd06MJPOP6TE6Al8TXXiid1acqMBoTB8tmVmQo1VTtW20Q本文转自财新网(http://www.caixin.com) bBpKQgSfsjE7aIxfFILOmpomrhNUQIOvlbtT0rmnHGLCfhFu1b详文：[url=http://china.caixin.com/2012-03-13/100367705.html

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2月以来，处于政策僵持期的房地产市场，在地方上出现了一股试探性的“政策反弹”，但每一个“露头的反弹”，都被中央“坚定、严肃”地修复原位。
　　3月2日，住建部一位司级官员向媒体表示，与中央政府地产宏观调控要求不符的地方政府微调，已被一一叫停，露头就打，绝不允许地方政府唱反调。
　　今年“两会”，关于房地产的议案和言论出奇的少。在中央明确表态下，市场人士选择噤声。3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中涉及房地产调控的内容不多，言辞重在强调中央立场：“房地产市场调控处于关键阶段”；“坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处⋯⋯多数城市房价环比下降，调控效果正在显现”；“继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。
　　这些信号，被两会代表们视为“中央已就房地产调控定调”。除了政协常委、大连万达集团董事长王健林提出要对“首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率”，其他房地产相关人士几乎闭口不谈调控、房价。放松调控、落实差别化信贷措施、行政控制如饮鸩止渴，这些往年流行的话题，今年已经“多说无益，没有重提的必要”。
　　不过，市场需求已在政策僵持与博弈之中呈现复苏迹象。有开发商将此视为“短暂的市场窗口”。比如龙湖地产在2月中旬的一个周末获成交10亿元，龙湖集团执行董事秦力洪称，上一次出现10亿成交的周末是在2010年9月。二手房市场则价跌量增，开年后的信贷转松清晰地传导至房地产市场，支撑了这波忽冷忽热、争议犹存的“小阳春”。
政策封口
　　恒大集团董事长许家印在本届“两会”的提案是关于“中国足球”，问及地产问题一律不作答。就连往年频频“放炮”的星河湾集团董事长黄文仔也只是蜻蜓点水，称政府有自己的目标，但调控政策过于严厉，持续时间太长。
　　经济学家方面，去年“两会”提出“土地财政走到尽头，限购不如限售”的厉以宁向财新记者表示，今年没有任何房地产方面的提案、建议。其他涉及保障房、房地产税方面的言论亦了无新意，多是旧话重提。
　　房地产似乎成为公共讨论的禁区，代表们人人“慎谈房地产”。一位政协经济组委员向记者表示，“住建部已经定调。我们再说，再提又有什么用？”
　　一位房地产业内人士也向财新记者表示，“现在处于微妙期，很多东西都是自上而下的，下面有任何反对的、钻空子的，马上就会拧回来。”
　　从对房地产界、金融界和学界等的多方采访看来，截至目前，中央关于房地产政策仍“口风很紧”，本届政府调控的不是房地产，而是老百姓的信心。
　　地方政府的各种小动作已被一一“纠正”。春节后，芜湖、上海、成都等多个城市变相放松地产限购政策，很快都被澄清、叫停。不少业内人士猜测，地方政府一方面是籍此在“两会”前造势，试探中央在限购政策上的底线，另一方面地方财政可能确实吃紧。
　　也有业内人士指出，地方在政策上试探多次落空，可能会在以后的放松限购政策方面更加隐蔽。
　　但住建部政策研究中心副主任王珏林却表示，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地地产调控政策的执行力度。中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。
市场窗口闪现
　　尽管调控政策上仍咬定限购不放松，但市场仍体察到了来自银行信贷的一股“暖流”。中原地产研究部高级经理刘渊向财新记者表示，年后银行信贷确有放松，虽有一定季节性因素，但对地产市场也是一种支持。
　　中国银行房贷部负责人向财新记者表示，元旦后按揭贷款发放确实有改善，回到了基准利率，部分低于基准利率（优质客户85折利率），放款速度加快，普遍从三个月降到一个月。但主要原因并非政策放松，而是供需导致，即1月成交太低，银行有较多贷款额度。
　　但这位中行人士也指出，目前开发贷向大企业倾斜的情况较为明显，开发贷实行名单式管理，中小企业实际上很难再拿到贷款，只有某些贷款政策积极的商业银行可能相对激进，令小开发商的优质项目也有机会拿到贷款。
　　万达集团一位高管向财新记者透露，王健林在“两会”提案上提放松政策，应是获得了某种暗示或鼓励，有可能房地产信贷政策放松确实不远了。
　　政策的反复博弈，影响了部分消费者的心理预期，并开始反映到成交量上。一些敏感的开发商意识到，可能市场正出现一个难得的销售“窗口期”。
　　中原监测数据显示，2月北京的二手住宅网签成交量截至26日为4287套，预计全月5607套，环比1月上涨91%，但同比去年含春节的2月仍下降34%。综合看，因2月二手住宅成交量低于去年任何一月，成交量还在低位徘徊。
　　此外，一线城市的新建住宅成交也明显转暖。中国指数研究院数据测算，2月20日至2月26日，北京新建住宅签约2737套，环比上增长约219.4%，同期上海楼市上涨47.3%，广州上涨18.0%。但刘渊向财新记者表示，这并非真正回暖，只是正常的季节性回升。中原领先指数系统数据显示，2月27日至3月4日这一周，八个重点城市新房成交量环比又出现回落，环比降幅为12%。自春节以来连续四周环比回升趋势或将告一段落。租金方面，2月受节后外来人员陆续返城影响，各地二手住宅租赁成交量大幅增加。但受住宅成交走低影响，多数城市租金并未出现惯例的季节性上涨。“单单二手房市场成交稍显活跃，并不能证明市场回暖。租金未上涨，二手房价格继续下跌，这些二级市场数据都不支撑回暖结论。”刘渊表示。
　　国泰君安2月28日召开的开发商、银行等高管专题研讨会显示，2月上旬开始，一二线城市、部分三线重点城市的住宅上门访问、认购和签约情况普遍回暖，但开发商对于回暖持续的时间、回暖的结构性（目前成交主要集中在首次置业、小户型，改善型置业成交比例很小）等问题都存在较大分歧。
　　秦力洪向媒体表示，2月中旬一个周末，龙湖成交了10亿元，上一次出现10亿成交额的周末还是在2010年9月。龙湖从今年大年初四便开始上班、销售，希望能抓住春节后短暂的窗口期。
　　从其他一些开发商的销售数据上不难看出，能够适时降价，抓住2月销售良机的开发商确实取得了良好回馈。如世茂房地产（00813.HK）2月实现合约销售额20.7亿元，合约销售面积为20.53万平方米，同比分别增70.9%及97%。世茂房地产2月在售楼盘最大降幅达到七五折。其中，南京世茂滨江新城17号楼的均价大降4000元/平方米。
　　此外，中海、万科、富力都从1月底开始了更大规模的降价计划。上述国泰君安研讨会上，主流大型开发商推盘积极，降价、走量已成共识，小开发商则普遍选择冬眠，不买地、不开工、不卖房，或将项目转手卖给大开发商。
　　有开发商代表在“两会”上表示，如果市场持续很差，在保生存的前提下，也不排除亏本卖房的可能。

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