现阶段是中国全面推进城市化的重大机遇期

我可以为你提出的发展方式提供你所必须的资金支持和技术支持.这对中国扩大内需,扩大就业具有十分重要的意义.关键的问题是我们知道这些有用吗?我们在这个小小的论坛里讨论这个问题有意义吗?没有千千万万中国老百姓支持有用吗?没有中央政府支持有用吗?

本人支持六楼的兄弟。请问楼主为什么说城市化是发展的必然趋势？

城市化是中国发展的必然趋势。目前我国城市化率为35％，工业化率为55％，城市化进程远远低于工业化进程，这是我国不同于发达国家城市化进程中所独有的现象。我国工业化进程搞得早，城市化进程已经落后了，要迎头赶上。中国为什么城市化，因为城市化有利于经济增长。一是由于聚集效应，城市化有利于降低企业的基础设施成本，即同样多的基础设施能支撑更多的工业发展，农村建立基础设施成本太高，或者说因为价格太高不能建立那么多的基础设施，使企业没有办法做大。而在城里，由于聚集效应，同样的投入会支撑更多的工业发展。二是由于人口聚集在一起，可以使家庭生活社会化，创造出更多的服务业就业机会，使市场得以扩大，经济得以发展。

城市化的本质是农民进城。农民是低收入群体，城市化问题是为穷人建城市的问题。我们应更多考虑这一部分群体吃得起饭，住得起房。

中国的城市化不可能平均分散在全国，城市化过程一定是有地区差异的过程，中国的城市化将主要发生在沿海地区，因为它具有交通成本低廉的优势。城市化首要是解决交通问题。迄今为止人类最便宜的交通方式是水运。评价现代化、工业化城市，交通成本是重要的经济因素，哪里交通成本低哪里发展就快一点，哪里的经济总量就多一点，哪里人口聚集就密一点。地理经济学的研究成果认为，全世界80％的人口生活在离海和大江河不到100英里的地方。现代社会的发展考虑更多的是工业，更多的考虑原材料所在地和市场所在地，人口的分布要逐步进行调整，就业和工业的发展要逐步转移到沿海地区来，因此沿海地区的城市化进程一定比内地快。

我想谈一谈城市化率。2003年底，我们国家的城市化率是40.53%，非农人口占到总人口的比例。如果按照2003年，我国是12亿8000万人口来计算，这40.53%就意味着目前我们的城市人口大概是5.2个亿，我们农村人口是7.6个亿。在过去的15年间，城市化率从1990年的18.9%，增加到了2003年的40.53%，在不到15年的时间内，城市化率增长了21.63%，平均增长率每年是1.55%。在未来的15年内，如果按照城市化率每年不低于1%来增长的话，到2020年，我们国家的城市化率大概要达到55—60%。这个55—60%按照2020年我们国14亿6000万人口来计算，大概我们的城市人口是8—9个亿。这8—9个亿是个什么概念呢？就是意味着在未来的15年内，还将有3—4个亿的农民从农村迁移到城市，这3—4个亿的农民迁移到城市，就相当于要制造，相当于现在30—40个广州这样一千万人口的大城市。如果我们现在国家的小城镇是一万九千个，这一万九千个小城镇，假如每个小城镇消化一万人，大概能消化我们的城市人口2—3个亿的话，我们剩下6个亿的城市人口大概需要200个能容纳三百万以上人口的大城市，或者是有300个能容纳两百万以上人口的大城市。而我们国家现在的大城市，就是说在目前660个城市中人口在一百万以上的城市只有37个。 　　谈这个城市化率我要说明什么呢？ 　　第一，面对这个城市，首先面对的是人口的过剩和城市短缺之间的矛盾，大城市的短缺是目前制约城市化的最主要矛盾。 　　第二，我们讲城市化率高不等于你的城市化水平高，我们现在在追求城市化率，这个城市化率高了，是不是你的城市化水平就高呢？并不是这样，城市化的本质应该是通过城市化的过程实现农民向市民的转型，在这样一个转型中，第一要给农民土地使用和处分的自主权。刚才联合国的同志讲，现在要开展土地权的革命，就是要给农民使用和处分土地的自由权，让农民来决定，而不是政府来决定。第二，要打开城门，政府应当打开城门，让城里的人和城外的人享有平等的、自由的迁徙权、就业权、社会保障权、教育权。 　　第三，在城市化的过程中，怎么衡量一个城市好和不好，不是看你的城市化率有多高，而是要看你这个城市能不能实现城市自身的价值，也就是城市价值的最大化。我们一般用三个方面判断： 　　第一要看你这个城市能不能创造更强大的经济实力，包括人均GDP、人均的财政收入、人均居民的收入。我讲的是人均，而不是总量，由总量来判断城市的经济实力是不公平的，也是不科学的。人均GDP反应的是你这个城市产业实力，而人均的财政收入反应的是你这个政府的实力，而人均居民收入反应的是城市居民消费水平，把消费实力加上你的政府实力，再加上你的产业实力，这才是政府的经济实力，这才是第一个标准。 　　第二个标准，要看你这个城市能不能为老百姓提供到更高的生活质量，不是看你大楼修了多少，广场修了多大，而是看你这个城市使老百姓的生活质量提高了多少。比如说你的衣、食、住、行、生、老、病、死，生看教育，病看医疗公共卫生体系，老看社会保障，这些是衡量城市发展是一个一个好城市的标准。 　　第三，我认为也是最重要的，也是最首要的标准，就是看这个城市能不能为老百姓提供更多的就业机会和发展的机遇。这三个标准应该成为判断一个城市化过程中是一个好的城市，还是一个差的城市的基本分界线。所以城市化率是一个现象，城市化的过程应该准许他的最基本的规律。中国的城市在发展过程中，我们概括主要是两个问题，第一叫盲人摸象，逮住一条腿说这就是大象，这就是战略，摸着一个耳朵，说这就是城市战略，没有从真正战略的角度看中国的城市问题。中国的城市问题是一个战略问题，绝对不是一个技术问题，如果用技术问题来解决中国的战略问题，必然就会盲人摸象，这是一个误区。第二个问题是拔苗助长，城市化有一个最基本的规律，但是我们现在大部分的城市化过程就是政府行为，是政府在推动，所以这个问题也是大城市化很重要的障碍。北京的交通为什么拥堵，大家讲了很多的技术问题，实际上北京交通拥堵的本质就是政府，是政府的利益集团在博弈过程中的一个必然结果。 　　第三组数据，人均GDP超过一千美元以后，我们面临的是什么，在十六届四中全会里面，胡总书记反复强调人均GDP超过一千美元以后的关键时期，我们应该怎么办？所以现在在2003年，我国的人均GDP已经突破了1100美元，标志着我国已经走出了低收入国家正在进入中等收入国家的行列。但是在人均GDP超过1000美元一直到2020年实现全面小康达到人均GDP3000美元的这个阶段，我国将面临的是什么？我们把它概括起来叫做“三个变化，两种前途”。 　　第一个变化，人均GDP达到1000美元以后，它的经济结构发生了重大变化，第三产业将会快速的发展。但是第三产业的发展，同时为我国的人口资源、环境，它的压力也在加重。 　　第二，消费结构发生了重大变化，过去我们的消费结构主要是以吃穿为需求的，而在未来，在人均GDP达到1000美元以后，可能我们住行的需求要替代吃穿的需求，成为我们主要的一个消费结构。所以我们讲人居环境的建设是符合人均1000美元以后大的趋势的，是有大的空间的。 　　第三，社会结构发生了重大变化。人均1000美元以后，在这个期间很可能是分配不公，利益分化，收入差距逐步扩大，多种社会矛盾脱现的这么一个时期。所以这三种变化很可能引起两种前途。第一种前途就是如果我们把各种各样的矛盾处理得好，就会进入到一个黄金的发展期，顺利实现全面建设小康的目标。比如像韩国，1977年，人均GDP突破1000美元以后，他们随后就进入了全速的发展期。到1995年，在不到20年的时间内实现了人均10000美元的飞跃。但是如果在这个期间，我们的社会矛盾处理得不好，可能就要出现另外的一种前途，叫矛盾的脱现期。学者把这种矛盾的脱现期叫做拉美化，拉美现象。到底什么是拉美化，拉美现象，它主要讲三个方面的特征。 　　第一个方面的特征，它叫特权政治和利益集团控制和国家的资源和绝大多数的财富。所以我们国家拉美化的现象讲的是大部分的财富和资源是被利益集团和特权政府控制的，这是第一个特点。第二个特征，中产阶级发展不起来，这是个什么概念呢？发展不起来就标志着这个中产阶级长期在15—20%这个人口比例中徘徊。第三个特征，多数人不能进入现代化，贫富分化，社会的竞争，矛盾的激化，经济社会出现了严重的失衡，甚至引起社会动荡和倒退。简单地讲，拉美现象是一种有增长但是没有发展的困境，是一个少数人能过上幸福生活的现象，是少数人能够现代化的现象。如果我们搞不好，可能就进入这么一个矛盾的脱现期。 　　这个调查并不能够反应当前中国城乡差距的真实情况，为什么呢？在这个调查中，还没有包括城市居民可支配收入中，并没有涵盖城市居民实际所享有的各种福利和补贴。比如在城市，我们城市人享有公费医疗但是农村的农民没有。比如在城市，我们城市的中小学基本上是财政拨款，而农村的学校基本上都是地方的资金。再比如城市有养老保险，失业保险，最低生活保障，农民这些都没有。如果把这些因素都考虑进去，我们估计现在城乡的收入差距恐怕要达到五到六倍。 　　在1954年的时候，美国有一个经济学家，他在美国的经济年会上提出了一个倒U形的理论，这个理论他认为，收入差距和人均GDP之间是有相关性的。当经济发展到初期，收入的分配会随着经济的发展逐步的扩大，扩大到一定程度就会进入一个相对稳定的时期，经过这个稳定时期到经济充分发展，市场经济充分完善的时候，这种市场经济的差距，会随GDP的增长逐步的减小，当中产阶级发展起来以后，这种差距会逐渐减效。从而就形成了一条倒U形的曲线，根据美国经济学家这一个倒U形理论的假说，他说当人均GDP达到1000美元，城市化率达到30—40%的时候，收入分配的差距正处于倒U形曲线的临界点上，这个拐点上。这个拐点就说明，要不然你就通过这么一个拐点使收入逐步的趋于平衡，使收入差距逐步缩小，要不然的话，那个收入差距就会逐步的拉大，完全形成两极分化的社会。 　　如果拿这个理论和中国的现实对照的话，我们的城市化率是40.3%，我们的GDP刚刚突破了一千美元，这个理论和我们国家的现实一比较，正处于现在的拐点上。通过上述的三组数据，对关键时期的重要关口的这个判断做这么一个概括基本的分析，但是关键时期怎么办？重要关口最重要的又是什么？我想关键时期应该抓关键，关键就在城市化。重要关口最重要的时期应该做出重要的战略选择，这个战略选择我把它概括起来，叫做在今后“十一五”期间，乃至今后15年内，城市化发展的战略重点。 　　概括起来叫做三个优先的战略，第一个优先，推进中国的城市化要坚持大城市优先发展的战略。关于中国城市化的道路一直存在争论，有的人说小城镇带动城市的发展，有人说成是带动小城镇的发展，一直到十六大决议里面做了一个报告，我们要坚持大中小城市协调发展。中国的城市化道路，我主张八个字“抓大带小，以城带乡”，优先发展大城市，以大城市的发展带动中小城市和小城市，然后以城市带动农村的发展。 　　现在的问题是大家对于优先发展大城市有很多疑问，比如说大城市发展究竟是成本大还是收益大。你发展大城市的成本大呀，城市是什么呀？城市的本质实际上是公共资源集聚的产物，对公共资源而言，持有的人越多效率就越高，回报率就越高。大家都承认上海是目前最有效率的城市，因为上海用最小的空间养活了中国最多的人。换一句话说，人口密度越大的城市，他的公共资源的使用频率和使用效率就会越高，目前上海的人口密度已经每平方公里超过了一万人，如果我们把这个标准作为城市化完成以后最高的标准的话，假设每平方公里五千人，为上海的一半，2050年，我国城市化率假设是70%，那个时候我们国家将有4亿人，按照每平方公里五千人的密度来计算，只需要20万平方公里，即使是人口密度再减去一半，也只需要四十万平方公里。另外根据专家的测算，按照城市建城区面积来统计，我国两百万以上人口的大城市，和二十万人口的小城市，和不足万人的小城镇做了一个比较，人均占地面积是1：2：3.1，小城镇占地面积比大城镇要多两倍，而小城镇的占地面积比大城市要多三倍，可见，大城市的发展是可以节约用地的，是节约型的。 　　第二个疑问大家说，大城市究竟有多大？什么叫做大城市，多大是大城市，是不是这个城市越大越好，根据专家的测算，大城市规模在10万人到1000万人的时候，这个城市的规模收益会随着城市规模的扩大而增加。当城市规模小于十万人，或者是大于一千万的时候，城市的规模收益会不断的降低。只有当城市的规模在一百万到四百万人口规模的时候，这个时候的城市规模收益是最好的。 　　我们讲发展大城市，要发展一百万到四百万人口的大城市，这里面就提出一个问题。大城市要带来城市病比如说交通拥堵，生态环境的恶化等等怎么办？大家想想，在城乡差距不断扩大的这么一个背景下，我想城市病和农村病相比哪个更要命，所以大城市的发展，这是我主张的一个理由。但是实现大城市的发展，怎么去实现？我讲三句话，我概括起来叫三个中：第一，中部崛起，现在我们讲东北的发展，中部的发展，西部的开发，真正的问题在中部，如果中部不能发展，中国的城市化问题很难。第二，中等城市要扩容，发展大城市不是把上海和北京再搞大，不是摊大饼，所以说我们要从不断的摊大饼要学会蒸馒头，从单中心转向多中心的发展。第三，中产阶级的数量不断扩大，只有中产阶级的数量扩大了，他的消费才能上去，城市才有活力，人居环境的建设，他的基础才能够奠定，我觉得这是一个战略，坚持大城市优先发展的战略。 　　第二个战略，推进中国的城市化，必须坚持社会事业发展优先于经济发展的战略，我们在十一五规划过程中提出了四大理念，第一个理念就是社会事业发展优于经济发展，科学发展的本质就是以人为本，就是经济社会协调发展，经济社会怎么就协调了？所以我们想，如果想让经济和社会协调发展，最关键的一点，就是要制定社会发展必须优先于经济发展的战略，使经济的增长变成全面发展。这个全面发展就得就业优先，社会保障优先，文化教育优先，通过三个优先的战略来实现城乡的统筹。 　　第三，推进中国的城市化，必须坚持政府优先改革的战略，所以在“十一五”期间，政府改革是中心环节。在改革26年之后，在改革取得了辉煌成就的背后还隐藏着大量的矛盾和问题，这些矛盾和问题的根源都和政府改革有着直接或者是间接的联系。现在改革改到今天，越来越难了，难在什么地方？第一，老百姓对改革的信心降低了，不是像原来那样有热情了，不像原来那样支持你的改革了。为什么？五、六十年代，大家的信心就是要实现共产主义，到了八十年代，七、八十年代开始叫改革黄金梦，推动改革得到即得利益，改革20多年了，改革的既得利益者是谁？所以大家对改革的信心在降低。 　　第二个问题，改革的阻力也越来越大，经济改革，社会改革，一直到政府改革，阻力越来越大，这个阻力在哪儿？因为政府改革改到今天，政府改革就是政府自己造一根绳子，造一个凳子，把自己杀掉，谈何容易呀。但是不改革不行，不改革就没有出路，但是改革又越来越难，进入了攻坚战的阶段，这就是中国城市化所面临的困境，也是我们必须正视和解决的最重要的问题，请问中国的城市化，城市化率应该超过了30%，人均GDP超过了一千美元，这意味着中国的城市化正在进入青春期，就像一个正在成熟的少女一样，她在迸发出活力的同时，不免还会有一些骚动，我们需要冷静下来，把我们的目光更多的关注在我们生活的城市上，因为关心城市就是关心我们的未来，谢谢大家！

世界城市化发展十大趋势

趋势一：城市交通一体化

在现代世界城市发展中，交通一体化是最鲜明最主要的趋势。交通布局的全面立体化和大规模智能化管理系统的有机结合将使现代城市交通成为整个一体化服务系统。从城市发展近100年历史来看，城市发展的成功经验之一是大力发展公共交通。一些国际经济中心城市，目前非常注重发展高效、低污染的城市立体交通网络，地铁和轻轨铁路已成为城市公共交通的主体。铁路承担城际客运，地铁和轻轨承担市区内部大容量的客运，公共汽车以承担区内某一区域的客运为主。因此，现代城市交通往往会利用海、陆、空发展地面和地上的多种交通工具，形成一体化的立体交通网络，采用各种各样的方式（如统一时间表、一票制、驻车换乘等时间和空间上的联合）给每一位市民提供完善的交通运输服务。为了达到多种交通方式之间的高效联合，美国早在上世纪90年代初就颁布了“冰茶法案”，旨在整合和提升系统运营的整体效益。

趋势二：城市环境园林化

当今世界中有许多园林般的美丽国家和城市，给人们留下了深刻印象。比如德、法两国在城市规划建设中就有严格保护植被、保护生态环境的规定。德国柏林市中心仍保留着长达6公里的森林绿化带，成为该市的一大特色景观；斯图加特市因在市区保留丘陵葡萄种植园而引以为豪。具有“大洋洲的花园”之称的澳大利亚首都堪培拉虽然所在地面积不大，却有一半的土地为保护地和国家公园。这些园林般的城市不仅美丽如画，给人们居住生活营造了和谐的氛围，也给城市经济社会的可持续发展奠定了基础。20世纪90年代以来，可持续发展成为国际社会经济发展的价值导向。以人类与自然协调为宗旨的城市园林化体现了可持续发展、生态建设、环境保护的多种要求，使城市成为社会—经济—自然复合生态系统和居民满意、经济高效、生态良性循环的人类居住区。

趋势三：城市管理法治化

法国早在几百年前就已经在城市规划中实行法治化管理，当时规定巴黎的城市建筑不得高于艾菲尔铁塔，并为城市建设定下了中轴线。依法治市有四层含义。其一，城市政府是一个法人。其二，每个城市管理部门建立前必须先立法，以充分体现管理机构的法律权威性，而非行政权威性。其三，建立一整套城市管理的法规。其四，以法律形式规定相关法规的执行机构权限，从源头上杜绝职能重叠、权限架构混乱的现象。实行了法治化管理就会有效避免现代城市发展走进误区，从而走上良性发展的轨道。

趋势四：城市居民知识化

国际比较研究资料表明，以知识经济为主导的国际大都市，劳动人口中受过高等教育的人口比例至少要达到25％，本科以上的比例不少于16％。但就各项指标在国内领先的上海来说，上海目前的就业人口中，专科以上比例仅为12％，其中本科以上只占4％。看来，在知识结构层次方面，我国城市与世界其他城市还有一定的差距。城市人口知识水平的高低是现代城市的竞争力所在。现代城市为了实现人的充分发展，从体制、政策、资、环境等各个方面为人的充分发展创造更加充分的条件。因此现代城市市民的知识普及率和受教育程度大大提高，科研人员占全市人口的比重、科研成果的数量指标、科研开发的质量指标等越来越高。

趋势五：城市产业服务化

现代世界城市的产业结构正变得越来越软化，服务业的比重不断上升，许多城市的服务产值占其国内生产总值的70％以上，有的超过80％，美国城市在1997年已平均达到63％，荷兰城市在1975年平均达到58％，上海2000年第三产业比重已经超过50％。第三产业成为城市化的主要动力，美国在1870年至1970年的100年间，城市化水平的提高主要得益于第三产业的增长，贡献份额为80％。以网络作为快速传递媒介的现代金融、咨询、贸易、信息、文化、旅游等知识服务业成为重要的产业基础，知识服务业的比重日益上升。

趋势六：中心城区再造化

城市中心区被视为城市发展质量的决定性因素。中心城区的再发展可为现代城市的全面发展带来新的活力。各种规模的城市与城市区域的发展都依托于中心区取得再发展。在城市中心区的规划中，很多城市都有一整套再发展战略。这些战略都与城市设计和城市土地利用有关，而且，在大多数情况下也与金融和一整套优惠政策形成统一的整体。比如美国城市中心区再发展被广泛应用的7个规划和发展战略是：增加步行街、改建室内购物中心、历史文物的保护、临水区域的开发、写字楼的开发、建设重大活动场所、提高交通能力。

趋势七：城市信息数字化

现代世界城市已经开始步入数字化时代。数字化是信息化的高级阶段，“数字城市”正在成为世界城市积极规划和建设的全新目标。世界上许多城市都在进行着信息数字化进程。美国约有50个城市正在建设“数字城市”，香港也开始建设“数字港”。新加坡首先提出“智能城市”的设想并在积极进行中，在1999年，新加坡在线城贸易额接近400亿新元，资讯技术的登记税收也从1998年的200亿新元增加到1999年的230亿新元。现代城市以通信、计算机及信息资源网络化为基础，广泛利用数字化信息处理技术和网络通讯技术，将城市的各种信息资源加以整合，形成新的城市规划、建设和管理的理念与调控手段已经显得越来越重要。一些发达国家和地区“数字城市”的综合建设已经促进了经济贸易的发展，事实表明信息化进程已经成为城市综合竞争力的重要支撑。

趋势八：社会活动国际化

21世纪是城市大规模发展的世纪。伴随着主要经济活动和政治文化活动的全球化，世界各国和地区之间的联系越来越广泛，出现了更多的在世界上具有重大影响的城市。这些城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京等，在全球经济、科技发展与文化交流活动中的组织与协调功能越来越突出。现代化的国际大都市通常都是开放度很大、国际化程度很高的城市。如纽约，有200多种语言，170多个领事馆，有几十万外国人常住人口，比例高达15％—30％；日内瓦，有1500多个国际组织，每年召开5000多个国际会议；新加坡，每年机场入境人数达6000多万人次。这些数据表明，现代世界城市政治、经济和文化等活动正在更广泛地走向国际化，正在全力提高城市的国际影响力和知名度。

趋势九：城市发展个性化

城市要有个性，这也是专家们反复提到的观点，没有个性的城市就没有生命力。专家认为，现代国际竞争导致世界城市之间的国际分工，不同城市形成了不同特色的国际优势产业，城市发展的个性化特征越来越明显。现代城市可以构筑多种产业功能，但只突出一两项主功能，形成一两项强势产业是发展趋势。比如德国的展览名城汉诺威、印刷机械和大学城海德堡，荷兰的港口城市鹿特丹，意大利的服装名城米兰，瑞士的钟表之都洛桑等城市，都靠一两个特色产业、强势产业闻名世界。优势企业和相关产业的不断增多、集聚，必然推动城市经济和城市规模的扩大。当今世界三大城市——纽约、伦敦和东京，都有强大国际竞争优势产业群维护其在国际城市体系中的顶级地位。同时，现代城市个性正在从形到神深入地得到展现，个性化城市空间和人居环境显示了城市的独特魅力，在这方面悉尼的歌剧院、巴黎的时装艺术就是很好的说明。

趋势十：区域城市共生化

大都市带或城市群将成为21世纪全球经济竞争的基本单位。当今世界一些最发达国家的精华地区已经成为世界经济、贸易、金融中心。比如美国的纽约——波士顿——华盛顿都市带，人口约占全国总人口的25％，它不仅是美国最大的商业贸易中心，而且也是世界最大的国际金融中心。另外加拿大、美国西海岸城市带非常重视环太平洋城区经济与城市化研究。韩国也准备在其西海岸、黄海门户筹建“水浒城”，建立消费天堂，旅游基地，规划流量为3000万人的机场，这是对韩国本土及中国沿黄海、渤海湾城市的发展加以研究的结果。这些现象表明，城市发展呈现区域内所有城市优势互补、联动发展的态势，形成更大范围更高层次的都市圈甚至跨国都市圈，区域城市一体化越来越成为一种突出的趋势。

看来，经济全球化正在迫使区域城市群统一组织市场优势，以集团的形式介入国际竞争，信息化在促使城市布局的分散化的同时，也将区域内所有的城市结成一个有机的统一体，促进了区域城市共同发展。

城市化肯定是必然趋势。但对于我国，有一个最基本最现实的情况就是农村人口比重很大，我们走城市化道路是把农村人口转向已经拥挤不堪的城市，还是“就地城市化”，这是我们面临的选择。

其实我已经讲得相当清楚了.中国应该走积极优先发展大城市(含超大型和特大型)的城市化道路,不宜走乡村城镇化的道路.中国的城市化不可避免的是以东部和中部为主,注定是区域不平衡发展.中国目前城市的主要对象是城市中的总数量达3亿多的流动人口.

城市化是建立在一定程度工业化的基础之上的，没有工业化城市化就无从谈起，因此应该在大力发展工业化的同时推进我国的城市化建设。从世界经济发展的过程中可以看出：工业化程度高的地区也是城市化程度高的地区，随着我国经济的发展，随之而来的必定是大规模的城市化。

以下是引用NKneo在2005-7-22 17:04:47的发言： 城市化肯定是必然趋势。但对于我国，有一个最基本最现实的情况就是农村人口比重很大，我们走城市化道路是把农村人口转向已经拥挤不堪的城市，还是“就地城市化”，这是我们面临的选择。

同意，城市化是肯定的，关键是如何城市化，怎么样的城市化，政府在其中起什么作用？

一,用2至5年的时间让所有有1至2年成功从事商品零售业经验的人获得无息贷款资金.资金的数量应满足零售业者进行经营的需要,即零售业者组织货物的资金完全由中央银行提供.

二,为房地产开发商提供无利息开发资金.为房地产开发商提供的资金只能用于购买建房材料和支付人工费用.

三,建立汽车,摩托车,农业用车辆等机动车的大型超市.组织商品货物的无利息资金完全由中央银行提供.

以上中央银行提供的资金由中央银行印钞票发行.

以上三点措施实施以后,用10至15年的时间逐步使我国的商品有效库存总量达到12万亿元人民币水平.这12万亿元人民币的商品有效库存资金完全按上述方式由中央银行提供.

以后各个商业银行不能以任何名义向中央银行贷款,各个商业银行只能以存促贷,资金不足部分只能由各个银行之间进行同业拆借或通过其他方式获得.

流通中的Mo=12万亿元人民币.

现在在中国城市化进程中出现了“城中村”问题。那么为什么城中村问题会出现在中国，如何产生的，如何去解决这个问题？在以后的城市化过程中如何避免？

就这些问题请教各位楼主！谢谢！

高速城市化地区的城中村改造- -

——以深圳特区为例

1 引言：高速城市化进程中的城中村问题

城中村在整个珠江三角洲地区是一个非常普遍的现象和热门话题。城中村是指在城市建成区内，在原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民"一户一栋"为基本特征的特殊居住区，也称都市里的村庄。

高速城市化是城中村形成的直接动因。在高速城市化过程中，受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点开发成本提高，急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块，使原农村居民点逐渐成为都市海洋中的"孤岛"。面对城市化带来的前所未有的冲击，"孤岛"上的原村民在自身传统的影响下逐渐走上了一条完全不同于周边地区的城市化道路，并最终形成了今天独具特色的城中村。

与周边城市地区相比，城中村的特殊性主要表现在以下方面：

1）以"宅基地"为单位的一户一栋住宅。目前虽然有不少城中村实行过土地国有化，但城中村每户村民拥有一块宅基地，每块宅基地上建一栋住宅的事实并未改变。而且，这种住宅大多不同于传统的村屋，而是经过数次翻修改建的楼房。

2）高密度建设。城中村开敞空间缺乏，住宅间距不足，"握手楼"、"接吻楼"遍布，为城市中密不透风的高密度住区。

3）依赖房屋和土地出租的发展模式。在城市过程化中失去耕地的城中村，逐渐走上了一条"以地生财"的致富之路，即村民通过建私房出租，集体经济组织通过建厂房、商铺出租发展经济，私房租金和集体分红已成为村民基本的收入来源。

4）外来人口占绝对多数的二元社会结构。城中村因区位好、房租低廉等优势吸引了大量外来人口，呈现出典型的二元社会结构：本村人依赖分红和租金成为"租金食利阶层"，外来人口则主要通过打工生活，租约成为联系二者的基本纽带。

5）传统村落式的社区管理。无论是否实行过将村委会改为居委会的城市化改革，城中村依然实行传统的村落式管理，集体经济组织在城中村管理中占据支配和主导地位，居委会完全处于附属地位。城中村的管理主要依靠"村规民约"和宗族关系来维持。

随着城市化的不断深入，城中村与所在城市的矛盾日益突出，负面作用越来越大，主要表现为：

1）违法建设泛滥。违法建设屡禁不止是城中村的普遍现象。以深圳市为例，全市90%以上的违法建筑出在城中村，其中违法私房约占50%以上。城中村违法建设泛滥不仅削弱政府权威，造成国有土地资产流失，而且还对房地产市场构成严重冲击。

2）环境质量低下。目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间（包括绿地）缺乏，环境质量低下；市政及公共配套设施不足，大部分城中村的道路曲折不通，标高无序，排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，管道煤气不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外，城中村还因为间距过小，采光、通风不足，建筑质量不高等原因，存在严重的安全隐患。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。

3）社会问题突出。主要表现在两方面：一方面，私房出租的巨大收益，造成不少原村民游手好闲，无所事事，成为"四不青年"（不耕作、不学习、不经商、不做工），过着奢靡堕落的生活；另一方面，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村的出租屋往往成为黄赌毒的温床，"超生游击队"的藏身之穴，带来突出的社会治安、计划生育等问题。

2 城中村问题的根源与出路

2.1城中村问题的根源

关于城中村问题产生的原因，许多学者已从不同的角度作出多种解释（李培林，2002；王如渊，2002；杜杰，1999；王德，2001），但归根结底不外乎以下几个方面：

1、"以地生财"模式是导致城中村问题的经济原因。

在城市化的压力下，一无技能二无经验的城中村农民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不斐的"以地生财"道路。在这种模式下，城中村的土地利用、开发建设行为完全取决于土地收益分配的比较利益。根据深圳市宝安区的典型调查，土地收益在城中村、村民之间存在如下关系：1）对村集体而言，土地征用收入小于违法用地收入；2）对村民而言，私宅出租收益及其出租收益期望大于集体分红收益。在这种情形下，村集体违法用地、违章建厂不断发生，村民滥建私房屡禁不止就不难理解了。

2、城市规范化管理不到位是产生城中村问题的政策原因。

在快速农村城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将城中村事务留给城中村自己解决。在这种情况下，城中村集体经济组织既要负担本村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、治安等社会管理。在传统村落组织结构及社会网络关系影响下，城中村的管理仅限于本村人管理，而对数倍于自己的外来人口的管理既无意也无力承担。在这种情况下，城中村基础设施落后，黄赌毒泛滥、脏乱差蔓延便难以避免。

3、落后的土地管理体制是造成城中村问题的体制原因。

在城市化过程中，有的地方直接保留了农村土地的集体所有制性质，有的地方虽然实行了土地国有化，但通过给城中村划定"集体工商发展用地"和"宅基地"的方式，使城中村土地事实上具有无偿、无限期、无流动使用的行政划拨特征。在这种体制下，村民在认知上，并不觉得国有化后城中村土地与以往有什么不同，"土地是我的，怎么建我说了算"。在利益驱动下，村民便千方百计规避政府监管，脱离城市规划的引导与控制，结果形成了大量布局混乱、密不透风的"握手楼"、"接吻楼"。

4、政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激城中村违法滥建的客观原因。

在高速城市化过程中，受土地资源、资金的限制，政府一时无法提供足够的廉价住房供广大的外来人租住。这就为城中村违法私房的建设提供了大量的需求。当城中村以优越的区位条件、低廉的房租（免去土地成本且规避了各种税费）吸引了大量外来人口之后，政府即使有能力再建廉租房，也因成本和区位的因素而失去竞争力。

2.2城中村问题的出路

1、改变以地生财模式，积极引导城中村集体经济发展。

事实表明，只要以地生财的模式不改变，城中村集体、个人的违法滥建、出租物业的动力就不会消失，城中村问题就不可避免。要消除城中村问题，就必须改变城中村的发展模式，积极引导城中村经济发展实现如下三个转变：1）集体资产由分红向扩大再生产、个人收入由消费向投资转变；2）私房、厂房、商铺的建设与出租由村民、集体分散投资经营向房地产企业化开发经营转变；3）投资由房地产向工业、其它商业服务业等非房地产领域拓展。

2、深化基层管理组织改革，加强城中村的社区管理。

基层管理组织不健全是造成城中村问题的一个重要原因。要改善城中村的社区环境，就应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统，必须削弱农村集体经济组织在城中村管理中的主导地位，真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式，将目前的居委会改造为社区管理委员会，该委员会必须吸收外来人口参与，体现城中村全体居民的利益，关心弱势群体。与此同时，政府还须承担起社区在公共安全、基础设施建设、文化教育和社会福利等方面的职责，以减轻社区管理委员会对城中村集体经济组织的依赖。

3、切实解决广大外来人口的居住问题。

在政府无法新建大量廉租屋的情况下，通过完善租赁市场，挖掘存量住房资源、启动二手房市场等手段，多渠道解决外来人口住房问题，以有效抑制城中村的住房需求。

4、进一步完善规划国土政策，按照统建的要求对城中村实行整体改造。鉴于该部分内容是本文的重点，下文将详细讨论。

3 城中村改造的理论解读

3.1城中村改造的基本原则

尽管城中村改造应当坚持的原则很多，但考虑到以往旧改出现的主要问题及城中村的特殊实际，在推行城中村改造时需要特别强调以下三个基本原则：

1、公共性。公共性是指必须分清政府和市场的职责，政府只能干预涉及公共利益的事务，以免出现政府干预市场甚至出现借公共利益之名侵害业主权利的情况。这一点虽然老生常谈，现实中违背该原则的事却屡见不鲜，如政府一纸改造令强迫业主拆迁改造，并将拆迁用地出让给开发商去搞经营性开发；又如有些政府甚至还明确规定带有强制性的补偿标准，而这一标准往往令业主和改造单位均无法接受。可以说，目前我国拆迁改造中产生的许多纠纷很大程度上都是由于政府不适当干预引起的。

2、公平性。公平性虽然简单，却不易做到。例如，关于城中村的规划建设问题，某市曾经出台过十多项政策，但因对农民私房建设标准一再被迫放宽，客观造成了"老实人（村）吃亏"的不公平事实，令违法抢建屡禁不止。

3、参与性。参与性是指做出改造决策或制定改造政策时必须要有当事各方参与，特别是要有业主和发展商的参与。当前旧改中业主不愿意拆迁或拆迁补偿纠纷众多的一个重要原因，就是政府在做出改造决策或制定政策时没有尊重业主应有的权利和意愿，令业主感觉一切都是政府强加于我，难免会产生抵触情绪。例如，某市在城中村改造初期，曾遭到业主大规模的抗议、上访，甚至惊动了中央。事实上，该市的改造政策最大限度地保护了原业主（村民）的利益，恐怕很难找出比这更优惠的政策，问题就在于做出改造决策时缺乏业主的参与。

3.2城中村改造的实质

城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。具体到改造项目来说，政府不再是笼统、抽象的，而是具体为市政府、区政府、街道办（当然也包括相应的各级业务主管部门），相互之间有各自的利益；具体到城中村来说，业主包括城中村集体经济组织和村民个体，而且集体经济组织还是个体村民的群体利益代表，这一点与普通居住区分散的小业主大不相同；改造单位是指取得改造权的权利主体，一般情况下应为房地产开发商，在特殊情况下政府和业主也可以充当改造单位。

1、政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。

2、政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。

3、改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。

　 综上所述，城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系，其中解决土地产权问题又是城中村改造的基本前提。除此之外，具体的城中村改造项目还须解决改造目标、原则、改造模式（包括确定改造主体、具体的组织实施方式以及政府的角色定位等）以及改造程序等课题。

4 案例：深圳经济特区的城中村问题及改造思路

4.1深圳经济特区的城中村问题

自1980年成立经济特区以来，深圳特区人口由3万飞速增长到2000年的256万，建成区面积由3平方公里迅速扩张到2000年的136平方公里，城市建设逐渐将原农村居民点包围起来，形成了今天为数众多的城中村。应该说，政府很早就注意到城中村规划建设问题并出台了一系列政策，影响较大的有1982年的《深圳经济特区农村社员建房暂行规定》、1986年的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》和1992年的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》（深圳市规划国土局，2001）。前两个文件要求农民建房按照城市规划的要求统一建设，并明确规定了每户的用地标准。后一个文件则规定，将特区农民全部转为城市居民，村委会相应由股份合作公司和居委会、街道办替代，土地所有权收归国有，原农村集体工商发展用地与私人宅基地的使用权仍属于原拥有者。这些政策的成功之处在于取得了城市发展所需要的土地，并将违法用地与滥建行为限制在原农村范围内，不足之处是造成了严重的城中村问题。

由于城市化速度远高于一般地区，深圳特区的城中村问题远比一般城市突出，主要表现在以下几个方面：

1）建筑质量高，蕴涵利益大。深圳特区改革开放前兴建的传统老屋村已基本改造完毕，目前城中村住宅都是经过多次翻修扩建的城市住宅，一般都超过六层，有的甚至高达10层以上，建筑质量较高，蕴涵利益大。若按目前私房的平均建筑造价估算，特区私房的总造价高达140亿元。而保守估计，一栋私房出租，5年左右便可收回建筑成本，若再出租5年，私房业主便可成为百万元户。

2）开发强度普遍过大。目前特区城中村的平均容积率在3.0以上，而与此相邻的珠海市城中村的平均容积率尚不足1.0。

3）土地国有化不彻底，违法滥建严重。如前所述，特区城中村土地国有化采取的是保留集体工商用地和私人宅基地的做法，政府仅拥有名义上的所有权。由于对该部分土地使用权的权利内涵及如何行使缺乏明确的法律依据，而且政府当时并未给予足够的征地补偿，相当一部分城中村尚未办理征地手续，使城中村村民和政府对该部分土地产权产生很大分歧，结果使集体和村民对该部分土地事实上拥有完全的无限期的产权和开发建设权，最终导致违法建设严重泛滥。以罗湖区为例，截止1997年底，未经审批的违章建筑占私房总量的比例高达34.9%；四层以上的私房占61%，占地超过80平方米的私房占74.3%，严重超出政府规定的"基底面积80平方米，不超过三层"的户均最高标准。

4.2深圳特区城中村改造的困境

深圳特区城中村存在的上述问题，给改造带来了很大的压力，令改造工作陷入困境：

1、产权困境。城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性，令改造陷入两难境地：如果承认违法建筑的产权，则鼓励了违法行为，会引起新的抢建，而且城市环境也不允许；如果不承认产权，考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性，对该部分违章建筑难以强制拆除，令改造无从进行。

2、规划困境。城中村现状开发强度大，容积率高，市政公用设施欠账多。在特区已无空地可以置换的情况下，在城中村范围内即便维持现状的开发强度，也难以达到改善城市环境的要求。而要维持这种起码的城市环境标准，不仅开发商无利可图，业主也不易接受。

3、拆迁补偿困境。城中村现状住宅面积大，建筑成本高，每年还可为业主带来相当可观的租金收益，需要补偿安置的数额巨大。而且，业主对于拆迁普遍有抵触情绪，这给改造单位带来巨大的改造成本（包括交易成本）与风险，令开发商望而却步。此外，业主倾向于只接受住房补偿，进一步加重了规划的困境。

4、土地供应困境。为保证改造单位在改造中有赢利或至少不亏损，政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠，或进行大量资金补贴，这不仅影响到地价收益进而延缓城市建设步伐，而且容易造成土地供应失控，冲击商品房市场。

4.3深圳特区城中村改造的基本思路

针对上述问题与困境，从平衡政府、业主和改造单位三者之间的利益关系入手，通过挖掘城中村的有利条件，对深圳城中村提出如下改造思路：

1、坚持政府引导，市场运作，鼓励城中村集体经济组织自行改造。

这是因为，除非涉及公共利益，城中村改造在很大程度上应视为业主与改造单位之间的市场行为。考虑到当前市场经济日趋成熟以及入世对转变政府管理职能的要求，城中村改造应以市场力量为主体，政府应退出以往"大包大揽"的角色，将自己定位为市场规则的制定者和监督者，通过统一规划，制定优惠政策，积极引导、鼓励社会力量参与城中村改造。事实上，考虑到深圳城中村所蕴藏的巨大经济利益以及所承载的经济保障功能，政府即使倾向于大包大揽，也无足够财力支持。

既然政府不宜成为改造主体，那么业主、开发商谁更适合成为改造主体呢？考虑到深圳城中村现状开发强度高、补偿压力大的事实，由业主改造比开发商改造更理想。这是因为，如果由业主改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。而且，由于城中村业主在长期的私房与集体厂房商铺的出租中积累了较为充足的资金，体现了较强的建设能力，资金也不会成为改造的主要障碍。此外，作为业主代表的城中村集体经济组织（集体股份合作公司）本身就具有法人资格，由其作为改造主体在操作上也不存在问题。因此，深圳应提倡农村集体经济组织对城中村进行自行改造，在资金不足的情况下，允许其它开发单位参与改造。当然，对于部分涉及公共利益的城中村改造项目也可由政府组织改造。

2、统一建设、成片改造，有计划地逐步推进。

为避免再次出现分散建设，杜绝改造单位"把肉吃了，留下骨头"式的零星插建，城中村改造须根据城市规划的统一要求，由城中村集体经济组织或开发商统一建设、成片改造。而且，为保证成片改造得以真正落实，政府应确定城中村改造的最小用地规模。同时，考虑到城中村事关农民经济出路、外来人口住房、社会安定以及改造难度大的事实，深圳城中村改造不可能一蹴而就，而应在规划的指引下有计划地逐步推进。所有改造项目除进行计划立项外，还须纳入全市统一的土地开发供应计划，以免造成土地供应失控，冲击房地产市场。

3、城中村土地彻底国有化，完全消除改造的产权障碍。

鉴于土地产权关系不清带来的严重问题，城中村改造首先需要解决土地产权的遗留问题，需对城中村土地实行彻底的国有化改造。具体操作时，应本着尊重历史和现实的态度，在不严重违反规划的前提下，依据有关法律法规，通过将应补地价款与征地补偿费相抵的方式，对1999年3月5日前的违法用地及房屋予以确认产权，补办征地手续，使城中村土地成为真正意义上的有偿、有限期使用的可进入商品房市场的国有土地。同时，对1999年3月5日后的违法用地及房屋依法强制拆除，不予补偿，从而彻底解除城中村改造的产权障碍。

4、运用基准容积率和地价杠杆对城中村改造实行双重调节。

用基准容积率和地价杠杆对城中村改造实行双重调节是指，政府针对辖区内城中村改造项目制定一个统一的容积率——基准容积率，对于规划容积率低于基准容积率的那部分项目用地收取优惠地价，对于高出基准容积率的那部分项目用地收取完全的甚至更高的地价。这样做既有利于将辖区内所有改造项目的整体开发强度控制在可接受的水平，而且有助于消除各城中村、村民之间的不公平，可有效避免违法滥建行为。

5、采取房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式。

一般来说，房屋拆迁补偿有房地产权调换（实物补偿）和货币补偿两种方式。考虑到深圳城中村现状开发强度很大，且业主普遍倾向于接受实物补偿的情况，如果让业主自由选择补偿方式，将使城中村整体开发强度居高不下，难以有效改善环境。因此，深圳应实行货币补偿与房地产权调换相结合的方式，并规定补偿给业主的房地产每户不得超过一定面积，超出部分一律实行货币补偿，以免改造项目的容积率过高，对全市整体环境以及市政公共设施构成压力。此外，鉴于改造单位与业主之间进行的拆迁补偿在很大程度上是一种市场行为，建议政府不再规定具体的补偿标准。

6、设立城中村改造基金，扶持市政配套建设。

市政配套落后是城中村的普遍问题，完善市政配套是城中村改造的基本目标之一。为扶持城中村改造，政府可设立城中村改造基金，将改造过程中收取的罚款、地价等收益全部纳入基金。该基金实行专款专用，主要用于完善城中村的市政配套设施和对改造各村进行宏观调控。对于改造中已完成大配套的城中村，可通过返还等方式予以奖励；对于未完成大配套的，从改造基金中拨款，由政府组织有关建设单位完成；对于未完成小区配套的，由政府组织完成配套设施建设，按实际发生的费用向改造单位收取配套费，并将其纳入改造基金。

7、切实规范改造秩序，充分保护小业主权益。

为避免出现改造项目烂尾、业主无法及时回迁的情况，政府应实行拆迁补偿安置保证金制度，要求改造单位在申领《房屋拆迁许可证》前，须依据有关规定将拆迁补偿安置资金全额存入指定的银行进行资金监管。同时，为防止出现楼房缩水等欺诈行为，应将拆迁补偿安置协议报政府备案，并将其作为产权登记的重要凭证之一。

5 结语：兼论深圳特区城中村的启示

城中村改造只是对既成事实的被动反应，如何在高速城市化过程中主动避免城中村的出现具有更大的现实意义。深圳城中村案例表明，城中村虽然产生于高速城市化过程中，但并非高速城市化的必然结果。城中村的产生实际上是政府对原农村问题的难度认识不深、准备不足的结果：在政府没有积极引导原农村集体经济找到适合的发展道路，或提供足够的就业机会的情况下，城中村选择以地生财的发展模式就不可避免；在政府未将城中村的管理纳入全市统一的社区管理体系之中的情况下，对本村人实行传统的村落式管理而将数倍于自己的外来人口排除于社区福利和管理之外，便是城中村的必然选择；在政府不能给予农村集体和村民适当的征地补偿、履行严格的征地手续从而将城中村土地彻底国有化的情况下，任何折衷、替代的做法，都只能将土地产权关系复杂化，都只能听任城中村违法建设泛滥却无能为力。事实上，如果在城市化之初，政府不把原农村问题"打包"留给城中村，而是将其直接纳入城市发展的统一部署之中的话，其成本将远小于今天城中村的改造治理成本。

对于广大刚刚开始农村城市化的地区或城中村问题尚不严重的地区，实行农村城市化时一定要汲取深圳的教训与经验，以免城中村一幕重演。深圳城中村的案例说明，仅仅将农民转为市民，村委会改造为股份合作公司（即集体经济组织）和居委会、街道办，土地所有权名义上收归国有是不够的，还需要：

1）认真解决农村集体经济的出路与村民的社会保障问题；

2)政府真正负责城中村的市政配套建设与社区管理，彻底解除股份合作公司的负担，并将居委会改造成为由外来人口参加的、完全独立于村集体经济组织的城市社区管理委员会；

3)对土地实行彻底国有化，废除以往的宅基地政策，将征地返还用地的使用权赋予村集体经济组织而非个人，使其成为有偿、有限期使用且可自由流转的国有土地。并在此基础上，对该集体土地使用权实行股份制改造，将其量化折股、分配到人，而且允许该股权转让、继承，真正体现村民个体对集体资产的占有，从而减轻村民对以地生财模式的依赖；

4)切实解决广大外来人口的住房问题，以有效抑制城中村的住房需求。