预测---试着用思想来投资（13）

很荣幸，再次参与讨论：
看来，大家再次把镁光灯聚焦到房地产上。一方面，最新的房价走势、媒体渲染、地方ZF的骚动不断表明，房价上涨的滚滚洪流将再次席卷而来；另一方面，国家对于经济的总基调当前很明确，就是稳增长。国有企业1-6月利润同期下滑明显，中小企业的发展不但没有改观，部分沿海省区因为卷入高利贷、交叉担保等金融事件，不仅是火上浇油，更是暗流涌动，足可以感觉到实体经济形势的焦灼，因而，不断有这样、那样的呼声出来重新竖起房地产发展大旗，给房地产调控松绑，希望房地产业较长的产业链、影响力能够对经济平稳过渡形成强有力支撑。
我个人对当前房价拉锯战的看法是，可能还将上涨，尽管有泡沫存在，但是还未到彻底崩盘的时候。理由如下：
1.股市糟糕，会形成挤出效应，部分资金无路可去，消费指望不上，现在是穷人没钱消费，富人忙着转移资产，中产阶级只是传说，消费根本带动不起来，做一唯一去向就是在大势掩护下奔向房地产。
2.过去的1年多的对房地产的严控，不但打击了投机，更沉重打击了刚需，当前只要一松动，不管是结婚情节、还是丈母娘经济，都会有购买需求、有钱往上冲，哪怕是身背几十年贷款。
3.地方ZF的意愿。没有房价的上涨，就没有更多需求激发，就没有土地出让，就没有财政外预算，就没有过去两年“厅堂楼阁”和政+绩工+程的持续输血。地方ZF对中=央的调控令基本上都是心怀鬼胎，在当前GDP为纲的时代，大家都心知肚明。
4.可能真的是当前形势下的无奈选择。前面已经论述，宏观形势十分紧迫，但是中国30多年的改革开放方式一直就是渐进式的、以增量解决存量的问题，发展都是第一位的。当然可以理解，没有发展，就没有转方式、调结构的空间。所以，重新依仗房地产作为特殊时刻的救经济的稻草，到是可以一用，但是，ZF一定还是要评估，这跟稻草是不是压垮我+朝当前社会经济的最后一根。如果明控暗松的话，说明，ZF还有底牌，但是底牌可能不会太多了。
综上，希望中国经济一路走好，未来的发展只要沿着各阶层国民收入始终大于房价上涨速度，这个大棋局还有的下，小康社会也许可以按期实现。如果仍然短视的话，有可能过去30多年的改革开放成果都会付诸东流！

    我是个外行，不大懂经济，但是想发表一下自己的看法，绝非灌水帖，跟大家做个探讨。
   我觉得这个转折时期房价怎么都不会上去的，至少说明显地上升，过渡期嘛，当然是比较好地传递任务，才是中国人的风格嘛。而且一旦这个到达了顶峰，估计好斗的国人最后很有可能还是会便宜外来人，这么有含金量的肥肉貌似真的没有外人盯上？与其是另外一个可悲的结果，还不如现在平平稳稳地度过。交给后人，用后来人的聪明智慧来慢慢解决吧。其实从客观因素上来说，人口上的人数减少也会让这个领域缺乏一些上涨的信心吧，毕竟大量的空置房就那么静静地搁在那里了？如果说不在这个领域割肉吃，怎么养活这个领域的人呢？我没想到，估计ZF应该考虑好了吧，这个问题解决了，貌似上涨的几率又会小一些了。
   

      
        表面上来看，当前股市利好的方面主要由两个：一是宏观政策在逐步放松；二是股市已经下跌了很长时间，在技术上也有超跌反弹的要求。 但是由于ZF高层一再重申对房地产的调控绝对不会放松，这使得政策松动的利好也大打折扣。此外，由于业绩变脸的中报日渐增多，股市下跌的合理性似乎得到了更多的验证，在这种情况下就不存在大盘跌过头的问题，因此超跌反弹也就只能成为一句空话。
       人们看淡股市主要是基于宏观面不佳，但还是愿意相信股市是被低估的，上市公司业绩还不错。但是到了此刻，来自实体经济的信息告诉大家，实际上上市公司的经营情况很不乐观，那些所谓的低市盈率股票，在最新业绩公布后，市盈率立刻就会变得不低了。于是，市场上出现了对股票的集体抛售，并且有了批量跌停的局面。而这样一来，也就使得在上周开始的反弹行情遭遇到了重创。
      在上周周五，大盘终于在缩量过程中又一次杀跌，全周大盘以2168点报收，再创近期收盘新低，并且使得周线拉出五连阴。到这个时候，也就不得不承认，本轮在犹豫中展开的并不充分的反弹，基本上结束了。
      既然反弹结束，那么接下去就是要继续向下探底了。今年1月6日，沪市曾经下探到2132点，后来也就有人将这个位置称为“钻石底”。现在看来，“钻石底”并不可靠，这个位置很有可能在近期会被击破。
       建议大家仍然谨慎为主，对股票的操作是多看少动。

1.房价趋势判断
私以为房价上升是无法避免的。ZF的诸多调控政策已经无法阻止民众对房价上涨的预期。
理由有二，其一是购房的刚性需求太大；其二是民众也深知ZF只会“调控”而不会进行“变革”，所谓“调控”换一种说法就是螺旋式上升，大众心理是只要不吃太大亏就好，而不求最佳入市时机。
2.宏观经济
中国经济增速已然放缓，我坚信ZF会进行某些强而有力的改革，但房产的根源--土地改革应该很难。在经济增速放缓的时期里，有着刚性需求的市场不大放异彩才怪。
3.房产企业资金链
我不太相信有实力的房地产企业真的缺钱缺到要断掉资金链的地步。

见解浅陋，见笑之处，还望包涵。

   从基本面上看，下半年经济下滑已经几乎是很多投资人得一致看法，但资本市场是不是也一定会随着经济震荡走低？我个人的观点是不一定，下半年出现震荡上行的概率还是挺大的，而我看市场最主要看两点：政策与流动性。
   首先，政策方面，房地产再出调控政策几乎不可能了，而对于实体经济支持方面，年中工作会议可能会出现微调，适度可能会代替从紧，大家可拭目以待。
   其次，流动性方面，从最近的降准降息，再到央行公开市场的频繁逆回购，都说明相对于财政政策，货币政策是早已宽松了，而市场预期的再次降准也可能在最近公布，下半年总体市场资金面还是比较宽松的。
   所以说，出现大牛市没有经济基础，但是资金推动型的吃饭行情应该还是有的。

我一直认为房地产泡沫破灭在所难免。我相信股市和楼市的替代效应，什么时候股市真的做实了，真的高涨了，也是楼市资产市场破灭之时。以前没有高人解决的问题，现在仍没有。现在的所作所为仅是裱糊而已。算得上是高人指点的，也就是不让开发商卖房子。我不相信什么预测，哪些只是一些数学关系下的谎言而已，他们不是上帝。要想投资，看看我们的实业，看看我们的效率。。

问题啊 仅冰山一角尔

首先需要看看房地产行业的需求与供给因素构成，需求由哪些方面支撑，供给又由哪些构成。
行业的需求方面：1、首次置业需求：结婚购房等因素构成了刚性需求主体。2、改善性需求：经济发展，收入提高等因素，人们有进一步改善住房的需求。3、投资/投机需求：目前调控主要是针对这一块的需求。
行业的供给方面：1、市场化供应：各类房地产开发企业的房产供应。2、非市场化供应：这里包括单位/个人的自建房、小产权房、保障性住房等，在一定程度上影响着行业的供给。
房地产行业的需求与供给，长期来看受到以下几个因素影响：
1、地财政、经济增长方式：在中国，ZF是土地的唯一供应者，有能力推高房价；目前靠大量投资拉动的经济增长方式，以及地方ZF对GDP增长情结的依赖，各类项目的资金来源很大一部分都来自于卖地，依赖土地财政，这些都促使地方有巨大动力去维持高地价、高房价。最终导致开发商拿地成本高昂，为保证利润，房价一步步被推高。目前这种高房价局面在很大程度上也是由上述因素导致的。结果是房地产行业的巨额利润绝大部分汇集到ZF手里，财富从个人转移到ZF手中。这一点是全局性、制度性的因素，不改变，未来地方ZF依然有各种冲动去卖地，去维持房价。
2、城镇化因素：这些年来人口一直从农村、欠发达城市向中心城市转移、流动，对流入城市的住房需求有着很好的支撑作用。因此一、二线城市的房价刚性要高于三、四线城市；城市的中心区域房价刚性要高于城市周边地区。目前我国城镇化程度仍不高，未来这一进程仍将维持很长的时间；但需要注意区分有刚性需求支撑的城市与纯粹有投机需求支撑的城市，后者一旦遇到大的市场调整，房价剧烈下跌风险很大。
3、人口增长因素：人口的自然增长，住房需求也随之增长，很多人在直观上也这样想，认为越往后人口越来越多，住房需求也越来越大。其实要看到由于中国实行计划生育政策的原因，人口红利已经在消退，老龄化社会问题也慢慢凸显出来。因此说未来单纯由人口增长因素支撑行业发展的力量并不强。
4、社会政治因素：房价高到现在地步，已经不是简单的经济问题了，并逐步上升到社会稳定的高度。这些年来，由于高房价造成的社会矛盾已经越来越突出，社会骤然分成“有产阶级与无产阶级”的对比。社会矛盾的激化，促使ZF不得不在“保持经济增长与化解社会矛盾”之间进行权衡，两害相权取其轻吧。
未来行业走势的情景分析
综合上述因素，对于未来房地产行业走势假定了以下四种情景（概率数值仅为说明程度）：
情景1：经济萧条、社会动荡，房市暴跌。如果经济转型不成功，目前增长方式维持不下去，陷入“中等收入陷阱”；抑或因为一些因素，社会矛盾激化、动荡不安等，这些将造成房价暴跌，白领破产。虽然这一结果没人愿意看到，但不得不提醒大家的是，这种情况并非不可能。发生概率最小，5%。
情景2：调控政策放松，经济恢复正常，房市将剧烈反弹。如果目前的调控政策不再继续，这两年市场一直有期望调控政策的结束，真要结束了，房价必然剧烈反弹。发生概率较小，15%。
情景3：政策、制度、经济增长方式层面等进行全方位改革，房价回归合理水平、房地产行业进入良性发展阶段。这种全局性的改革很难，也很缓慢。但如果不改变的话，目前这些调来调去的措施根本是治标不治本，一时权宜之计，概率不大，20%。
情景4：保持目前的僵局，行业进入弱平衡。政策将在“促进经济增长与保持社会稳定”间摇摆：在避免房价剧烈波动的情况下，经济好转时，加大对房地产的调控力度；经济放缓时，对政策微调，期望放松对房地产行业调控，带动经济回暖，同时避免行业过度反弹（一如目前地方冲动，中央压制的局面）。可以说房地产行业爆发式增长的年代已经过去，未来将在很长一段时间维持僵局，房价小幅波动。该种情景发生概率最大，60%。
结论：从投资角度看，个人对房地产行业的未来投资价值保持谨慎态度，尤其是住宅市场，而对商业地产的看法则相对乐观些。

不看好经济能继续保持一个高速度的以下原因：（个人观点）
1、不可能继续拉房地产来带动经济，如强行拉，只会引起更大的泡末。
2、中国的人口红利大概已经消失，如阿迪在中国的最后一家直营工厂关闭，文章提到，中国普通工人一月工资近3000元，而印度、越南、缅甸、巴西都比中国工资水平要低。
3、ZF对经济的刺激，无非是发行大量钞票，有兴趣的朋友可以算出M2/GDP的比值在国际上的大概范围
4、主要行业大都是低端制造加工业，缺少足够规模的优质企业。
5、银行业存款差额过大，不利于实体经济健康的发展，如媒体报道，宁波北伦区税收总额和该地区同期银行存贷息差居然总量大致相当。无疑是对这些企业重复征收了一次税
6、大家如想在股市中赚钱，除了熟悉所买股票的基本面、行业周期性，还要了解技术面

个人长期看好水利板块，原因：北京的城市排水量才3—5年一遇，更无论其他地方了，究其原因建国时设计排水的标准错误，专家都是原苏联的，就连广州的排水量设计都是参考莫斯科的，两地年降水量相差。。。

干预难以奏效。大繁荣后必有大萧条。无论干预无非，都会步入萧条