新建房地产项目前期研究

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房地产项目前期研究
房地产项目前期研究
通常情况下，房地产项目都要经历七个阶段，分别是前期、土地获取、策划定位、规划设计、工程施工、开盘销售、交房移交。在这七个阶段中，相对而言最重要的是前三个阶段，这三个阶段直接决定了一个房地产项目能否成功。
房地产项目前期研究主要包括政策与宏观经济研究、区域市场分析和城市分析，通过这三个分析做出项目投资方向、投资规模、投资模式的定位。
一、政策与宏观经济研究
房地产项目前期工作主要解决四个问题：投不投、投哪里、怎么投、投多少。在房地产的前期调研中，政策、经济和金融的研究是重点，主要包括五个因素：人口因素、城市化因素、经济因素、政治与民生因素、融资与投资因素。
1.人口人口因素主要包括人口结构和计划生育政策。
截止到2010
年，我国共完成了六次人口普查，具体情况如表
1所示：表1 中国六次人口普查情况表
由此可见，我国人口在不断增长的同时，增长率在逐步下降。相对于
10年后年龄为
30岁到40岁的人而言，他们的下一代就不需要再买房了，除了改善性需求以外，刚性需求很可能已经逐步被消灭了；到
2030
年左右，整个人口结构中
30%到40%属于 ...

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关键词：房地产项目 房地产 宏观经济研究 计划生育政策 人口普查