中国大众房地产开发商的扎实地基

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http://cn.wsj.com/gb//20120320/hrd145208.asp?source=whatnews

中
国房地产行业出现了一种新常态，而大众市场开发商将比高端市场开发商更好地适应这一环境。

过去两年，中国政府向房地产行业投机客以及为他们建楼的高端开发商开战。最新数据显示，中国2月份平均房价连续第五个月下跌。

中国国务院总理温家宝上周在全国人大会议上表示，调控还没有结束。温家宝称，房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。

他没说错。官方数据显示，均价正在下滑。但2011年中国最大的一些房地产开发商的楼盘售价却强劲上涨。根据《华尔街日报》(WSJ)的计算，去年中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment, 简称：中国海外发展)的楼盘售价每平米上涨了18%。以收入计，中国海外发展是中国国内最大的房地产开发商之一。

在中国房地产行业热火朝天的那些年中，信贷是唾手可得的，政策风险是不存在的，价格是只会往上走的。赚钱的方法是不断举债，然后专注于高端市场的开发。如果政府的调控坚持不懈，那就会改变这一逻辑。

在新环境中，政策风险使高杠杆成为了一种亏本的策略。相反，资产快速周转──新项目破土动工并快速上市，才能带来最佳资本回报。鉴于政府调控的重灾区是高端市场，大众市场开发商受到的冲击将是最小的。

瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松称，这就令万科(Vanke)、恒大地产(Evergrande)等公司更具吸引力了。恒大地产2011年上半年平均售楼价每平米还不到人民币7,000元（合1,100美元）；项目从拿地到上市仅需6个月。2011年中国海外发展的楼盘平均售价每平米高达人民币12,700元。

每当政策出现调整，中国房地产开发商的投资人气就会受到打击。在温家宝承诺继续实施调控之后，市场抛售了地产股，2月份房价走低后，又出现一轮抛盘。如果低杠杆和低售价成为新常态，那么投资者应该关注一下那些更加适应新环境的公司。

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