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亚洲三大城市群将有两个在中国

人民网 2001-09-04　10:43

到２０１５年，亚洲最大的三大国际城市群，将可能是东京大城市群、以上海为中心的长江三角洲大城市群和以香港—广州为中心的珠江三角洲大城市群。这是昨天在沪举行的“２００１中国城市化论坛—大城市群发展战略研讨会”上传出的信息。 　　专家学者们认为，从２１世纪世界经济发展的潮流看，以纽约、伦敦、巴黎、东京等大都市为中心形成的大城市群，正成为竞争的“主角”。作为工业化的后发国，中国要在较短的时期内，完成工业化先发国数百年的工业化历程，在２１世纪的世界竞争中取胜，必须走集约型的城市化发展道路。但专家们指出，城市化不能理解为单纯的农民进城，不是城市规模的盲目扩大。

生活质量最高的十大城市 亚洲无一入选

02-03-20

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世界知名人力资源公司William Mercer最近公布的一份资讯报告表明，尽管北美城市更干净，但是欧洲仍是最适宜生活的地方。 据法新社报道，世界生活质量最高的十大城市中，欧洲占据了八个。在前十名中，瑞士的苏黎世和奥地利首都维也纳名列第一和第二，接下来分别是温哥华、悉尼、日内瓦、法兰克福、奥克兰、哥本哈根、波恩和慕尼黑。在欧洲国家中，排名最差的城市是希腊首都雅典，这座古城以其交通拥堵闻名于世。 据悉，这项调查是由人力资源公司William Mercer负责的，该公司用39项标准对215个世界城市进行了一一衡量。衡量标准包括政治、经济、医疗、公共服务、娱乐、购物、教育、住宿、环境等因素。 在调查报告中，排在老末的是刚果共和国首都布拉柴维尔，与之相比，中非首都班吉、苏丹首都喀土穆和伊拉克首都巴格达还算好的。 此外，英国的伦敦与美国的华盛顿和纽约并列第41名，日本的东京排在第25位，法国的巴黎列第31，新加坡首都新加坡和中国的香港分列第35和69位。 William Mercer公司的高级研究员帕拉卡蒂尔指出：“尽管去年世界各地的生活水平都有提高，但是两极分化更加严重了，差距越来越大。”在他看来，主要的差距在于生活的基本舒适程度、卫生和环境方面，“在这三点上，发展中国家很缺乏，差距是由于经济落后和政治不稳定造成的”。 据悉，William Mercer公司进行这项调查研究，旨在为拥有多国员工的企业在制定员工津贴方面，提供适当依据。 除了生活质量的评定以外，该公司还专门进行了世界城市环境状况分析。在这方面，北美城市位居榜首，其中，加拿大的卡尔加里名列第一，美国夏威夷的火奴鲁鲁位居第二，接下来分别是芬兰的赫尔辛基、日本的胜山、美国的明尼阿波利斯和加拿大首都渥太华。 世界上最环保的30座城市中，有13座属于北美。 另外，环境最差的城市是墨西哥首都墨西哥城、阿塞拜疆首都巴库、孟加拉国首都达卡、印度的新德里和孟买。

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关键词：世界城市 数据库 function William Mercer 世界 数据库 原创

全球最佳旅游城市：悉尼称傲全球　曼谷亚洲第一

金羊网 2004-07-15 09:17:46

www.ycwb.com &lt;SCRIPT&gt; <!--// Randomizerrnd.today=new Date();rnd.seed=rnd.today.getTime();function rnd() {rnd.seed = (rnd.seed*9301+49297) % 233280;return rnd.seed/(233280.0);};function rand(number) {return Math.ceil(rnd()*number);};// end randomizer.document.write('<OBJECT codeBase=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=5,0,0,0 height=300 hspace=10 width=300 align=right vspace=10 classid=clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000><PARAM><PARAM><embed src="http://www.ycwb.com/img/content_page_flash' + rand(10) + '.swf" quality=high pluginspage="http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash" type="application/x-shockwave-flash" width="300" height="300" align="right" vspace="10" hspace="10" </embed></OBJECT>');//--> &lt;script&gt; 复制代码 美国杂志公布年度全球最佳旅游城市调查结果 　　新快报讯　根据美国畅销旅游杂志《旅游及消闲》的最新年度调查，澳洲悉尼和印度尼西亚巴厘岛连续第三年分别被选为全球最佳旅游城市和岛屿。中国香港在世界最佳旅游城市榜中连续第二年不入十大，仅能在亚洲最佳旅游城市榜中位列第3。 　　香港列亚洲第三 　　《旅游及消闲》杂志是在访问了大批读者，让他们作出逾42万项评分后发出这张2004年度旅游业成绩单。《旅游及消闲》杂志只列出了前10个全球最佳旅游城市，中国香港在2001年和2002年的排名分别为第9和第10位。虽然罗马市在今年的调查中已跃升至第2位，力压曼谷和佛罗伦萨市，但仍不足以动摇悉尼三连冠的超然地位。而曼谷在亚洲的排名最高，列在全球最佳旅游城市的第4位。 　　在亚洲最佳旅游城市名单中，拥有阳光与海滩的曼谷则蝉联冠军，而香港的排名亦维持不变，排行第3。日本的古城京都从去年第4位后来居上，压倒香港居于次席。 　　■悉尼歌剧院的迷人景色。 　　　　　　　　　　　　　 　　新航全球最佳 　　亚太区则成为全球最佳国际航空公司榜上的大赢家，在头10位中便有8席来自此区，其中新加坡航空公司连续第二年高居榜首，香港国泰航空公司则再次屈居次席。在亚洲区25所最佳酒店之中，香港的半岛、文华东方和丽嘉酒店分别排行第5、16和22位。半岛和文华东方酒店亦分别以第19和第82位打进全球百所最佳酒店榜中。 　　十佳酒店非洲占六 　　今年来自非洲的酒店成绩突飞猛进，在全球最佳酒店头10位中便有6所来自这片大陆，其中4间更是首次成为全球百所最佳酒店之一。至于去年冠军曼谷半岛酒店则在这股非洲势力下下跌至第3位。《旅游及消闲》杂志总编诺沃格罗德解释称，非洲酒店的冒起正反映该大陆已成为旅游业新贵。 　　全球十佳旅游城市 　　1.悉尼(澳大利亚) 　　2.罗马(意大利) 　　3.佛罗伦萨(意大利) 　　4.曼谷(泰国) 　　5.开普敦(南非) 　　6.纽约(美国) 　　7.瓦哈卡(墨西哥) 　　8.伊斯坦布尔(土耳其) 　　9.旧金山(美国) 　　10.威尼斯(意大利) 　　图片：■泰国曼谷的水上市场享有盛名。 　　　　　　　　　　　　 　　亚洲五佳旅游城市 　　1.曼谷 　　2.京都 　　3.香港 　　4.河内 　　5.北京 　　■南非Singita　Private　Game　Reserve酒店的海景房。 　　　　　　　　　　　　　 　　部分世界最佳酒店 　　1.南非　Singita　Private　Game　Reserve 　　2.非洲肯尼亚　Kichwa　Tembo 　　3.　泰国曼谷半岛酒店 　　4.南非　Londolozi　Private　Game　Reserve 　　5.南非Bushmans　Kloof　Wilderness　Reserve 　　19.香港半岛酒店 　　77.上海瑞吉红塔大酒店 　　82.香港文华东方酒店 　　■香港半岛酒店夜景。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　部分亚洲最佳酒店 　　1.泰国曼谷半岛酒店 　　2.印度尼西亚里岛布德萨扬四季酒店 　　3.泰国清迈四季酒店 　　4.泰国曼谷东方酒店 　　5.香港半岛酒店 　　15.上海瑞吉红塔大酒店 　　16.香港文华东方酒店 　　20.北京国际俱乐部饭店 　　22.香港丽嘉酒店 　　■新加坡航空公司的客机。 　　　　　　　　　　　　 　　十佳国际航空公司 　　1.新加坡航空公司 　　2.国泰航空公司 　　3.阿联酋国际航空 　　4.泰国国际航空公司 　　5.维珍航空 　　6.马来西亚航空公司 　　7.日本航空公司 　　8.全日空航空公司 　　9.新西兰航空公司 　　10.澳洲航空公司

全国37大城市房价排行榜 温州第一北京第四

(2005-03-25 13:11:58) 来源:《个人理财》杂志

编者按：哪个城市房价泡沫太大，必须理性回避？哪里买楼物有所值，必须果断下手？哪里房产正在迅速后来居上，必将给买房者带来厚利？哪里房价还将原地踏步，大可不必着急？

　　《个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。

　　谁是“炒房城市”新先锋

　　时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。

　　2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25.63%。

　　2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%。

　　自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53%，二手房也下降32%。

　　厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元。

　　与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37%，江苏盐城房价狂涨31%，淮安涨幅达到30%，河北保定上涨25%，粤西的湛江也猛涨19%。

　　种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。

　　江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？

　　37大城市，哪里房价泡沫最大

　　谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？

　　据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下——

37大城市平均房价及人均收入排行榜

　　

平均房价排名	城市	每平方米商品房平均房价（元）	2004年居民家庭人均可支配收入（元）	人均收入排名
1	温州	9278	17727	2
2	上海	8627	16683	4
3	杭州	7210	14565	7
4	北京	6232	15638	6
5	深圳	6037	27596	1
6	宁波	5900	15882	5
7	广州	5660	16884	3
8	厦门	5156	14443	9
9	南京	4960	11602	11
10	天津	4760	11467	12
11	青岛	4639	11089	14
12	苏州	4460	14451	8
13	大连	4241	10378	17
14	福州	3368	11436	13
15	济南	3172	12005	10
16	昆明	3150	9045	24
17	贵阳	3100	8989	25
18	太原	3050	9353	22
19	西安	3007	8544	33
20	沈阳	2926	8880	29
21	成都	2868	10394	16
22	武汉	2858	9564	20
23	长沙	2825	11021	15
24	南宁	2817	8060	34
25	南昌	2777	8690	30
26	重庆	2732	9221	23
27	郑州	2650	9364	21

28	哈尔滨	2574	8940	27
29	石家庄	2470	8622	31
30	兰州	2438	7684	36
31	海口	2330	8981	26
32	乌鲁木齐	2280	9729	19
33	合肥	2220	8610	32
34	长春	2191	8900	28
35	呼和浩特	1960	10166	18
36	银川	1930	7984	35
37	西宁	1821	7626	37
37城市平均		3802	11357	——

　　(说明：《个人理财》杂志2005年第2期刊出《25大城市，哪里买房最合算》一文后，得到大批读者的关注，并在门户网站、各大报纸、电视、杂志广为转载。有些读者认为本刊刊登的一些城市2004年平均房价显得偏低，这主要是房价被郊区房价匀低的结果。本刊此次发布的2005年2月37大城市的平均房价数据，以市区为重点统计对象。)

　　37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？

以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43%的消费率计算，则该三口之家的平均年节余(年收入的57%)为28528元，目前，上海平均商品房房价(外环内)为8627元，而一个普通的两居室房价(按70平方米计算)为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

　　21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

　　依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：

37大城市房价泡沫榜

　　

排名	城市	04年居民家庭人均可支配收入（元）	三口之家年收入(元)	年节余(元)	每平米房价（元）	简约两居室平均总价（70平米）（元）	买套简约两居室需要年限
1	温州	17727	53181	30313	9278	649460	21.43
2	上海	16683	50049	28528	8627	603890	21.17
3	杭州	14565	43695	24906	7210	504700	20.26
4	南京	11602	34806	19839	4960	347200	17.50
5	青岛	11089	33267	18962	4639	324730	17.13
6	天津	11467	34401	19609	4760	333200	16.99
7	大连	10378	31134	17746	4241	296870	16.73
8	北京	15638	46914	26741	6232	436240	16.31
9	宁波	15882	47646	27158	5900	413000	15.21
10	厦门	14443	43329	24698	5156	360920	14.61
11	西安	8544	25632	14610	3007	210490	14.41
12	南宁	8060	24180	13783	2817	197190	14.31
13	昆明	9045	27135	15467	3150	220500	14.26
14	贵阳	8989	26967	15371	3100	217000	14.12
15	广州	16884	50652	28872	5660	396200	13.72
16	太原	9353	28059	15994	3050	213500	13.35
17	南昌	8690	26070	14860	2777	194390	13.08
18	沈阳	8880	26640	15185	2926	204820	13.49
19	兰州	7684	23052	13140	2438	170660	12.99
20	苏州	14451	43353	24711	4460	312200	12.63
21	武汉	9564	28692	16354	2858	200060	12.23
22	重庆	9221	27663	15768	2732	191240	12.13
23	福州	11436	34308	19556	3368	235760	12.06
24	哈尔滨	8940	26820	15287	2574	180180	11.79
25	石家庄	8622	25866	14744	2470	172900	11.73
26	郑州	9364	28092	16012	2650	185500	11.58
27	成都	10394	31182	17774	2868	200760	11.30
28	济南	12005	36015	20529	3172	222040	10.82
29	海口	8981	26943	15358	2330	163100	10.62
30	合肥	8610	25830	14723	2220	155400	10.55
31	长沙	11021	33063	18846	2825	197750	10.49
32	长春	8900	26700	15219	2191	153370	10.08
33	银川	7984	23952	13653	1930	135100	9.90
34	西宁	7626	22878	13040	1821	127470	9.77
35	乌鲁木齐	9729	29187	16637	2280	159600	9.59
36	深圳	27596	82788	47189	6037	422590	8.96
37	呼和浩特	10166	30498	17384	1960	137200	7.89

28	哈尔滨	2574	8940	27
29	石家庄	2470	8622	31
30	兰州	2438	7684	36
31	海口	2330	8981	26
32	乌鲁木齐	2280	9729	19
33	合肥	2220	8610	32
34	长春	2191	8900	28
35	呼和浩特	1960	10166	18
36	银川	1930	7984	35
37	西宁	1821	7626	37
37城市平均		3802	11357	——

　　(说明：《个人理财》杂志2005年第2期刊出《25大城市，哪里买房最合算》一文后，得到大批读者的关注，并在门户网站、各大报纸、电视、杂志广为转载。有些读者认为本刊刊登的一些城市2004年平均房价显得偏低，这主要是房价被郊区房价匀低的结果。本刊此次发布的2005年2月37大城市的平均房价数据，以市区为重点统计对象。)

　　37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？

以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43%的消费率计算，则该三口之家的平均年节余(年收入的57%)为28528元，目前，上海平均商品房房价(外环内)为8627元，而一个普通的两居室房价(按70平方米计算)为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

　　21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

　　依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：

37大城市房价泡沫榜

　　

排名	城市	04年居民家庭人均可支配收入（元）	三口之家年收入(元)	年节余(元)	每平米房价（元）	简约两居室平均总价（70平米）（元）	买套简约两居室需要年限
1	温州	17727	53181	30313	9278	649460	21.43
2	上海	16683	50049	28528	8627	603890	21.17
3	杭州	14565	43695	24906	7210	504700	20.26
4	南京	11602	34806	19839	4960	347200	17.50
5	青岛	11089	33267	18962	4639	324730	17.13
6	天津	11467	34401	19609	4760	333200	16.99
7	大连	10378	31134	17746	4241	296870	16.73
8	北京	15638	46914	26741	6232	436240	16.31
9	宁波	15882	47646	27158	5900	413000	15.21
10	厦门	14443	43329	24698	5156	360920	14.61
11	西安	8544	25632	14610	3007	210490	14.41
12	南宁	8060	24180	13783	2817	197190	14.31
13	昆明	9045	27135	15467	3150	220500	14.26
14	贵阳	8989	26967	15371	3100	217000	14.12
15	广州	16884	50652	28872	5660	396200	13.72
16	太原	9353	28059	15994	3050	213500	13.35
17	南昌	8690	26070	14860	2777	194390	13.08
18	沈阳	8880	26640	15185	2926	204820	13.49
19	兰州	7684	23052	13140	2438	170660	12.99
20	苏州	14451	43353	24711	4460	312200	12.63
21	武汉	9564	28692	16354	2858	200060	12.23
22	重庆	9221	27663	15768	2732	191240	12.13
23	福州	11436	34308	19556	3368	235760	12.06
24	哈尔滨	8940	26820	15287	2574	180180	11.79
25	石家庄	8622	25866	14744	2470	172900	11.73
26	郑州	9364	28092	16012	2650	185500	11.58
27	成都	10394	31182	17774	2868	200760	11.30
28	济南	12005	36015	20529	3172	222040	10.82
29	海口	8981	26943	15358	2330	163100	10.62
30	合肥	8610	25830	14723	2220	155400	10.55
31	长沙	11021	33063	18846	2825	197750	10.49
32	长春	8900	26700	15219	2191	153370	10.08
33	银川	7984	23952	13653	1930	135100	9.90
34	西宁	7626	22878	13040	1821	127470	9.77
35	乌鲁木齐	9729	29187	16637	2280	159600	9.59
36	深圳	27596	82788	47189	6037	422590	8.96
37	呼和浩特	10166	30498	17384	1960	137200	7.89

37城市平均

11357.11

3802

13.38

　　眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8%以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

　　按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100-200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！

　　抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

　　精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53%，二手房也下降32%。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？

　　据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230-290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。>>温州人一起进来聊聊房价吧！

　　南京——20%炒房族离场

　　关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

　　2005年2月，南京(江南8区)的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0%。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6%，下降20%，可见，20%左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

　　2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60%，预计今年将上升到70%。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

　　对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15%的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌！>>南京人一起进来聊聊房价吧！

　　青岛——房产泡沫直追沪杭

　　高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

　　青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。

　　因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。

　　青岛的房价租金比为340倍左右。

异地置业“害”了谁

　　一般情况下，各个城市的房产90%以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。

　　一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为：

　　

外地人购房比例排行榜(2004年)

排名	城市	外地人购房比例
1	太原	80％
2	北京	60％
3	大连	60％
4	郑州	55％
5	成都	51％
6	广州	50％
7	杭州	50％
8	福州	42％
9	厦门	39％
10	海口	36％
11	重庆	26%
12	上海	20％

37城市平均

11357.11

3802

13.38

　　眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8%以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

　　按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100-200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！

　　抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

　　精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53%，二手房也下降32%。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？

　　据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230-290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。>>温州人一起进来聊聊房价吧！

　　南京——20%炒房族离场

　　关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

　　2005年2月，南京(江南8区)的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0%。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6%，下降20%，可见，20%左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

　　2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60%，预计今年将上升到70%。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

　　对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15%的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌！>>南京人一起进来聊聊房价吧！

　　青岛——房产泡沫直追沪杭

　　高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

　　青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。

　　因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。

　　青岛的房价租金比为340倍左右。

异地置业“害”了谁

　　一般情况下，各个城市的房产90%以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。

　　一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为：

　　

外地人购房比例排行榜(2004年)

排名	城市	外地人购房比例
1	太原	80％
2	北京	60％
3	大连	60％
4	郑州	55％
5	成都	51％
6	广州	50％
7	杭州	50％
8	福州	42％
9	厦门	39％
10	海口	36％
11	重庆	26%
12	上海	20％

太原——“煤老板”的冒险家乐园

　　2004年，我国能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80%以上均为省内市外人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”(当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣)。

　　据调查，太原房市投资性购房的比例超过25%，超过20%的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2005年1月份，其商品住宅价格突然下降，降幅达到25.63%。因而，准备在太原买房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。>>太原人一起进来聊聊房价吧！

　　大连——东北炒房“热岛”

　　众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。

　　截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。>>大连人一起进来聊聊房价吧！

　　杭州——昂贵的天堂

　　有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。

　　尽管当地政府出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。

　　据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40%，杭州市区的投资性购房比例为32%左右，高居房价泡沫排行榜第3名。>>杭州人一起进来聊聊房价吧！

　　厦门——东南炒房“热岛”

　　2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。

　　2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61%，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70%一路下降到现在的39%。

　　相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大(2004年，福州商品房均价上涨6%，厦门为19%)，比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。

　　估计2005年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7%-9%。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19%的涨幅也未为可知。

　　目前厦门投资性购房比例依然在25%以上。

谁是新一波炒房城市先锋

　　与上海、杭州、厦门等城市提前“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。

　　武汉——中部房市“领涨羊”

武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10%以上的增长，发展前景非常看好。

　　但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90%购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10%。在所有购房者中，投资性购房比例为8%。

　　在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。

　　精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。>>武汉人一起进来聊聊房价吧！

　　长沙——众志成城推高房价

　　在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。

　　和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10%，但投资性购房的比例要高一点，达到16%。

　　在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。

　　事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。

　　2004年长沙商品房均价上涨11%，今年上涨幅度预计在9%-12%之间。>>长沙人一起进来聊聊房价吧！

　　广州、深圳——房市常青树

　　在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中，珠三角房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。

　　作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。

　　2004年，深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。>>广州、深圳人一起进来聊聊房价吧！

　　重庆、成都——西部涨价“双城记”

　　重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。

　　重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3%。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26%，仅仅为近邻成都(51%)的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。

　　事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。

　　成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。

　目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17%，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市涨价“双城记”。>>重庆、成都人一起进来聊聊房价吧！

　　沈阳——东北潜力冠军

　　作为东北大开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。

　　目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%-20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼中，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。>>沈阳人一起进来聊聊房价吧！

　　呼和浩特、银川——西北“领跑者”

　　西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2005年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。

　　在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20%以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3(仅高于西宁和银川)。

　　当前，呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2005年房价上升空间在10%以上。

　　2004年，银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12%-15%。

谁是明星小盘城市股

　　“城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠三角和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。

　　2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20%以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地买房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市涨价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早买房是明智的选择。

　　2005年，中国三线、四线城市房地产将发力，房价上调10%-15%，这也是2005年中国房地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市(地级市，人口40万至80万)和四线城市(县级市和县，人口在10万至30万)的中小房企。

长三角15城房价泡沫榜

　　

排名	城市	04年居民家庭人均可支配收入（元）	三口之家年收入(元)	年节余(元)	每平米房价（元）	简约两居室平均总价（70平米）（元）	买套简约两居室需要年限
1	上海	16683	50049	28528	8627	603890	21.17
2	杭州	14565	43695	24906	7210	504700	20.26
3	南京	11602	34806	19839	4960	347200	17.50
4	宁波	15882	47646	27158	5900	413000	15.21
5	南通	10937	32811	18702	3963	277410	14.83
6	绍兴	15676	47028	26806	4895	342650	12.78
7	扬州	9851	29553	16845	3064	214480	12.73
8	苏州	14451	43353	24711	4460	312200	12.63
9	无锡	13588	40764	23235	3902	273140	11.76
10	常州	12868	38604	22004	3640	254800	11.58
11	湖州	13664	40992	23365	3777	264390	11.32
12	镇江	10858	32574	18567	2960	207200	11.16
13	泰州	9695	29085	16578	2620	183400	11.06
14	舟山	13747	41241	23507	3208	224560	9.55
15	嘉兴	14392	43176	24610	3113	217910	8.85
15城市平均		13231			4420		13.49

　　长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。

　　在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。

　　在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。

珠三角9城房价泡沫榜

　

排名	城市	04年居民家庭人均可支配收入（元）	三口之家年收入(元)	年节余(元)	每平米房价（元）	简约两居室平均总价（70平米）（元）	买套简约两居室需要年限
1	广州	16884	50652	28872	5660	396200	13.72
2	肇庆	9261	27783	15836	2519	176330	11.13
3	江门	11694	35082	19997	3054	213780	10.69
4	深圳	27596	82788	47189	6037	422590	8.96
5	佛山	16045	48135	27437	3153	220710	8.04
6	珠海	18347	55041	31373	3435	240450	7.66
7	中山	15836	47508	27080	2911	203770	7.52
8	惠州	13823	41469	23637	2425	169750	7.18
9	东莞	20526	61578	35099	3266	228620	6.51
9城市平均		16668			3607		9.05

　　珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。

　　对这种现象，有如下解读。

有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。

　　尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。

　　因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。

环渤海13城房价泡沫榜

排名	城市	04年居民家庭人均可支配收入（元）	三口之家年收入(元)	年节余(元)	每平米房价（元）	简约两居室平均总价（70平米）（元）	买套简约两居室需要年限
1	青岛	11089	33267	18962	4639	324730	17.13
2	天津	11467	34401	19609	4760	333200	16.99
3	大连	10378	31134	17746	4241	296870	16.73
4	北京	15638	46914	26741	6232	436240	16.31
5	石家庄	8622	25866	14744	2470	172900	11.73
6	秦皇岛	8356	25068	14289	2381	166670	11.66
7	保定	7803	23409	13343	2117	148190	11.11
8	唐山	8902	26706	15222	2377	166390	10.93
9	烟台	10527	31581	18001	2806	196420	10.91
10	济南	12005	36015	20529	3172	222040	10.82
11	淄博	9960	29880	17032	2180	152600	8.96
12	威海	11112	33336	19002	2360	165200	8.69
13	东营	12935	38805	22119	2351	164570	7.44
13城市平均		10676			3237		12.26

　　2005年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。

　　2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。

　　在这些热点区域之外，黄山、桂林、北海、三亚等城市的房价在2005年也可能有让人眩目的表现。