[转帖]小产权”生死问题的另一个思路

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小产权”生死问题的另一个思路<BR>廖德凯<BR><BR>    “小产权房”绝对是市场经济条件下一个有些怪异的“特例”——独立于“正常”市场之外，比“正常”市场价格低了许多。而这个远远低于市价的房价，得益于其所依附的土地的另一个体系。但是，价格利益因此而来，法律风险也就由此而生。<BR><BR>    建设部在近日发布了购房风险提示，表示有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。而在第17个全国土地日，在国土资源部与北京市ZF联合举办的宣传活动中，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。（《新京报》6月26日）<BR><BR>    建设部的“宣判”，地方的“执行”，似乎已经宣布了“小产权”、“乡产权”的死去无可避免。从法理上来说，这种做法是符合法律规定的，但是，面对社会现实和民生现状，让“小产权”活下来的理由，可能比让“小产权”死去的理由更为充分，所需要解决的只是怎么个“活法”。<BR><BR>    大城市房价的飞涨，使得“乡产权”、“小产权”大行其道，虽然明知有着不小的政策和法律风险，这种低价位的房屋还是受到人们的追捧。无他，唯便宜耳！在工资水平不高，生活资料不低的现实中生存，能够在住房上少支出如此巨大的差额，纵有风险也值得一试了。<BR><BR>    据统计，目前北京400余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。北京约有小产权楼盘72个，按照每个项目平均10万平米来计算，一共就有720万平米，而北京市房地产交易管理网上的数据显示，目前北京可售房屋面积约为2157万平米，两者一对比，小产权项目的面积相当于北京可售房屋面积的1/3。如此庞大的一个数目，如果能够补充进入城市住房体系，其给城市住房紧张带来的压力缓解，无疑是非常可观的。<BR><BR>    在现行土地所有体制的性质不能触及的情况下，是否可以从现行法律中找到一条解决之道，让这些“小产权”、“乡产权”既进入城市住房体系得以不死，又不违反法律规定呢？当然可以，将“乡产权”、“小产权”房以“以租代售”的方式进入市场，就是一个不错的选择。具体而言，就是不改变房屋的产权和土地性质，以“一次投入，长期使用”的方式签订租房合同，一订50年、60年，或20年、30年，在合同中订立合同履行过程中因政策变化或ZF征用的风险分担条款。这样，产权没有变化，但是住户的权益却得到了法律的保障。对于之前已经有了实际履行的“小产权”房，可以在相关部门主持下，重新订立合同或解除合同。在承租期内的转租，必须经承租人、出租人、转租人三方签订协议，且租转年限不能超出原租用年限减去已使用年限。<BR><BR>    通过长期租赁合同的订立，使住户的利益处于合同法的保护之下，解决了住户“不受法律保护”的问题；产权的原有归属不变，土地性质不变，解决了“小产权”、“乡产权”项目的违法问题。更重要的是，这样一来，规范的“小产权”房得到法律的认可，并可能进一步发展，许多收入不高的家庭选择这种方式住上自己的房子，将大大缓解城市住房压力，有利于民生的改善和社会和谐。<BR><BR>    当一项在社会变革中滋生的新事物出来时，出于各方面的考虑，ZF部门恐怕最应当思考的，是新事物的“生存”问题，而不是“死亡”问题，因为，这些事物的出现，往往有着其深刻的社会背景和现实依据。而疏通出口，在规范化的前提下，迎接“新生命”的到来，正是ZF部门应尽之责。<BR>

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关键词：小产权 北京市ZF 国土资源部 国土资源 ZF部门 小产权房 购房风险 国土资源部 北京市 建设部

具体而言，就是不改变房屋的产权和土地性质，以“一次投入，长期使用”的方式签订租房合同，一订50年、60年，在合同中订立合同履行过程中因政策变化或政府征用的风险分担条款。这样，产权没有变化，但是住户的权益却得到了法律的保障。

呵呵，香港、澳门现在收回来了，原来就是人家租借的
这个想法的可操作性不错

谢谢，学习了~