有顶有底,房地产市场将在狭窄的区间内蜿蜒爬行。
极端的言论是议论者的特权,政策制定者需执中而行。事实正是如此,被市场认为矛盾的房地产调控政策其实并不矛盾:2010年调控以来抑制投资性购房从没有松动,这让房价的上升有了天花板;为了避免房地产市场硬着陆,从2011年年底开始地方ZF陆续出台政策扶持刚性需求,让房地产市场有了底。房地产调控上有顶下有底。
让房地产市场有支撑,仅靠刚性需求与改善型需要还不够,还需要国民生活的改善,以及人均收入的提高。
一种流传久远的错误观念认为,人口红利造就中国房地产市场之大底,只要有了每年上千万从农村转移出来的人口,房地产就会蒸蒸日上。数据与经验没有印证这一理论,1949年之后出生率最高的年份,并没有形成中国房地产高峰,也未形成商品房市场的蓝海,当时中国城市中人们在单位分房的泥潭里挣扎。而出生率极高的印度、孟买等地,与高房价齐名的是一望无际的贫民窟,只要看过那部有名的电影《贫民窟的百万富翁》,就会对可怕的城市“滚地龙”留下深刻的印象。
只有庞大的人口转变为有效消费群体,房地产市场的增长才能脚踏实地,而培养有效消费群体就是让更多的人拥有财富,拥有稳定的工作,让从农村转移出来的人群变成有效消费群体,因此,只有国民收入的普遍提高才会带来房地产市场的健康繁荣,否则房地产市场就会陷入畸高畸低的恶性循环之中。
著名的行为金融学家、耶鲁大学教授罗伯特·希勒,参与设计了标准普尔/凯斯-席勒住宅价格指数,开发出自己的美国现有住房价格指数,从1890年到2004年间的真实(已按消费价格通胀率进行过修正)的住房价格指数中,参照了建筑成本、美国人口数量以及长期利率等数据,对美国的房地产价格作全面的观察。
希勒从美国的历史数据分析,发现历史上房地产价格并没有明显大幅上涨的现象,历史上房价与建筑成本关联性很强。也就是说,在正常的以消费主导的市场中,建筑成本与房价有很高的吻合度,考虑到中国的土地价格占比在30%以上,因此在成本中必须加入土地价格等因素。