上海楼市限购再加码：单身人士禁买二套房

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最近一年，全国多个城市根据自身情况对国家房地产调控政策进行了“微调”，大多试图通过“松绑”，鼓励人们购房。《每日经济新闻》记者获悉，上海最新的“微调”方向却反其道而行之。　　昨日（5月14日），来自上海多家房地产中介公司的信息显示，上海房地产限购政策较之前更紧。现行政策规定：上海户籍的单身人士如果已有一套房，就不能再买了，即不能购买二套房。
　　记者在上海多家中介处核实了这一消息，并以上海户籍单身人士的身份咨询上海多个区的房地产交易中心，得到的答复均是不能购买。但上海市住房保障和房屋管理局（以下简称上海市房管局）并未证实此事。
　　中国房地产研究会陈晟认为，此前的各种政策微调措施最终 “胎死腹中”，说明政策层面短期内不会松动。唯一没有被叫停的扬州购房鼓励政策，也仅是为了和江苏省推广成品住宅的政策作配套，并不具有真正的“救市”涵义。
　　多区已停办相关交易
　　北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等约30个城市，从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，多少都与“松绑”有关。
　　谁能想到，曾经有过“松绑”微调动作的上海，如今带头反向操作。
　　“信义房屋最新了解到，上海市各房地产交易中心对限购政策又有新规定：单身的上海户籍人士，若名下已单独持有一套住房，不能再买第二套。”上海信义房屋分析师朱平平昨日通过MSN向《每日经济新闻》记者透露。
　　记者随后致电朱平平。朱说，之前上海并没有限制单身人士购房，但近期这一政策出现了变化。
　　德佑地产副总经理罗亚东也告诉记者，此前他从未听说过上海限制过单身人士购买二套房。
　　随后，记者以上海户籍未婚人士名义，致电静安、嘉定、闵行等区的房地产交易中心，得到的一致说法是，如果名下已有一套住房，未婚上海户籍人士一样不能再买房了。
　　但根据记者掌握的信息，这一政策的执行时间和范围尚不明朗。为此，记者致电上海市房管局，但截至发稿时，未能得到该部门的回应。
　　朱平平告诉记者，这个政策在今年2月就已出台，但直到最近几周，上海各区房屋交易中心才停止办理上述交易，之前，上海户籍单身人士的交易过户仍是允许的。
　　上述购房限制，或与上海市房管局在2月下发的一则通知有关。2月27日，上海市房管局网站发布《上海市人民ZF办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，文中规定，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”
　　财政未因限购而减少
　　今年2月以来，整个上海房地产市场进入了政策微调的密集期，《每日经济新闻》也曾多次报道。
　　上海先是对户籍家庭的认定作出解释，称外地户籍居民持长期居住证满3年，就可以享受本地户籍居民同等的购房资质，但后来又叫停了这一政策。
　　随后，上海有部分区县房地产交易中心称，和父母共有一套房的单身未婚子女不能再买房。随后，上海市房管局称部分交易中心解读有误。
　　到昨日，市场又传出了“已拥有一套住宅的单身人士购买二套房过户被叫停”的消息。
　　事实上，此次上海叫停单身户籍人士的房屋交易过户事件并不孤立。上海市房管局局长刘海生日前向媒体公开表示，上海执行限购政策的力度不会减弱，不会研究任何对楼市有所松动的政策。上海房管部门还表示，将防止在本地没有工作的非户籍居民通过补缴社保换取购房资格。
　　这一系列信息显示，上海不仅不会放松既定的调控政策，还有可能加强监管，使限购政策得到更严格的执行。
　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟提供的一组数据显示，在受限购令影响较大的2011年，上海市的土地出让金收入较前一年减少200多亿元，但是地方的财政收入总额却较前一年增长了500多亿元。
　　在土地出让收入锐减的同时，2011年开发商的税收却为中央及各地财政作出很大贡献。根据和讯房产频道对沪、深150家左右上市地产公司去年实际支付税费的统计，去年这些公司支付的税费多达790.59亿元，较前一年增长了42%。

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关键词：上海楼市 楼市限购 二套房 每日经济新闻 房地产市场 上海房地产 房地产中介 房地产调控 上海楼市 上海户籍

就在各地纷纷祭出优惠政策刺激楼市之际，上海却进一步收紧了限购政策。综合上海各区县房地产交易中心的信息显示，目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。上海市虹口区房产交易中心人士表示，就在一个月前，沪籍单身人士名下已拥有一套住房还可购第二套。

　　杨浦区、虹口区、金山区、松江区房产交易中心证实上述消息称，以家庭为单位执行限购政策，单身成年子女已经独立的，可以购置一套住房，但被限制购买第二套房。但奉贤区房产交易中心表示，单身上海户籍人士若名下已拥有一套住房，还可购二套房。而目前，在沪的部分中介机构则称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

　　实际上，早在今年2月27日，上海市房管局发布的《上海市人民ZF办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》中就已明确表示，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”

　　但是，由于现有政策仍无法明确对上海已成年子女、未婚，又与父母有共有产权房的情况进行清晰界定，由此出现了限购家庭拆出子女户口购买新房的情况。据悉，未来政策有望对此进行完善，以便限购令得以严格执行。

　　针对上海户籍单身人士限购二套房的做法，市场普遍解读为“沪上房地产限购政策进一步从严”，这在各地方ZF或明或暗地推行新政的背景下释放出强烈的信号，即上海市ZF不会放松楼市调控，而会继续加强，也是对前段时间媒体称上海有意放松楼市调控的回应。分析人士认为，此项政策的信号意义或大于实际影响。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受记者采访时就表示，针对沪籍单身人士限购二套住房的规定，对市场交易影响较为有限。

　　根据上海统计局公布的数据，在保持房地产调控政策从严基调不变的前提下，一季度上海商品房销售面积继续呈下降态势，新建商品房销售面积316.47万平方米，比去年同期下降14.8％，连续26个月呈同比下降态势，且各类型房屋销售面积均出现不同程度下降，一季度本市存量房交易面积181.42万平方米，比去年同期下降58.9％。

      4月份，全国40个大中城市楼市成交量继续环比下跌，但有超过一半城市的成交价格显示出回调趋势。全国各大城市房价调而未降，显示市场各方博弈仍在继续。

　　7日，扬州市出台“奖励购房”政策，被认为是地方政府对当地楼市进行“微调”的表现，再加上央行降准和银行首套房贷利率优惠，大大增强了市场各方对后市的预期。

　　作为房地产市场的最大主体，房企对市场预期的变化一定程度上影响市场风向。从近期房企在土地市场、融资方面的动态情况分析，不难发现各地出现的楼市微调政策，并未打消房企积极“过冬”的策略，态度依旧审慎。

　　房企拿地态度仍谨慎

　　由于万科、招商、保利等房企加大了降价促销力度，刚需入市使得3月份万科、保利等13家房企实现单月销售额、销售面积同比双双上涨。其中，万科销售额环比大涨六成，金地、佳兆业、绿城、融创、世房的销售额同比均实现翻番。

　　在销售额回暖的情势下，房企并未因市场回暖而转变之前的谨慎态度。

　　在一级土地市场上，万科终于在4月份打破了一季度 “零拿地”记录，但与前4个月销售额相比，万科目前拿地金额为26亿元，这一比例仅为7％，远低于往年水平。万科董秘谭华杰表示，万科会继续坚持谨慎拿地策略。

　　相比之下，招商集团却一改往年的低调，一季度招商地产（000024）频频在贵州、天津、北京等地新增土地建筑面积达119.16万平方米，较去年同期增加160％，拿地金额超40亿元。

　　招商地产董秘在接受 《每日经济新闻》记者采访时曾表示，相比其他房企，招商拿地会积极一些，但仍然会根据市场情况调整策略。

　　但除了招商、恒大、保利等央企在一季度拿地较多之外，中海、金地、富力、融创等房企3月份均未新增土地储备。

　　2011年，金地全年较为谨慎，拿地等方面的投资额仅22.88亿元。但2011年年报业绩发布会上，金地总裁黄俊灿表示，今年土地市场机会增多，会积极寻求在二三线城市拿地。但整个一季度，金地只在武汉储备规模建筑面积89.81万平方米，较2011年同期减少300万平方米，拿地态度依旧谨慎。

　　存货量高企，去化速度较慢，使得房企拿地积极性不高，对一级土地市场的影响开始显现。截至本月，深圳已连续5个月无住宅用地推出与成交，土地市场惨淡迹象明显。

　　据中国指数研究院统计，4月份全国300个城市推出土地共2880宗，成交1720宗，同比减少25％，其中，住宅用地成交413宗，同比减少36％；成交面积1865万平方米，同比减少46％。而成交总价排名前10位的地块有近半数溢价率为0，仅2宗地块溢价率超过20％。

　　楼市微调预期不容乐观

　　与房企在土地市场表现出的态度类似的是，随着房企偿债高峰的到来，库存较多而现金流紧张的局面加剧。

　　4月份，包括万科、新世界（600628）、远洋、中信、越秀、金融街（000402）等在内的房企纷纷通过债券、信托、股权转让、银行贷款等方式融资。其中，越秀集团4月16日发行了10亿港币的长期公司债券。

　　12日，央行宣布从5月18日起，再次下调银行存款准备金率0.5个百分点，预示着货币政策调整，流动性改善，大多数业内人士认为银行房贷政策会进一步宽松。

　　据此，世联研究认为，存款准备金率的持续下调对房地产的成交量形成实质性利好：首次置业的信贷需求将得到满足，从而支持了楼市的成交量继续好转，5、6月的成交量值得期待。

　　也有深圳地产人士认为，下调存准率只是央行针对目前资金外逃情况的应对，对楼市影响有限，楼市调控不会放松。

　　上述人士的说法主要源于4月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。

　　但各城市“小动作”不断。据中指院统计，今年初以来，包括北京、天津、厦门、南宁等全国有20多个城市通过提高住房公积金贷款额度、调整住宅标准、对购房者减税或补贴等形式，对楼市进行微调。

　　佛山、芜湖、上海等城市先前的微调政策均被叫停。因此，中指院认为，房企对地方政府大幅放松调控的期望不能太高。

=审稿=

截至记者发稿时，扬州市住房保障和房产管理局表示，尚未接到上级任何“紧急叫停”的通知

　　江苏扬州日前出台新政，宣布从7月1日起，对购买成品房进行合同价款4‰至6‰的奖励。新政一出，引发“又救市”的质疑和“被叫停”的猜想。在中央强调楼市调控效果还需巩固的时刻，扬州此项政策的结局变得扑朔迷离。

　　14日下午四点，记者致电扬州市住房保障和房产管理局，该局办公室人员告诉记者，此次扬州楼市新政仍在执行中，尚未接到上级任何“紧急叫停”的通知。同时，该工作人员还告诉记者，目前扬州符合奖励条件的成品住宅数量确实为零。当记者问到，既然没有符合奖励条件的成品住宅，为何还要采取购房补贴的形式推进成品房建设等问题时，该局表示不予以回复。

　　借鼓励成品房建设推购房奖励政策

　　2011年下半年以来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京等30座城市，通过限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方式对当地楼市政策进行了微调。其中，佛山、成都、芜湖、上海等多地ZF试图松绑限购，均被紧急叫停。

　　“此次扬州房产新政，打着鼓励购买精装修成品房的旗号，其实就是一个救市的措施。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远在接受本报记者采访时说，相对于毛坯房而言，成品房在一定程度上确实能够降低能耗，减少每户独自装修所带来的污染和浪费，然而成品房只占住房销售中的很小一部分。

　　据介绍，2011年2月，江苏省出台《关于加快推进成品住房开发建设的实施意见》。根据计划，到2015年，苏南地区城市中心城区新建住房中成品住房的比例将达到60％以上，其他地区达到40％以上。但从实际情况看，成品房开发建设进展缓慢，目前成品房比例还不足20％。

　　用公共财政直接给买房人发补贴，能否调整成品房和毛坯房的建设比例？扬州借鼓励成品房建设推出购房奖励政策，是不是在打擦边球？

　　“其实在扬州，精装修的成品房并不多，政策鼓励精装修成品房的销售效果并不会很明显。”孟祥远告诉记者，扬州此次房产政策的效果有待观察。

　　释放ZF救市信号

　　中央多次强调要坚持房地产调控不动摇，并且要抑制投资性需求，保护刚性需求，提出实行“满足首次购房家庭的贷款需求”等差别化信贷和税收政策。扬州新政却未体现出对首套房的差别化对待，只要是成品房均有补贴。

　　“购房补贴，并不能使房价下降。这个政策会释放ZF在救市的信号，减弱购房者等待价格进一步下降的预期，促使楼市销售量增加。”吉和田房地产顾问有限公司总经理石旭升在接受本报记者采访时说，楼市有个潜在的规律，量增价则增。扬州的这个政策可能引发的效果是提高房价，4‰至6‰的奖励优惠，远远比不上销售价格的上升。“比如购买一套100万的房子，ZF补贴消费者5000元，也许在此之前，开发商已经在售价上提高了1万元。”

　　“房价涨了，地价自然也会水涨船高。”石旭升告诉本报记者，土地出让收入与房地产税收是地方ZF的主要收入来源。由于楼市持续低迷，市场库存量较大，开发商拿地的欲望也不是很高，地方财政压力加大。据统计，今年1—4月，扬州住宅成交套数为1856套，成交面积为22．63万平方米，与去年同期相比，均下降了43％。

　　“扬州的新政肯定会被叫停。房价应该由供需关系进行调节，走市场化的道路。”石旭升认为地方ZF的反限购政策，背离了中央的调控精神，是对楼市市场化的过多干涉。同时，他表示，迫于财政压力，继佛山、上海、芜湖、扬州之后，还会有更多的地方ZF进行效仿“叫板”限购，“前仆后继”出台放松楼市的新政，试探调控政策底线。

=审稿=

上海则是要干嘛？

      楼市成交又现反弹。14日，中国指数研究院最新报告，上周被监测的40个城市中，六成城市楼市成交周均同比均有上升，且苏州、厦门、温州、兰州、海口同比增幅都在100％以上。重点城市中，仅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅最大，达82.20％。

　　刚需大量入市

　　报告分析指出，多地刺激刚性需求入市，促进房地产市场成交。随着更多符合首次置业的刚需人群大量入市，成交量有望快速回暖。

　　以北京为例，链家地产根据北京市住建委的网签数据统计，上周北京新建商品住宅（包含保障房）网签量为2403套，环比上涨63.8％，比2011年的周均成交量约1700套高出41.4％，比4月周成均成交量高出29.2％；去除保障房成交1476套，环比上涨33.1％。

　　“虽然整体市场观望依然明显，但性价比较高的中低端项目仍然受到追捧。” 链家地产市场研究部陈雪说，目前楼市上性价比较高的小户型、低价项目依然是市场的成交热点，“以价换量”还是目前促进销售的最有效的手段，这也说明目前刚需是市场的绝对主力。

　　“扬州市财政局、房管局5月8日发出通知，给予个人购房以一定奖励，引起较多关注并被指该政策为托市之举。与此同时，武汉、沈阳、广州等地也纷纷出台以住房公积金贷款优惠为主的微调政策，以此刺激刚性需求入市，这使得5月楼市成交量旺季预期增强。”报告说。

　　降准有助购房需求平稳释放

　　报告指出，近日央行下调存准率，“旨在应对不断下滑的宏观经济形势，稳定经济增长，但对房地产市场提振有限。”

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，虽然此次下调存款准备金率不是针对房地产宏观调控的专项政策，更谈不上救市，但是市场流动性的增加，在一定程度上有利于首次购房人群获得更多的信贷支持，从而有利于购房需求的平稳释放。

　　“预计5月中下旬，北京有望迎来新盘的集中入市，随着更多符合首次置业的刚需人群产品的大量入市，这部分人群的购房意愿将再度被激活，成交量有望快速回暖。”他说。

　　但是，胡景晖也强调，降低存准对于资金链紧绷的开发商而言，并非政策的松动。“在目前房地产宏观调控的大背景下，针对开发企业的开发贷放松的可能性很小。通过降价促销，加快回款速度，来缓解资金压力仍将是大部分开发企业的唯一选择。”胡景晖说。

　　他还分析指出，目前楼市供大于求的关系不会改变，房价仍将保持稳中有降的态势，不会出现反弹。

      在地方ZF频频进行政策微调的背景下，上周（5月7-13日）全国各地的住宅成交量也纷纷大涨。其中北京的住宅成交更是环比增逾6成。

　　据了解，扬州市财政局、房管局5月8日发出通知，给予个人购房以一定奖励，引起较多关注并被指该政策为托市之举。与此同时，武汉、沈阳、广州等地也纷纷出台以住房公积金贷款优惠为主的微调政策，以此刺激刚性需求入市，促进房地产市场成交。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，上周北京新建住宅签约2403套，环比上涨63.8%，二手房住宅签约2572套，环比上涨68.1%，合计住宅签约4975套，环比上涨幅度为66%。

　　对此，北京中原市场研究部认为上周数据大幅上涨主要是受到月初签约较少的影响；同时市场逐渐平稳，在调控政策基本见底的情况下，购房者逐渐开始入市，特别是一些性价比不错的项目，购房者入市积极性明显增加。

　　在成交增长的同时，上周北京住宅均价也达到了20070元/平方米，环比前一周的19260元/平方米上涨了4.2%，分析人士指出，出现均价上涨的主要原因是部分中等价格项目签约上涨，而且之前降价的项目在最近优惠幅度都有缩小。目前市场依然不乏大幅降价的项目，但也出现了之前价格大幅跳水的项目，因为成交量回暖而缩小优惠幅度的情况。

　　整体来看，根据中国指数研究院最新的报告显示，其第20周监测的40个城市中，六成城市楼市成交周均同比均有上升，且苏州、厦门、温州、兰州、海口同比增幅都在100%以上。重点城市中，仅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅最大，达82.20%。其余城市除天津、武汉外，涨幅都超过20%。

　　中原地产张大伟表示，在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，整体房地产市场仍将呈现供大于求的局面。虽然3-4月成交出现高位，但是不存在大幅涨价的基础。本次存款准备金率的再次下调，对购房者入市信心有一定影响，5月下半月市场可能会再次出现成交量微涨。

      “红五月”第二周楼市渐入佳境。相关数据统计显示，上周（5月7日-5月13日）上海新建商品住宅合计成交达20.1万平方米，环比增长31.1％。5月前13天上海新建商品住宅成交34.2万平方米，较4月份同期提升48.1％，超出3月份同期成交水平。

　　德佑地产市场中心监测数据显示，上周上海商品住宅成交面积自4月以来首次突破了20万平方米大关。成交榜首位的项目“富力桃园”成交单价仅1.1万元/平方米，所售大部分房源总价在100万元以下，低总价房源符合首次置业定位，单周热销193套。除富力桃园外，上周并没有其他项目成交面积破万，不过销售1000平方米以上的楼盘却有46个，足足比前周多出14个。与今年前几次成交高峰依赖少数项目拉动不同，上周的成交上扬主要得益于整体市场的回暖。

　　高端市场方面，上周上海单价5万元以上的高端商品住宅共计成交35套，比前周多出20套，成交面积0.91万平方米，相当于前周的3.4倍。在前周的成交低谷后，凯旋滨江园上周一举成交7套房源，均价超过11万元；尚海湾豪庭和祥生福田雅园分别售出5套和4套房源。高端楼盘成交的大幅上涨也一定程度上造成了全市均价的上涨，达到21700元/平方米，环比前周上涨5.2％。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，由于当前整个市场仍属刚需主导，部分中低价房受此前热销影响，价格正逐步维持稳定。而与之相反，豪宅、别墅产品则受制于需求局限性，面临着越卖越难卖的销售压力，这也是近期中低端价格逐步趋稳、而别墅高端住宅则纷纷采取大幅度以价换量措施的主要原因。未来不排除部分积压滞销项目在同质化等竞争下带动领域价格再次探底的可能。

　　市场人士分析认为，此前工行取消首套房贷85折优惠，曾给带来市场信贷收紧的顾虑，但随着上周央行再启存准率下调措施，预计各大银行对首套房贷85折的优惠将会延续。