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最近有媒体报道称，不少城市房价止跌回升，房价将面临“报复性反弹”风险，令很多有资格购房的人恐慌。不过，笔者认为，这些情况并不代表着房价上扬的趋势，只是各种偶然因素汇集在一起出现的短期现象，是房地产市场在限购政策强压下的一次“脉冲”性释放。而这种“脉冲”，一直被某些开发商和相关媒体所期待，并视为借题发挥的好题材，从而给市场带来了一些错觉。 事实上，在我们严格执行限购政策的情况下，是不可能真正出现量价齐升的趋势的。尽管中国社会对房地产市场的潜在刚性需求很大，但各地的限购政策却给需求规定了一个定量，限购政策不放开，购房人数就不会大幅增加，房价就缺乏持续增长的理由。因此，只要限购政策不放松，没有必要对一些人散布“止跌回升”、“报复性反弹”的消息惊慌。
在笔者看来，房价不会再大幅上涨，除非中国经济真的像某些人说的那样会崩盘，人们都去炒房子。但另一方面，中国房价也不会持续下降，即使下降，空间也不大，因为整个中国社会旺盛的购买力在不断托盘。
不过，由于个人收入水平、家庭经济条件的差异，在有资格购房的人群中，虽然有些人可能觉得现在房价还没有降到位，但另外一些人则觉得可以出手购买了，所以刚性需求内部往往也出现很多层次。对于部分“不差钱”的人的刚需在房价部分下降时释放形成的“脉冲”，限购令显然无法“限制”。
此外，限购令在某种程度上还抑制了供给，尤其会带来一种副作用，即房价下跌低收入群体还是买不起房子，房租反而上涨，增加他们的生活负担；生活成本上升，阻碍地方长期竞争力的提升。这项政策长期执行的可能性一直受质疑，从而引发人们“报复性反弹”的恐慌。
要消除这种恐慌，首先要绝对不放松目前的限购政策。房地产的特性与古代社会的土地一样，一旦放开就会带来各种“兼并”、“圈地”，使房地产资源日益集中于一小部分人手中，加速社会两极分化，从而大大损害ZF的公信力，造成大部分人对ZF不满意，导致社会不安定。可见，放松限购确实会带来报复性上涨，不仅前功尽弃，还会带来关系社会安定的重大难题。说到底，限购实际是当前的一个社会政治问题，是关系每个人住宅权、生存权平等的问题，必须要坚定不移地执行下去，不要被一些“脉冲”现象误导。
我们还要看到，房地产市场历来利益主体十分复杂，依靠限购“单挑”这些复杂因素确实吃力，根本办法还是把购房行为去投资化。房地产市场还应该逐步完善政策体系，在销售环节“限售”，例如征收房产税、对房屋增值额征收税收等，从而压缩人们的投资收益，消除楼市投资者的投资欲望。因此，限购是行政行为，是一剂猛药，而限售是经济行为，是慢药，会调理限购带来的各种问题，真正打消人们的投资欲望。与此同时，房价的回升也再次要求“廉租房”、“保障房”建设必须加快进程。房价回升引发的社会情绪，应在“保障房”的加速进程中得到抵消。这才是房市调控政策应该产生的功效。▲（作者是上海财经大学副教授）
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