形成房价上涨预期有三:第一,工业化与城镇化用地需求仍会呈刚性扩张,地价与房价还会上涨;第二,社会保障制度不完善,国民投资渠道单一,住房养老与房产储值成为大众投资替代品。第三,中国没有开征资本利得税和遗产税,这在很大程度上刺激并怂恿了房产过度投资或房产过度投机。
当人们对房产的需求不再是用来满足自我居住的需要,而是用来满足过度投资或投机需求时,当一个城镇家庭囤房三、五套,甚至十几套时,房产供给规模即便再大,也满足不了人们囤房、炒房的市场需求。
因此,在耕地有限、收入不高,要想稳住房价,并真正满足人们对住房居住目的刚性需求,除了多造房、扩大供给外,更重要的措施,应该是双管齐下,同时采用行政手段(限购令)和经济手段(资本利得税与遗产税),坚决抑制人们对商品房的过度投资或过度投机。