加拿大广播公司:从鬼城看中国城市规划的裂缝

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加拿大广播公司网站11月14日文章，原题：从鬼城看中国城市规划的裂缝　

夜抵鄂尔多斯，我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障，只是缺少繁华都市的象征———灯火通明的高楼大厦。我们周六晚9时左右到达酒店。前台服务员看到我们时非常惊讶，仿佛他们已经穿戴整齐等了很久，而客人的突然出现令他们有些手足无措。大堂酒吧的灯很快被打开，钢琴也开始演奏。然而并没有弹奏者，只是由设定的电脑程序在播放乐曲。真像一座鬼城，甚至还有幽灵钢琴师。
城里有精心设计的博物馆和美术馆，还有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道，可惜都空荡荡的。最常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人，他们也许在为不会到来的车流扫清道路，也许只是为了有点事做。
这是中国“先建造再填满”的写照。这一策略是为了创造就业、刺激经济以及规划未来。一次，我们进入一栋尚未完工的公寓楼，见到郭建军（音）和他的妻儿。郭建军说，他卖掉农场买了公寓，为的是让儿子能去附近一所学校上学。现在他既没有工作，也没有很多邻居或朋友。他说，开发商很久以前承诺说楼里会住满人，至少大楼会完工。但现在，似乎没钱来盖完这座楼，也没钱让楼里住满人。虽然单价正在下跌，可仍然没人买。
或许这个现象的部分原因是鄂尔多斯过分依赖已然下行的煤炭产业。因此，有人可能会匆忙下结论说鄂尔多斯是个例。但问题是，并不只是鄂尔多斯。中国还有别的鬼城，甚至有的更加野心勃勃，也更加空旷。
这些城市人口增长缓慢的原因各不相同，都有其合理解释，但放在一起来看就显得奇怪了。虽然经济学家们的观点相左，但他们有一项共识，就是不要认真看待官方的经济增长预期。坐在鬼城里听着幽灵钢琴师的演奏，你会明白个中缘由。（作者阿德里安娜·阿瑟诺，田颖译）

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关键词：中国城市 城市规划 加拿大 中国城 鄂尔多斯 中国城市 开发商 博物馆

楼价跳水地方锁眉 三四线城市频现鬼城之凶相

加拿大广播公司日前发表的《从鬼城看中国城市规划的裂缝》中描述：“夜抵鄂尔多斯，我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障，只是缺少繁华都市的象征——灯火通明的高楼大厦。……城里有精心设计的博物馆和美术馆，还有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道，可惜都空荡荡的。最常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人，他们也许在为不会到来的车流扫清道路，也许只是为了有点事做。”这正是如今鄂尔多斯的真实写照，业内人士表示，这是由于鄂尔多斯过分依赖煤炭行业所造成的。

事实上，鄂尔多斯并非个案，正行进在城镇化发展之路上的中国还存在着更多“鬼城”危机。作为中国房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延。前有60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城[最新消息 价格 户型 点评]、155平方公里的康巴什新城等国内知名的“鬼城”。后有媒体报道的三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌等市县的多个楼盘，正在以低价冲击市场，部分楼盘甚至以成本价或“跳水”价开盘。政府忙着辟谣，指责媒体报道有失偏颇，另一面在中央调控的高压下，有些地方政府却又企图变相救市，各种花样层出不穷。

常州陷“鬼城”危机

地处长三角中心位置的常州，素有江南明珠(小区网 论坛)，中吴龙城之称。近年来，随着经济的高速发展，常州的房地产市场也进入快速发展阶段，有业内人士甚至用常州成为各大房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆。然而近日，由于新建住宅空置率过高，常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。有业内人士分析认为，常州楼市库存量太大，空置率太高，未来难有大的发展。不过，常州房管部门则认为，常州楼市供需两旺，不存在“鬼城”一说。

常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带，从旧城中心延长至新城区，路两旁的新建建筑拔地而起，各种色彩鲜艳的楼盘销售处也随处可见。据了解，在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 价格 户型 点评]、星河国际、绿城[简介 最新动态]玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米。统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

在库存已经高企的情况下，近几年常州的城市综合体开发更加剧了楼市的库存压力。数据显示，目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个。之所以会短期内涌现如此多的城市综合体，主要是因为楼市调控所带来的，常州克而瑞市场总监杨瑜认为：“在住宅调控常态化下，商业领域由于不受调控限制骤然升温，而如城市综合体类型的大盘作为商业地产最具代表性的产品，越来越受到房企的青睐。”在业内人士看来，庞大的城市综合体项目固然有诸多优势，但是庞大开发项目需要大量的商业资源和客流资源来支撑，如果这些资源不足以支撑的话，那么就会出现大量的综合体项目空置。而常州现在正面临着这种饱和的状态。

营口积弱难返

地处渤海之滨的营口，被誉为"百年港埠、河海之滨、鱼米之乡"，但在全国房地产市场地图上，只能算是三线城市。据了解，当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士表示，今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。对于营口多家银行停止开发贷的行为，地产研究机构CR IC(克而瑞研究中心)品牌总监黄章林认为，这说明当地楼市的风险已经很严重，如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话，不排除有崩盘的可能性。

连政府部门也看不下去，一系列扶持政策随之出台。然而，积弱难返的营口楼市，颇有鄂尔多斯的影子。上海易居研究院研究员严跃进指出，营口楼市滞销的原因是人口密度比较小，土地供应多，供求关系失衡。有限的市场需求和相对无限的土地供应，构成了营口楼市最大的风险。

“先造城后造市”的苦果

松江大学城位于上海松江新城区西北角，占地约8000亩，是目前我国规模较大的大学园区。由于是在一片农田上规划建造起来的，因而松江大学城多年来几乎是一座“空城”。严格意义来说，上海的新江湾城还够不上像鄂尔多斯这样的“鬼城”级别，但在许多对这个板块熟悉的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。截至目前，其内部学生公寓和教室等公共设施的使用率较低，区域内的住宅小区空置率畸高，商业租售比约为1/1000，人口导入缓慢。业内人士指出，在城镇化浪潮中，以松江大学城为核心的松江新城区遭遇了片面追求土地和投资快速扩张、人口市民化缓慢的瓶颈。随着该大学城的资产利用率下降，对周边经济的辐射作用也被削弱，在松江大学城房地产投资连年高速增长的背后，是“先造城后造市”的苦果，是概念炒作带来的空城危机。

其实，已经存在的众多“鬼城”带来的负面影响不仅仅在感观层面，地方政府“骑虎难下”的境遇才是最大痛苦。目前的现状是，新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。

“以京津新城为例，2005年建成之时，其配套设施投资高达68亿元，2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿元，接近原计划相关投资的2/3。”另外，为了使“鬼城”能尽快复活，各地政府伤透脑筋，从人才引进到各种政策优惠，想方设法，甚至不惜代价地进行招商[简介 最新动态]引资，付出巨大的人力和财力成本。洲联集团·五合智库总经理邹毅指出，这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。在邹毅看来，根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。“是以假借城市化浪潮，超额投资，换取经济利益乃至政绩为目标，还是以尊重城市建设发展规律，务实为民，建造美好舒适新城，提高人居品质的城市化发展需要为目标？”答案逐渐浮出水面，如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式，继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外，在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求，众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。

京津新城成亚洲最大"空城" 空置率达90%
www.soufun.com    房地产门户-搜房网    2012年01月12日14:18    来源：搜房网综合整理
近日有媒体报道被誉为“亚洲最大别墅区”的京津新城入住率只有10%，空置率高达90%，俨然一座空城，同时京津新城的开发方合生创展也被质疑在“冲动”下发起造城运动，如今面对一座诺大的空城，无论是从地方ZF规划上的不理性还是从资源上的浪费都受到了业界的广泛关注。

（来源：环球企业家）近日有媒体报道被誉为“亚洲最大别墅区”的京津新城入住率只有10%，空置率高达90%，俨然成为一座空城，同时京津新城的开发方合生创展也被质疑在“冲动”下发起造城运动，如今面对一座诺大的空城，无论是从地方ZF规划上的不理性还是从资源上的浪费都受到了业界的广泛关注。

“亚洲最大别墅区”成空城

京津新城相当于五个颐和园，有两万五千亩，在这样一个巨大的一个空间里，现在已经造出来3000栋的别墅，数额非常大。一般在北京的一些别墅小区，上百套就算是比较大的了。现在京津新城已经建成了三千套，将要建成八千套，所以在这么大的一个小区里，现在人很少，甚至现在有一些天津的影楼把新人带去到京津新城拍婚纱照，因为很少有人打扰，而且确实很漂亮。京津新城在其网站上宣称总共花了68亿来打造整个别墅群的配套设施，包括高尔夫球俱乐部、五星级酒店、马术俱乐部等等，现在这个五星级酒店是国际上的知名的机构在管理，但试营业了三年了，很萧条，据说只有10%的入住率。

网友：空城现象是一种很大的浪费(山西太原网友)

我在太原也发现了很多比较高端的楼盘，在完工两三年后，住进去的人都很少，尤其到晚上的时候，整栋楼没有几个窗户是亮着的。这是一种很大的浪费，大量的财富堆积在那，全部让风雨给磨损掉了，这样实在是太可惜了。大量的别墅和高端楼盘与老百姓买不起房形成了一个非常鲜明的对比，可能当地ZF在住房政策上采取的态度有一点偏差，一个城市一个地区，如果把老百姓的安居放在首位的话，就会盖很多的价格相对便宜，户型稍微小一点的房子，让老百姓能买的起房。

刘戈：京津新城的远期规划是一座容纳百万人口的城市(《今日观察》评论员)

京津新城现在看是一个房地产项目，但实际上它的远期规划是一座城市，是一座容纳一百万人口的城市。天津宝坻区的区长在接受采访时表示，京津新城有四大特点：第一是起步晚，因为2002年才开始起步；第二是气魄大，远期规划是258平方公里，也就是说要再建一个现在的天津城这么大的城市；第三个是定位新，要建成一个生态之城，宜居之城；第四是发展快，在短短的几年时间，三千套的别墅已经盖出来了。为什么这么大的一个新城先盖别墅？因为别墅容易卖出去，因为现在别墅用地已经停止供应了，如果有闲置的资金，都认为别墅一定是升值的，因为看到的是未来。

轰轰烈烈造新城，冷冷清清变空城，城市发展模式面临怎样的危机？新城困境给城市化热潮敲响了怎样的警钟？(据CCTV2《今日观察》)

合生创展的造城冲动遭质疑

6年来，这片荒芜的盐碱地上耸立起3000座别墅——这仅是京津新城总体规划开发量的一半——按照规划这里将有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内，这几乎相当于临近地级市廊坊的城市人口——整个投资将达120亿元。

合生创展的创始人朱孟依是这一切的缔造者。这位来自广东的51岁富豪建筑包工头出身，在房地产行业浸淫二十余年却不为人熟知，但其领导的合生创展集团一度在销售额和土地储备上超过了万科，乃至于被王石称为中国房地产行业的隐形航母。

看起来朱孟依有足够的筹码来吃下这个项目。但事实上，在合生创展内部对这片盐碱地亦有过激烈讨论。“或许朱老板具有常人不具备的眼光，他看得比别人更远些。”一位前合生创展华北区高管只能这样含混地向《环球企业家》解释。

事实上，朱孟依宣称他不是在盖一个楼盘，而是要造一座城，一座连接北京与天津的活力中枢，给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后，朱发现自己必须接下土质改良和郊外造城的重担，远超出了一个房地产商的能力范围。

而京津新城所寄予厚望的一条高速公路和一条城际铁路也数次推迟。6年过后，京津新城项目操盘手京津新城总经理郑昌立也不得不向《环球企业家》承认：ZF不给配套支持，京津新城仍只是一座空城。

反思

似乎直到此时，ZF和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意，却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌，赌京津一体化如同珠三角一般真正实现，到那时他们的新城将是北京的郊区。

然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力，每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘；但环渤海地区所有资源都围绕着京津，环京津地区没有成为大城市辐射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。

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