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本章节将以大赢家——国美电器作为研究对象，对其模式的三部曲，即类金融与非主营业务的经营模式、上市融资及电器与地产相结合，逐一进行具体分析。
一、国美的经营模式 根据资料显示，国美新增一家连锁门店需要4000万元左右的资金，按每年新开店约300家计算,国美所需资金约为120亿元。然而，据国美电器的年度报表显示，以2004年为例，其资产负债表上的现金及现金等价物只有15.65亿元，这个数值远远小于扩大规模的需求。究竟是什么因素在背后支持着国美电器在近几年急速扩张呢？ 我们发现，国美快速扩张的同时又保持强劲赢利能力的根本原因在于其核心竞争力，也就是它的终端管道价值。这种终端管道价值即我们后文将详细介绍的国美的两大赢利模式——类金融模式和非主营业务赢利模式。 （一）类金融模式 1.类金融的实际运作 国美在中国内地电器零售商中所处的地位可谓非同小可，这样的市场地位使得国美与供货商交易时的议价能力处于主动位置。通常情况下，国美可以延期6个月之久支付上游供货商货款，这样的拖欠行为令其账面上长期存有大量浮存现金，大量的拖欠现金方便了国美的扩张。简而言之，占用供货商资金用于规模扩张是国美长期以来的重要战略战术。也可以说，国美像银行一样，吸纳众多供货商的资金并通过滚动的方式供自己长期使用（图5），“类金融”这个词也由此而来。
图5国美类金融模式的运作
2.类金融模式的证明 财务资料显示，国美并没有从银行进行短期借款，而其负债又以短期负债为主，因此可推测国美新增门店资金主要来源于占用供货商资金。我们可以从几个方面来推理及验证 （1）短期负债规模与主营业务收入关系 首先，国美的短期负债规模与它的主营业务收入呈正比关系（图6）。资料显示，国美电器的短期负债从2001年末的7.73亿元增长4倍到2004年末的30.12亿元。而其主营业务收入也同步地由2001年的38.73亿元增长3倍达2004年的119.31亿元资料来源：《新财富》九月刊，吴红光，“国美苏宁类金融生存解读”。由此，我们可以做出这样的推测：短期负债形式的拖欠货款在一定程度上帮助了国美主营业务的发展
图6国美短期负债与主营业务增长的正比关系
（2）现金/流动资产 2001-2004年之间,国美资产负债表上的现金及现金等价物与流动资产的比例快速上升。特别是在2004年,国美的现金及现金等价物与流动资产的比例达到了33.38%,而海外同行业均在20%以内。这证明了收入增长的提高为国美带来了更多的账面现金。 （3）短期负债/流动资产 短期负债 / 销售收入、短期负债 / 流动资产这两个指针可以清晰地反映出零售商对资金占用的能力。国美2004年这两项指针分别达到27.86%(行业平均低于20%资料来源：香港联交所www.hkex.com.hk)和70.88%（海外行业平均仅为42%资料来源：http：//www.bizstats.com/spec.scorps.htm），在此我们不难得出这样的结论：国美占用供货商资金的现象非常突出，占用能力也非一般小型零售公司可比。
（二）非主营业务赢利模式 传统零售商的赢利模式是通过提高销售规模来增加自己对供货商的议价力，从而降低采购价格，用薄利多销的方法获取差价以达到赢利的目的。 但是除了这一点以外，国美更强调“吃”供货商的非主营业务赢利模式（图7），即国美以低价销售的策略吸引消费者从而扩大销售规模，然而低价带来的赢利损失并非由国美独自承担，相反的，国美将其巧妙地转嫁给了供货商，以信道费、返利等方式获得其他业务利润以弥补消费损失。低价策略带来的强大的销售能力使得供货商对国美更加依赖，于是国美的议价力得到进一步提高——以更低的价格采购货物，同时以更低的价格销售，这种非主营业务赢利的模式也便如此不断循环
图7非主营业务循环赢利模式
我们可以从几个方面来分析以上的推论，资料显示，2001-2004年,国美电器其他业务利润增幅远高于其主营业务增长。以2002年为例，国美其他业务利润增长率高达249.33%，是其主营业务收入增长率的3.51倍。再看2004年,其他业务利润也是主营业务增长率的1.83倍
资料来源：《新财富》九月刊，吴红光，“国美苏宁类金融生存解读”。这些事实和数据均有力地证明了国美在非主营业务上的赢利业绩。那么，所谓的“其他业务”包括哪些方面的收入呢？可以说包罗万象，从促销收入、进场费用、管理费收入，到货品上架费、空调安装管理费、展台费、代理费收入、广告费等资料来源：《21世纪经济》，青新，“家电连锁取消进场费是不可能完成的任务”这些收入又是从何而来呢？归根结底：还是上游供货商。仅以入场费为例，其费用率最低为15%，最高可达30%之多。这样的经营模式很好地解释了为什么国美频频发动价格战而仍具雄厚的资金保障——低价带来的损失被可观的非主营业务赢利成功地弥补了。 这两个商业模式的核心是国美带有垄断特性的渠道资源。正是由于拥有庞大的管道,国美才可以在压榨供货商的赢利模式基础上,不断巩固和强化渠道资源，从而获取更多的利润。 新增店铺所需资金 根据以上的两个主要经营模式，到底国美每开一家新店要净付出多少资金？(1)资金流出 据资料显示，国美新增门店一次性费用需要大概为1500万元资料来源：《国美招股说明书》，再加上新增门店开店初需要购置的家电总货款(一个月)为2500万元，新增一家门店需要4000万元左右资金。 (2)资金流入 以2005年度的资料计算，国美的445家分店全年总销售额达500亿。这表示平均每家每年销售额为9000万。以平均占用供货商比例26%计算（图8），可占用资金为2340万（9000万×0.26），再加上平均非主营业务（以占销售额13％估算资料来源：新浪财经ttp:www.finance.sina.com.cn/chanjing/b/20060126/10042308501.shtml）收费收入1170万（9000×13%）。我们估计开每家新店总资金流入约为3500万（1170万+2340万）。 根据以上推测，国美每开一家新店净付出资金为500万（4000万－3500万）。 虽然黄光裕长期占用供货商资金令其运营模式进行得很成功，但是他意识到这毕竟是一个治标不治本的方法。因为借的钱总得要还，而且庞大的资金缺口和借债会对公司未来的现金流产生负面的冲击，现金流一旦断裂将会对企业带来重大的财务危机。
图8国美开张新店与占用供货商货款的关系
因此，黄光裕领会到要真正地解决资金问题，就要上市融资。基于中国国内的资本市场未全面发展并限制重重的情况，黄光裕将目光投向了香港。在下面的一个章节，我们会详细的讨论和分析国美上市的前奏、经过、结果和启示。
二、上市融资
黄光裕的国美电器之所以发展成为今日中国电器零售业的领军企业，很大程度上要归功于其对资本市场的利用。正是因为国美电器在香港的上市使得无论黄光裕本人抑或国美都获得了充裕的资金，从而为各项业务的扩展打下了坚实的基础。 黄光裕的国美电器2004年通过借壳上市的方式实现在港挂牌交易，而黄本人也通过一系列资本运作使自己的身价大幅增长，稳坐中国内地首富的交椅。黄光裕的资本运作按照时间顺序大致可分为买壳、上市、套现三大步骤，而最终实现将0493这支“仙股”转为国美电器的上市公司。
（一）买壳 这个富有传奇色彩的资本市场之旅要从0493的前身京华自动化和一个叫詹培忠的人讲起资料来源：香港联交所，www.hkex.com.hk。此人的角色是帮助黄光裕逐步获得0493这个壳，从而为国美电器后来的上市奠定基础。0493本名京华自动化，是一家经营计算机辅助设计系统（CAD）的公司，业务遍及中国内地和香港地区、东南亚、北美。由于行业竞争激烈以及业务单一，公司连年亏损，其股票也遭投资者拋弃，上世纪90年代末跌到不到一毫，成为港人口中不折不扣的“仙股”（图9）。
詹培忠，绰号香港“壳王”，身居立法会议员要职，以操弄“仙股”倒卖“壳”股著称。2000年9月，詹开始先后两次通过BVI（海外分公司）花费7520万港元入股0493京华自动化，并于同年9月由0493向其增发及配售3100万股，使自己成为0493第一大股东。
图9 0493 10年股价变化图资料来源：Yahoo HongKong Finance
图10 2000年0493股本变化图
从0493股本在2000年增发的情况来看（图10），我们发现，它的两次股本增长率近乎呈一条直线。第一次增发19.7%，使总股本达到10800万股；第二次增发19.2%，使总股本达到22400万股。根据香港联交所有关规定，如果股驹龇⒊?0%，则需要召开特别股东大会，而0493此两次增发量都不超过20%，可见詹培忠的股市技巧确实高超。在詹培忠入股0493使股价达到高位后，其股价便一路下跌（图11），从2000年6月的1.2元/股跌到同年9月的0.6元／股，再跌至年底12月的0.38元/股。而期间0493多次向外界配股配股：向战略投资者发行股票集资的行为，配股的对象竟是黄光裕。于低价配股给黄光裕有利于其以较低的成本获得较多的股份。
图11 0493股价变化图
为了进一步获得0493的控股权，2000年12月，黄光裕将其兄黄俊钦名下的北京鹏润大厦三间办公室注入0493，并相应获得了1200万现金和总价值1328万港元的代价股代价股：即收购某一资产时不以现金支付，而以增发本公司股份支付。从这次交易我们不难发现，此次配股同样不超过20%，因为按照当时价位0.38元/股计算，1328万港元/0.38元=3600万股，增幅小于20%。至此，詹培忠控股22.1%，黄光裕控股16.1%，两人初次合作愉快。 随着国美电器业务的扩张需要，黄光裕加快了控制0493的步伐。他分别在
②③资料来源：香港联交所，www.hkex.com.hk，令其持股量减少到75%。表2紧接增发及配售协议完成后0493股权结构变化
| | 增发前之持股数目（%） | 紧随增发完成后之持股数目（%） | 恢复25%之公众持股数后之持股数目（%） |
| 黄光裕 | （13．4） | （2．2） | （2．2） |
| Shining Crown（附1） | （0） | （83．4） | （72．8） |
| Golden | （14．9） | （2．5） | （2．5） |
| 其他 | （71．7） | （11．9） | （22．5） |
| 总计 | 268，303，500（100） 1，618，303，500（100） 1，618，303，500（100） | ||
附注1：Shining Crown为黄的私人公司，故增发完成后黄光裕将拥有85.6%股权。
附注2：Golden Mount Ltd.为詹培忠私人公司。
为进一步控制0493及分离其原有业务，黄光裕在注入三间办公室之后再次将自己部分地产业务注入0493。
表3 0493计算机辅助设计系统（CAD）业务三年销售额 资料来源：0493年报
| 时间 | 2001 | 2002 | 2003 |
| 销售额（港元） | 1300万 | 223万 | 45万（附注1） |
附注1：2003年底0493将旗下设备及剩余存货出售，获得578万港元。2002年7月，黄光裕顺理成章地成为0493主席并将之易名为“中国鹏润”，对此市场普遍揣测黄光裕欲将旗下之地产业务鹏润地产分拆上市，使得股价高涨。但事实上当时0493除已注入的两处地产物业（鹏润大厦三间办公室及北京朝阳待开发土地部分权益）之外并无其他显著投资。期间黄光裕利用股价高位多次减持套现，如
此处我们不得不提及黄本人在买壳及洗壳过程中的高超技巧，可总结为以下三点： 1.黄光裕和詹培忠合作，瞄准退化壳。退化壳指正常上市公司由于经营不善而变成“仙股”，通常资产和债务情况比较差，但与清盘相比，其上市地位很有价值。黄看中的正是0493的上市地位。 2.黄光裕与詹培忠逐步洗壳，去除0493原有业务，配股增持。黄光裕逐步将部分地产业务置入0493换取股份，改善0493业务同时加强控股，可谓一箭双雕。 3.黄光裕坐拥优质壳资源静待骑牛上市良机。上市公司地位的珍贵性使壳公司成为一种资源，优质壳资源一般具有如下特性：业务稀少或无，债务关系清楚，不少于两个庄家彼此配合，股价长期低迷。0493在黄的控制下渐入佳境，完全符合借壳上市的条件。此时可谓万事俱备，只欠东风。 （二）上市 经过前后近5年的准备，黄光裕借壳上市的良机日臻成熟。2003年下半年开始，香港股市全面复苏，恒生指数稳定增长。2004年6月，0493中国鹏润宣布以83亿港元，收购国美电器分拆上市部分65%的股权，全部以代价股和股权证股权证：由股份公司发行的，能够按照待定的价格，在特定的时间内购买一定数量该股票的期权凭证进行，不涉及现金。独立财务顾问荷银融资亚洲有限公司及洛希尔父子（香港）有限公司(ABN AMRO Rothschild )对国美进行缩股（40∶1)，公司同时易名“国美控股”资料来源：香港联交所，www.hkex.com.hk，国美电器招股说明书。作为上市的第一步，黄光裕将国美分为上市集团与非上市集团，上市集团主要包括国美内部高利润率且回报稳定的优质资产，如旗舰北京国美国美上市集团包括：北京国美，天津国美，廊坊国美，天津国美物流，重庆国美，成都国美，自贡国美，西安国美，昆明国美，深圳国美，福州国美，广州国美，武汉国美，沈阳国美，济南国美，淄博国美，青岛国美，潍坊国美，天津国美咨询。资料来源：香港联交所，www.hkex.com.hk，国美电器招股说明书，而非上市集团则主要是刚刚建立的且营业额不稳定的分店，如上海国美与香港国美。此举主要是为了暂时去除回报低业绩不稳定的业务并增加上市集团的吸引力。在上市前的重组中，黄光裕在英属维京群岛建立离岸壳公司OceanTown，而其唯一的业务就是控股国美电器上市部分65%的股权，同时，黄光裕还直接持有国美电器上市部分35%的股权（图12）。显而易见，OceanTown的创立是为了作为静候国美上市交易的公司载体：在稍后的交易中黄光裕正是将OceanTown作价83亿港元卖给0493。而此时0493的持股情况经过近5年的资本运作，为黄光裕个人持股66.9%，公众投资者持股约30.1%资料来源：通函 (有关国美电器有限公司的非常重大收购、关联交易、股本重组、建议更改公司名称及建议更改每手买卖单位)，
图12国美上市前夕之股权架构
图13上市前夕0493之股权架构
如此前所述，此次交易的实质是黄光裕将他本人对OceanTown100%的控股权作价83亿卖给0493，此时，黄光裕拥有0493的股权为69.9%，而0493拥有OceanTown 100%的股权，即拥有国美电器上市部分65%的股权（图14）。而另一方面黄光裕继续直接持有国美电器上市部分35%的股权，如此两层的控股结构有利于加强应对恶意收购的协调能力。
图14紧随国美借壳上市后之股权架构
国美电器上市的消息一出就引起极大争议，因为据当时国美电器资料显示，其2004年净利润仅为1.78亿港元，以83亿港元价值计算，市盈率高达49.5倍，如此高的市盈率在同行中实属罕见，然而是否黄光裕本人心中另有盘算呢？ 此处我们需要提及此次复杂交易的两个特点： 1.因为之前多次大幅扩充股本，0493的净股本数已经非常高，严重压低其股价。因此黄光裕决定进行40∶1的缩股，按照交易宣布前交易日之股价0.148港元计算，0493股价瞬间“飙升”40倍到5.92港元。再考虑到83亿的天价，黄光裕本人可谓为自己的个人资产开了好价钱，也一下使自己的财富以几何形式增长。 2.这次交易不涉及现金，完全由代价股和股权证作为收购工具，而且国美电器本来就是黄先裕的个人资产，所以如同此前数次交易一样，属于“左手倒右手”的性质。加上借壳上市的本质，市盈率不受证监会监管，完全由自己决定。由于在
（三）黄光裕五年（2000-2004年）资本运作小结 至此黄光裕成功实现了国美电器上市部分65%股权的上市计划。与费时费力又费钱的首次公开募股（IPO）对比，他所青睐的借壳上市究竟有何明显优势呢？我们不妨对黄光裕自2000年到2004年的资本运作个人财富增减角度来做一总结。黄光裕自2000年入股0493以来的若干次资本运作，其本质都是为了通过注资而获得相应股权，以逐步控制0493这个壳公司。2000年12月及2002年4月黄光裕分两次先后投资两家物业（鹏润大厦三间办公室和北京朝阳西坝河土地）（表4），作为回报黄光裕获得大量股权另加累积4.32亿现金的净现金流（1200万+4.2亿）。此外，黄光裕于2001年9月和2002年2月两次低价增持0493新配售的股票，投入1.5亿现金（797.4万+1.34亿）。然后，黄光裕又投入了价值0.75亿（1.2亿根据国美招股说明书，当时国美上市部分净资产约1.2亿港元×65%）的国美上市部分股权完成与0493的买壳交易。 由于大量吸纳0493股票，使得黄光裕个人持股多次超过75%，意味着公众持股量低于25%。如前文所讲，25%是香港联交所规定的上市公司最低公众持股量，因此黄光裕不得不屡次减少套现以维持0493上市地位。于是，2002年2月后以及2003年6月黄光裕两次以当时市价分别减少套现0493 11.1%和12.4%的股权，净得1.15亿（7650万+3870万）（表4）资料来源：香港联交所，www.hkex.com.hk。根据国美上市协议，若加上所收购的国美的代价股和票据，黄光裕持股将达到97.2%，因此国美上市后他迅速减少持有至75%，股权减少22.2%。以总市值88.2亿港元计算，共累计套现19.59亿（88.2亿×22.2%）。
表4黄光裕2000年至2004年中国美上市期间投资0493累计投入与回报一览
| 时间 | 投入 | 回报 |
| 2000/12 | 鹏润大厦三间办公室（价值2568万） | 1200万现金+3600万股 |
| | 797.4万现金 | 4430万股 |
| | 1.35亿元 | 13.5亿股（后套现7650万） |
| | 北京朝阳西坝河土地（价值4.95亿） | 4.2亿现金+0.75亿代价股 |
| | 12.4%股权 | 3870万 |
| 2004/06 | 国美电器65%的股权（价值0.75亿） | 83亿港元的代价股和股权证 |
| 2004上市之后 | 22.5%股权 | 19.59亿 |
| 总计（不计控股权） | 1.5亿现金+6亿资产=7.5亿 | 25亿现金 |
至此，我们可以清楚地看到，在将近5年的资本运作之中，黄光裕个人仅仅投入了7.5亿，但却惊人地通过套现等方式累计获得了25亿现金回报以及0493国美控股的上市地位。事实证明：黄光裕是这一系列以国美上市为目的的资本运作的幕后策划人和最大赢家。 但黄光裕50倍市盈率之举也为0493国美控股的股价埋下隐患，当公司业绩良好时，公众并不拒绝接受这个明显被泡沫化的高市盈率，其股价甚至在2004年上市后略有攀升。一旦业绩不佳，过高市盈率令公众信心脆弱，极易造成股价暴跌，市值泡沫崩盘。 0493自2000年成为黄光裕的目标壳公司后其股价较大市波动较为明显（图15），与同期恒升指数比较0493波幅更为强烈，尤其在国美2004年中期上市后股价较大市更为波动，反映投资者在过高市盈率下信心不足，一旦面临坏消息股价瞬间即挫。不过对于黄光裕本人来讲，他已经于国美2005年3月股价达到峰值前实现套现，最终将这个高市盈率泡沫成功丢给了公众投资者。
图15 0493 5年周线变化图，与恒生指数比较
2005年年中，国美中期报告显示销售额增长34%，但纯利润仅增加5.5%，引发行业前景认同危机，股价崩盘，市值缩水超过50%资料来源：0493国美控股2005年中期报告，高市盈率泡沫终于破灭。值得关注的是，2006年伊始，国美宣布引入策略投资者美国华平集团，股价受追捧升高超过三成。在市场普遍推测黄光裕有意将国美电器非上市部分装入0493之际（下文会详细提及），此举是否意味黄本人试图故伎重演推高股价再度实现高额套现，目前尚不得而知。
纵观黄光裕的资本运作过程，他不断使用如下技巧： 1. 尽量使用可换股票据或代价股进行收购，其实质是为自己低价增发股本作为注入个人资产的回报，并为日后套现做准备。 2. 低价入股，高价套现。 3. “左手倒右手”，人为制造市值泡沫。 4. 充分运用资本市场，灵活控制控股比例，减持套现。 结果显示，黄光裕成功利用资本市场的杠杆作用快速融资，支持其电器零售业务规模的爆炸性扩大（表5），从2004年6月到2005年6月的一年间，国美电器上市目标集团的门市店由94家增至169家，增加75家；非上市目标集团的门市店更由37家增至112家，增加了75家；整个集团一年间合计增幅为150家之多。
表5国美电器集团上市后门店数目的扩张
| 时间 | 上市目标集团 | 非上市目标集团 | 合计 | |||
| | 门市店 | 数码店 | 门市店 | 数码店 | 门市店 | 数码店 |
| 2004-6 | 94 | | 37 | | 131 | |
| 2004-12 | 144 | | 74 | | 218 | |
| 2005-6 | 169 | 19 | 112 | 7 | 281 | 26 |
近期，国美再暴新闻，黄光裕果真欲将国美未上市部分的35%的业务置入0493上市集团。人们不禁发问黄光裕为何不于2004就将国美100%的业务注入0493从而一次性实现上市呢？其实，他本人早有将国美电器百分百上市的打算，碍于当时中国商务部的相关规定，外资零售企业在国内的持股比例最高只能是65%
资料来源：
（在港上市的0493对于国内的国美电器属外资收购性质），所以未上市的35%的权益暂时由黄光裕“代为保管”。如今，国美电器整体上市的申请获得中国商务部批准后，黄光裕决定将包括上海国美、香港国美在内的非上市集团一并装入0493国美控股，那么100%上市对国美和黄光裕本人的意义何在呢？ 首先对于整个国美电器，黄光裕指出资料来源：张浩，《南方都市报》，
三、地产与家电零售结合（1+1>2）
（一）国美高速扩张资金何处来 正如在前段介绍中所说，国美电器在1999年之后在规模上进行了飞速的, 扩张，尤其在2000年以后, ，其每年的扩张数目基本都是上一年的两倍。那么，在进行资本运作的同时，国美的年利润是不是真的能够支持它如此大规模的扩张呢？如果国美不是靠其主营业务获得高回报，又会有什么其他方式呢？在这一节，我们将会对此进行深入的探讨。 国美电器在2004年上市，从其上市前3年的税后利润状况来看（图16），2001年税后利润为-1415万元人民币，2002年为 -436.92万元人民币，显然家电零售的赢利并不理想。而在2003年，国美的税后利润竟然能够突然暴涨为4443.18万元人民币资料来源：《新财富》9月刊，“国美，资本运作依赖症”，如此不可思议的巨变就发生在2003年，也正是国美上市前一年。国美为什么能够在一年之内将它的税后利润扭亏为
盈呢？赚钱法宝究竟在何处？
图16国美2001-2003年税后利润
国美在香港上市前，我们知道黄光裕旗下有三家公司（图17），分别是北京国美、投资公司（下有鹏润投资、鹏泰投资、国美投资）和鹏润地产。投资公司对北京国美和鹏润地产分别有80％和85%的股份。同时我们注意到，黄光裕在经营国美家电零售之外，还有做房地产方面的投资。我们也了解对于零售业来说，其短期现金流量大，但利润较薄；而房地产需要长期沉淀资金，但一旦激活销售，则可能立即获得较高利润。那么，我们分析，国美在上市前的利润暴涨，非常有可能是从房地产上得来的。 但是，想要投资房地产所需要的资金也不在少数，黄光裕仅凭一己之力也是“心有余而力不足”。然而，幸运的是，黄光裕之兄黄俊钦是北京新恒基房地产开发有限公司老总，用黄俊钦自己的话说：“我们本身就有不少商用物业是自己经营，每年的收益可以作为稳定的现金流。”这些现金流便可成为黄光裕投资房地产的一部分。有了大量的现金流，自然不会捏在手里，必然去寻找更好的投资项目。
图17国美上市前黄光裕旗下的公司架构
于是，在
| 年度 | 鹏润投资注册资本2.7亿元 | 鹏泰投资注册资本5000万元 | 国美投资注册资本1000万元 | |||
| 营业额 | 税后利润 | 营业额< | 税后利润 | 营业额 | 税后利润 | |
| 2001 | 233.17 | 51.58 | 33.17 | -7.1 | | |
| 2002 | 0 | 7677.96 | 0 | | 893.99 | 2.43 |
| 2003 | 0 | 245.72 | 0 | -73.27 | 3512.32 | -72.42 |
先放下投资公司不说，我们看看黄光裕旗下的另一公司——鹏润地产。2001-2002年，黄光裕在房地产业成为闪耀的明星。其净资产回报率分别达到40.71%和53%（图18），分别比同行业平均值的6.13%和6.70%高出6.64倍和8倍，两年平均值则比同行业高出7.3倍之多。而房地产在这两年的销售收入利润率也分别有23.33%、26.75%之多（图19），远远超过同行业的平均值10.89%和8.28%，两年累计平均比同行业平均值9.59%高2.61倍。
图18鹏润房地产净资产回报率与同行业的比较
图19鹏润房地产销售收入利润率与同行业的比较
这些数据都向我们显示，黄光裕的投资在地产方面获得了相当高的回报。同样的，我们发现在2002年，黄俊钦的新恒基房地产也在2001年借款给黄光裕后在销售收入利润率方面有了突破性的提高（表7），由2001年的17.36%上升至2002年的67.59%，进而稳步达到2003年的67.89%。三年间销售收入利润率增加了将近4倍资料来源：《新财富》九月刊，“国美，资本运作依赖症”。
表7新恒基房地产2001-2003年度财务资料
| 时间 | 税后利润 | 销售收入 | 净资产 | 销售收入利润率 | 净资产收益率 |
| 2001年 | 2,125.05 | 12,240.71 | 39,931.75 | 17.36% | 5.32% |
| 2002年 | 6,760.87 | 10,002.71 | 77,358.41 | 67.59% | 8.74% |
| 2003年 | 4,831.00 | 7,116.00 | 82,217.00 | 67.89% | 5.88% |
没有大量的投资付出就不可能有如此高额的回报，而这巨额投资的来源则极有可能是将投资公司从北京国美得来的2.3亿借款完全投向了其下属的鹏润房地产公司。而投资公司则充当了电器零售与地产投机之间的资金周转工具。从新恒基房地产2002、2003两年的财务数据不难看出，公司两年间销售收入利润率的暴涨与其对兄弟公司的借款投资是有一定联系的。 既然房地产有如此高的回报率，为什么不直接投资地产，而要坚持经营国美并且还要靠地产填补电器零售方面的损失呢？这正是黄光裕资本运作的高明之处。正如前章的分析，电器零售业可以从供货商处获取巨大的现金流，这些现金流正是投资房地产方面所必需的。用地产高额回报的一部分添补电器零售的损失，并辅助其扩张，为了获取更多的现金流投资与房地产。如此循环往复，获取巨额利润自不在话下。
（二）上市后的资本运作——地产投资
上市前可以在下属公司之间倒换资金，而上市后的国美电器已不属黄光裕的私人公司。那么，资本运作又该如何进行？上市后的国美电器又该如何定位呢？ 黄光裕在2004年底分别向公众进行了3次国美电器股票的配售，总计40亿港元。黄光裕将套现的这些现金基本全部用在了他的房地产投资上。在2005年初，黄光裕为了扩大其地产投资，在原有鹏润地产的基础上，于2005年初分别成立了明天房地产、国美房地产和尊爵房地产。并且4家房地产公司各司其职。与此同时，将上市的国美电器的非电器业务全部分离出去。亦可以看出黄光裕致力于发展房地产的决心。 目前房地产公司中的鹏润房地产主要经营鹏润大厦、北京大康鞋城、国美第一城等。明天房地产据说将在北京发展大众型产品，在立水桥和昌平分别开发各50万平方米的住宅。国美房地产将用8亿购买北京丰台科技园，并将投入30亿元建全球高科技体验中心资料来源：杨晓，《北京青年报》，“黄光裕40亿打造国美地国”，
四、小结 经过前面对国美经营模式、上市资本运作和与房地产结合的家电零售的分析，这里我们对国美电器做一个总结，看看国美通过以上商业行为以及资本运作为其带来的赢利情况。 经过计算（表8），国美在2001年到2005年间，其占用供货商总额255.79亿元人民币，通过非主营业务赚取供货商12.1亿元人民币。同时资本市场为黄光裕带来约30亿现金流供其开店扩张。在房地产方面，2001-2003年的地产回报合计为4.3亿元人民币（表9）。这3项金额相加之后，共计272亿人民币。这272亿人民币的现金流为国美在这5年来的爆炸性扩张提供了大量的资金支持（以分店数大规模增加为衡量标准）。以此计算：2001-2005年，国美总共加开分店约400家，以每家分店需4000万元人民币计算（除去占用供货商的金额），共需资金约160亿元，而这个数目远远小于国美所获得的资金272亿。由此可见，国美的赢利状况还是相当可观的，国美电器也并非“鸡肋”，只要善加利用，“鸡肋”也可变肥肉。表8占用及赚取供货商资金分析
| 年度 | 销售额（单位：百万） | 边际利润率 | 纯利(单位：百万) | 主营业务收入 (单位：百万) | 非主营业务收入(纯利-主营业务收入)(单位：百万) |
| 2001 | 5800 | 0.70% | 40 | 18.2 | 21.8 |
| 2002 | 10900 | 1.60% | 175 | 95.45 | 79.55 |
| 2003 | 17800 | 2.90% | 516 | 281.45 | 234.55 |
| 2004 | 23880 | 3.85% | 919 | 501.27 | 417.73 |
| 2005 | 40000 | 2.52% | 1000 | 545.45 | 454.55 |
| 占用供货商* | 255.79 | | 亿赚取供货商** | 12.1亿 | |
附注1：占用供货商资金指以类金融模式拖欠供货商货款的累积金额。计算方法为：销售额×平均占用供货商比例(26%)。
附注2：赚取供货商资金指非主营业务收入总额。
表9房地产回报（2003年为假设增幅成线性关系的估值）
| 2001年(万) | 2002年（万） | 2003年（万） | 合计（万） |
| 3,956.60 | 10,561.84 | 28,197.87 | 42,716.31 |
最后，我们来做一个黄光裕个人财富概括。黄光裕目前拥有上市目标集团即国美电器65.5%的股权，上市公司国美电器市价为83亿港元，那么，黄光裕大约拥有53.4亿。根据招股说明书，国美442家分店上市部分为263家，作价83亿，非上市集团179家=179/263×83亿=56.5亿，因此未上市部分估值约为56.5亿。黄光裕的鹏润地产部分约9亿，加和共计约120多亿元人民币。这个资产估值和作为胡润财富榜中国首富黄光裕的估值130亿差不多。再次说明了黄光裕的首富之位，当之无愧。
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