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网易房产讯 限购一套房、二套首付五成、三套停贷、遏制炒房…对于2010年10月15日“横空出世”的这一系列楼市限购政策，2年后，很多人或许已经对此习以为常。
在广州“限购令”临近2周岁之际，网易房产截取了今年1月1日至9月10日的楼市数据，与2011年和2010年同期的楼市数据相比较。结果显示，限购前夕、限购一周年和限购两周年，广州楼市成交量和成交均价皆呈持续上升之势。但限购之下，两者涨幅均受控制，同时，成交10000元/平以下的楼盘数量占比也逐年增加。
对于调控两年后的楼市状态，不少业内人士认为，价量齐升并非说明调控无成效，相反目前市场投机投资需求和房价涨幅均受到抑制，均显示了“限购令”的威力。而后市，广州楼市政策仍以稳定为主，但“金九银十”中，开发商不再“以价换量”，房价或稳中有升。
限购两年广州楼市持续价量齐升
根据网易房产数据中心数据，记者截取了今年1月1日至9月10日、去年同期，以及2010年同期的数据进行比较分析，截取时间段涵盖3月“小阳春”和“金九”首周两个传统销售升温期，意图由此部分展现“限购两年”、“限购一年”和“限购前夕”的楼市状况。
数据显示，2010年1月1日至9月10日，广州全市住宅（不含公寓）网签成交套数为44803套，成交面积495.4万平方米，均价10089元/平方米。自2010年10月15日，广州出台了严格的限购政策，一年后（2011年1月1日至9月10日）广州全市住宅成交量仍然上涨了11.5%，至49968套，成交面积584.7万平方米，同时成交均价也上涨14.6%，至11559元/平方米。
行至2012年，即将迎来限购第二个周年，广州今年年初至9月10日的全市住宅成交量为58593套，较2011年和2010年分别增加了17.3%和30.8%，而该时间段全市住宅成交面积663.4万平方米，也相应增长。
另外，成交均价方面，今年1月1日至9月10日全市住宅成交均价为12066元/平方米，相较于限购一周年同期时段的均价上涨了4.4%，较之限购前（2010年同一时段）也上涨了19.6%。
值得指出的是，就成交均价10000元/平以下的楼盘数量来看，2010年（1月1日-9月10日）全市成交均价万元以下的楼盘有208个，占楼盘总数45.1%，2011年和2012年同时段，该比例分别上升至45.3%和53.7%（万元以下楼盘数量分别为196个和226个）。
整体来看，限购前后，广州楼市成交量和成交均价仍维持上涨态势，但限购政策之下，两者涨幅均受控制。同时，市场上刚需性产品供应量也有大幅增加，在满足刚需人群的置业需求同时，楼市投资投机性需求也受到一定程度的抑制。
楼市调控已现成效 后市不再以价换量
虽然2010年10月限购政策横空出世，但两年来，似乎广州楼市价量齐升的大势并未扭转，这是否说明调控效果不理想？
对此，合富辉煌首席分析师黎文江认为，限购政策并非直接针对房价，政策的直接目的是一直投资投机性需求。
黎文江指出，促成价格上涨的因素很多。GDP的上涨和CPI的上涨，房地产的成本增加，都会推动房价上涨。另外，人均收入每年10%幅度的上涨一方面说明购房人群房价承受力的提升，另一方面也说明劳动力成本在上涨。
“另外，今年上半年，广州楼市成交了不少高价物业，此类物业成交量的提升会使全市均价水平受到拉升。”黎文江分析认为。
经纬行研究中心总监朱欣苑在接受网易房产采访时也认为，限购政策的宗旨之一是抑制房价快速上涨，但不等于房价一定会下跌。
限购两周年后的楼市格局是否已达到ZF调控要求？又是否会促使新的政策出台？
对此，黎文江认为，从当前的格局来看，楼市受到政策的抑制仍较明显，ZF对于楼市的调控目前也将以稳定为主。
而在此背景下，黎文江认为，面对“金九银十”的传统旺季，从前期的良好成交中已经备足资金的开发商不会再用“以价换量”的方法，其或许有涨价的冲动，但不会有大幅涨价的实际行动。
“除去政策压力，开发商自身还要面临9、10月份五万多套的楼市库存压力，另外，近期各大银行取消85折优惠，信贷格局收紧，也说明后市中，楼市将维持价格稳定，货量充足的状态。成交均价或在14000元/平，成交量也大概会保持在60多万平/月的正常水平。”黎文江分析道。
就此，朱欣苑也认为，从目前的成交情况和楼市环境看，开发商不适合“以价换量”，相反积极推货才能顺应消费态势。
“我对后市预期不悲观，预期开发商会顺应旺季热潮加大推货力度。楼市价格也总体平稳，稳中有升。”朱欣苑谈到。
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