主持人:各位尊敬的朋友、女士们、先生们,大家傍晚好!我们今天论坛的题目是叫做经济转型与地产定位。这是一个比较大的题目,因为现在整个宏观经济处于转型之中,这是不争的事实,但是转型的方向、目标、具体路径还在探讨中,但是对房地产来说,作为重要的支柱必然在转型中迎来自己的审视和思考。调控政策一年多来保持一个比较高压态势,房地产可以说是量价齐缩,我们今天在博鳌探讨未来房地产产业定位、价格定位、企业定位就成为一个非常热点的话题,首先我介绍一下各位嘉宾。
主持人:他们是来自中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立老师,来自于绿地集团董事长张玉良先生,首创置业董事长刘晓光先生,长江商学院副院长刘劲教授。今天在讨论一开场,先把难题抛给各位嘉宾,我给他们出了一道题目,各位嘉宾需要用一个定性的词汇、定量的数字描述一下他们眼中目前的中国房地产市场。各位嘉宾认为目前房地产市场当中最重要的因素或者您最关心的要素是哪个,用一个数字判断你所认为的房地产市场,用0-100形容究竟是多高的一个数字。首先有请郑新立老师。
郑新立:对于今年的房地产发展,我想讲这样几个观点,第一,房地产本身是一个商品,但是又是不是一个纯粹意义的商品。是带有某种公众产品性质的商品。因此房地产发展第一目标要实现我们党的十七大提出的实现住有其居。在这个前提下,通过商品的运作,使得房地产成为拉动经济增长一个持久不衰的支柱产业。第二个观点,房价要保持合理的水平,根据国际经验,房价收入比,也就是说一套标准的住房售价相当于该地区户均年收入的6倍左右可能是比较合理的。现在房价如果高于这个价格,应当通过调控降低它的价格,通过薄利多销来增加供给,鼓励人民购买,扩大房地产供给的规模和市场销售的规模来实现这个产业的健康可持续发展。第三个观点,调控房地产的手段是在地方ZF,因此房地产价格稳定的主要责任也在地方ZF,因为土地供给掌握在地方ZF手里。土地供应的价格也是掌握在地方ZF手里。
郑新立:我从供给的住房的土地价格里面少拿一点,这样价格就可以低一些,来满足群众购房的需求。所以要强化地方ZF在稳定城镇居民住房价格方面的责任,要实行问责制。最后一条就是要建立保障性住房制度,保障性住房制度要完善三个制度。第一个就是先是保障住房的收入的标准要建立起来。保障性住房面的标准。保障性住房退出机制。这三个制度要建立起来,我们保障性住房才能形成一个良性循环。我就先简单讲这么四个观点。
主持人:您刚才讲了四个方面都很重要,你提到房地产跟经济有关系,另外房价标准你也提到了房价收入比的合理定价的原则,包括地方ZF应该是被我们打板子的对象,这几个要害当中您最关注哪个要害?
郑新立:调控房价。
主持人:对于目前房地产打一个分的话,你打多少分?
郑新立:景气度70分。
主持人:下面我们有请张总谈谈您的看法。
张玉良:谢谢各位朋友、各位记者,关于今年地产的市场最关键的词我理解还是政策,政策决定了整个市场的状况以及它的走势,对于这个政策我个人期盼是什么呢?巩固成果,完善办法,公布调控的预期,这样可能会调控更成功,可能会更好。比如政策要进一步巩固成果,现在这个成果确实也来之不易,我觉得中央看到这一点,地方ZF,包括企业都看到这一点。
在去年这个情况下如果限购,我相信肯定不是今天这个市场。要完善,我觉得现在我们对市场化调控当中,让人感觉计划经济的味道比较浓。尤其是对刚性需求,有些同志由于各种因素需要买房,现在全部限购,这个恐怕将来更好地抓住这个时机,我们现在很多具备条件了,应该用税收等各种经济手段使调控更完善、更好。公布预期,我觉得调控是要有目标,中央也讲了很多,很多观点都很正确。这次总理在记者招待会上也讲到房价收入比,我觉得可以公布这样一个数字,比如由国家有关部委、由各地城市ZF公布一个他觉得这个阶段应该是怎样一个总体收入比的价格是合理的。这就是说政策决定我们地产市场。
张玉良:第二,我们对整个地产市场还是充满期望的,2月10日温总理请我们企业开座谈会,汇报中他说对房地产市场很有信心。我也非常有信心,这基于两条,第一,我们城市化还处于发展阶段,去年底还在50多,如果到65%,如果没有供应量,城市化怎么搞。第二,经济虽然放缓,但是还处于比较好的时期。从整个市场来看,我是看好的。另外还有一条,我们对住房制度基本国策,中央非常明确,用市场化为主体配置住,并不是回到计划经济开始分房了,不再买房。虽然不同时期可能市场化供应比例和保障性住房,ZF管辖的范围的比例可能有差异,但是总体的以市场化配置资源这个政策没有改变。在这种情况下,我们对整个地产市场从长期来看还是看好的。
张玉良:第三,房价收入比的问题,我觉得这个概念是一个消费能力的问题,应该是一个重要的指标,可能是不是还有其他的附属指标,也可以研究。这个指标里面有几条可以考虑,这个收入口径是属于买房人群的口径。比如全中国70%人要买房,30%人保障房用房,70%人口的收入与你这个房价的比。收入不是我们过去简单讲的工资单,其他收入也多了,经营性收入、岗位以外的收入、财产性收入等等,这些收入我觉得它是一个实实在在的消费能力的收入。所以它的收入的比跟房价的比,分子上的数值应该要明确它的概念。
另外一个,房价调到合理的范围,我理解是现在房价下跌15%到20%,这是一种思考。另外一种,收入每年刚性增长,我相信老百姓收入每年刚性增长这是不容置疑。收入如果每年增长,房价在下调,这是一种形态。另外一种,收入在增长,房价不对,两三年后收入比也发生很大变化。还有一种,收入不停增长,可能房价也略微增长。这四种情况都构成了总理讲到的合理回归。我在想比如现在大家都觉得北京上海这种城市的房价确实偏高,但是看看沈阳、成都,他们房价收入比,沈阳据我所知房价就4000、5000元,合理的正常收入,说它的房价收入比高恐怕就要研究研究。还有一个,我们要回归到合理的房价,它是需要一段时间,并不是今天要回归,明天就回归到了。有一条,我觉得现在一些城市的房价过高,这是不争的事实。我们做企业的也是认为太高了。当然这个太高的因素是各方面因素造成的。
张玉良:对企业来讲,我们为什么对这个市场有信心呢?关键是不是符合政策导向。经济结构调整的商务办公,我相信市场很好。去年光商务地产就增长了近200亿收入。
主持人:张总一直在讲信心,讲很理想化的一面,可能你本身是比较乐观的人。所以还是要给我们一个定量的数字。
张玉良:我比较乐观,如果按照100分来算的话,70分我是赞同的。你经济调整好,你会比去年增长更快。政策微调当中,我相信我们也期盼对自主型改善型住房,期盼有一些政策方面微调来增加内需,特别是刚性消费内需对国家保障拉动作用。
主持人:下面我们有请刘总谈谈您的看法。
刘晓光:我想讲三个问题,第一,今年的关键词,限购、降价、并购和去库存化。整个房地产围绕这些关键词进行。
第二,我们还是关心中国的房地产下一步发展模式。现在有人说双轨制,有人说三轨制。如果明确了发展模式后,商品房还是要按照商品经济规律来办,保障房要真正的保障起来。集资房坚决要杜绝。将来产生很多很多问题。
第三个问题我想说,降房价不是一个很简单的事,我们要有,综合性的、地价、税费、资金成本、开发商利润的合理性,舆论导向,还有原材料的变动,光从一个角度讲降价是不可能的事情,一定要从一个综合性系统解决这个问题。
回顾一下05年以前情况。任志强讲了收入水平年均增长9%,房价增长水平3%,后来为什么房价一下就起来了,实际上跟土地改革8.31大限有重大关系,好地方一平米4000元,现在北京市2万元,价格能不变动吗?我的观点是可能要综合性解决合理房价问题,它与人民群众收入相匹配,与开发商适当合理利润相匹配,还要与地价、与资金成本、与税费相匹配,要不然还是空的。
主持人:刘总还是提到一个核心问题,前面三位对房价基本标准还是一致的,就是房价收入比的问题,他们认为是一个重要问题,请你给房地产商打一个分。
刘晓光:3到8月份是最困难的事情,8月份会平稳,变成至少80多分。我觉得它会趋于平稳。
刘劲:我打分的话,大概就是30分。为什么这么讲呢?大家讲房地产市场这个打分,现在在当前的限购政策情况下,房地产商想开发地产,融不到资,现在很多很大的地产商在市场上融资成本已经到了20%左右一年的利息,这是非常高的资金成本。在这种情况下,供给有很大限制。
从需求上讲,显然就是限购政策,很多需要买房的人没有办法买。市场上很大程度上被关闭了,我觉得是关闭了70%。想买房的人是不是能够买到房子,想造房子的人是不是能够造房子,现在这个情况下,这两个方面都有一些问题。所以我是给地产市场不及格的。像今年这个市场如果拖五六年的话,整个地产市场就崩溃了。地产市场调控一定是一个暂时性的措施,迟早是要放松的,原因也是因为现在是30分,我们要弄及格的话,一定要调控。
回到地产市场,为什么打30分,我关注的是平衡的问题。房地产市场它是一个市场,市场要平衡,这是两个非常重要的关键词。咱们现在中国地产里面有很多怪象,比如房价对收入比很高,但同时租金对收入比又不是很高。租金对房价比也不是很高,实际上非常低。为什么出现这种怪象呢?
主持人:您觉得现在这个时间点,您最关心的房地产的要素是什么?讲一个就可以了。
刘劲:市场和平衡。目前是一个政策的市场,这个政策的市场是一个暂时的市场,将来一定要回到市场里面去,这就需要一个平衡状态。平衡状态到底是一种什么状态是我们最关心的问题。
主持人:刚才是一个规定动作,下面是自由表现环节。第一个话题,对在座各位记者来说,关于房价涨还是跌。未来房价如何演绎,会不会跌,会跌多少,各位给出一个明确判断,因为在座记者都需要您这个话语作明天的标题,我们都是标题党。
郑新立:价格虚高的局面会得到抑制,房价会趋于合理,然后在薄利多销这个条件下来实现房地产市场的繁荣。