美国下一轮危机的源头仍然是房地产

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虽然美国房价在去年出现了反弹，但美国房贷的断供率依然处于历史高位



美国目前约有1000万户超过20%旳住房贷款拥有者旳贷款余额超过了房产价值，
其中有相当部分为贷款超过房产价值25%旳深度套牢者，




许多人选择了放弃房产以减少债务负担造成住房贷款不良率长期居高不下。
由此带来旳问题是将会有越来越多旳住房进入法定拍卖程序对房地产市场构成压力。
虽然根据最新旳数据美国1月成屋库存为174万套，库存销售比为4.2个月
（http://www.realtor.org/news-releases/2013/02/january-existing-home-sales-hold-with-steady-price-gains-seller-s-market-developing），
接近历史最低水平，从美国房价的历史来看，库存超过六个月房价必跌，接近或低于
四个月房价必涨。



但是根据CORELOGIC旳报告2012年10月旳影子库存为230万套
（http://www.corelogic.com/about-us/news/corelogic-reports-shadow-inventory-continues-decline-in-october-2012.aspx），不仅如此分析人士指出由于银行方面故意拖延还有大量已经违约旳房产没有进入法律程序
（http://www.zerohedge.com/news/foreclosure-stuffing），
即便进入了法律程序，借贷方也在尽可能拖长处理时间
（http://www.housingwire.com/news/2012/08/22/nearly-half-fannie-mae-reo-unable-reach-market）
BANK OF AMERICAN旳资产负债表上超过6个月旳住房贷款超过了其本身市值旳
一半（http://www.zerohedge.com/news/2012-12-19/six-month-delinquent-mortgages-amount-more-half-bank-americas-market-cap），上述库存加起来明显超过了美国一年旳销售量，如果全部拥向
市场房价将再现大跌，最近相关数据显示美国进入法律程序旳房产有增加旳迹象
（http://www.zerohedge.com/news/2013-02-14/boomerang-foreclosures-are-back-bernankes-second-housing-bubble-begins-pop），
由于美国目前有约19%旳房产是被投资者买走
（http://www.realtor.org/news-releases/2013/02/january-existing-home-sales-hold-with-steady-price-gains-seller-s-market-developing），卖盘增加房价走软这部分买盘将会迅速消失，最近前白宫预算办公室主任STOCKMAN
等人对未来房价的走势发出了预警（ http://finance.yahoo.com/blogs/daily-ticker/housing-bubble-2-0-david-stockman-133026817.html）一旦房价下跌美国经济再陷危机旳概率将明显上升，未来数月内美国房价
旳走势值得引起广泛关注。

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关键词：房地产 Foreclosure Developing zerohedge Inventory 房地产 美国

The FHA Is Blowing Up: Bad News For The Housing Market
http://www.zerohedge.com/news/20 ... news-housing-market

All praise to the new subprime – 1 out of 6 FHA insured loans is now delinquent. Offering 30x leverage with FHA loans
http://www.doctorhousingbubble.com/fha-new-subprime-30x-leverage-fha-insured-loans-bailout/

Landlord Blackstone Rushes To Capitalize On Housing Bubble By Launching First Ever REO-To-Rent Securitization

http://www.zerohedge.com/news/20 ... rst-ever-reo-rent-s

前白宫预算办公室主任stockman认为在战后生育高峰期出生的美国
人很可能加入卖房的行列，来看看具体数据

由于在危机期间美国中青年在净资产上遭受的损失最大，


所以美国青年人的住房拥有率与2001年相比下降，相反老年人的住房拥有率却
有所上升，



但根据美联储的消费者金融调查数据，美国消费者的平均净资产从2007年
的126400USD下降到2010年的77300USD，同期消费者拥有的平均房产净值
从110000USD下降到75000USD,消费者除房产外的净资产只有2300USD,
由于美国养老金的支付额大致只有平均工资的50%，而且潜在欠债十分巨大，
即使根据最乐观的假设美国未来必然会削减养老金支付额，美国战后出生的
老年人很可能会抛售房产以维持生活水准。随着时间的推移这一群体的规模
将会显著增加



日本房价持续下跌的故事将会在美国重演吗？



时间将会给出答案。

美国房市的先行指数建筑商信心指数最近数月连续下跌
（http://www.nahb.org/news_details.aspx?sectionID=134&newsID=15829）。

初次住房贷款申请数同比增长率明显下降



不动产贷款余额同比增长率在2012年由负转正后，再次由正转负。




从本轮库存周期来看美国经济2009年三季度开始转入补库存阶段，
目前短期内已经见顶，补库存的动力消失，一季度传统上为补库存
的旺季，但从全年来看补库存对经济贡献即使不是负数也会非常微弱，
就业将逐渐下降，房市的问题将逐渐浮出水面。

不关心米国，还是想知道**会咋样。。

说大家到美国买房，大家想到日本的那个疯狂的时候了吗

美国年轻人由于学生贷款债务沉重，在初次申请住房贷款的占比
萎靡不振。


http://www.cnbc.com/id/100513344

美国资产支持证券指数大跌，评级公司FITCH发出警告



http://www.zerohedge.com/news/2013-05-28/haunted-last-housing-bubble-fitch-warns-gains-are-outpacing-fundamentals

http://www.zerohedge.com/news/20 ... cord-housing-bubble

http://www.zerohedge.com/news/2013-05-28/keeping-recovery-dream-alive-3-big-banks-halt-foreclosures-may

美国最新公布的ISM制造业指数创四年新低


在分项指数中新订单指数有四月的52.3大幅下降到48.8显示美国制造业
未来有进一步恶化的趋势。与此同时美国股市的风险日益上升（https://bbs.pinggu.org/home.php?m ... 3&do=blog&id=145530），美国经济未来将
走向何方？来看看相关经济数据
                             2013             2012                       2011
                              1        4       3       2     1      4      3      2      1
residential fixed      12.1  17.6  13.5  8.5   20  11.6  1.3   4.2  -2.0
investment
non-residential       2.2    13.2  -1.8  3.6   3.1  5.2   15.7 10.3 2.0
fixed investment
federal goverment -8.7  -14.8   9.5  -0.2  -5.9 -6.9   2.1  1.9  -8.1
state and local       -2.4  -1.5    0.3   1.0   -2.7 -2.2   -1.6 -2.8 -4.2
personal                 3.4   1.8     1.6   1.5   2.5  2.1    1.7  0.7  2.2
consumption

从以上数据可以看出今年一季度美国居民投资和企业投资增长率明显下降，
美国企业当前的设备利用率依然低于历史平均水平(http://www.federalreserve.gov/releases/g17/Current/default.htm），
而企业库存处于合理水平的上限
（http://www2.census.gov/retail/re ... tis/img/mtisbrf.gif），
企业增加投资的可能性不大。
美国居民投资增长率一般在房价上涨前加快房价下跌前下降，由于美国未来
房价走势不容乐观，居民投资还可能进一步下降。美国一季度经济增长2.4%
主要依靠消费拉动，消费增长3.4%为近两年的新高。但遗憾的是这一增速
将难以持续。
                                     2013             2012
                                    4   3   2   1   12   11 10   9   8   7    6    5    4
personal disposable      -0.1 0.2 1.2 -5.1 3.1 1.0  0 0.4 0.1 0.1 0.2 0.3            
income
personal consumption  -0.2 0.1 0.8 0.3  0.2  0.3 0  0.8 0.3 0.4 0  -0.2
expenditure
personal saving rate     2.5 2.5  2.4 2.1  7.4 4.7 3.7 3.3 3.7 3.9 4.1 3.9

从以上数据可以看出美国居民消费增长明显超过了居民的收入增长，其结果是
居民储蓄率不断走低，目前居民储蓄率已经接近历史低点。再看美国居民负债

       居民负债   房地产贷款  消费贷款
2008    13.69           10.52        2.55
2009    13.41           10.37        2.44
2010    13.07           9.89          2.54
2011    12.87           9.66          2.63
2012    12.83           9.43          2.78

止2012年底美国居民负债减少8600亿美元，居民负债与可支配收入之比
从124%下降到107%，但仍然远高于合理水平，表面上看美国居民负债
下降了8600亿美元，但仔细研究后发现同期房地产贷款减少1.09万亿美元，
显然居民负债下降主要是由于房地产下降引起的，美国居民房地产贷款下降
的原因是什么？来看一张图



从这张图中可以看出美国居民房地产贷款下降主要的主要原因在于银行方面
主动注销坏账造成的，而美国居民贷款的不良率依然远高于正常水平。

笔者认为美国经济放缓必将进一步压迫居民收入，迫使居民支出放缓.美国
本轮复苏长度已经超过了战后平均水平，而库存也处于高位，居民支出放缓
无疑将引发新一轮危机，由此可以理解为何美国会急于邀请习近平主席放美，
在美国进一步衰落充分暴露以前，今天任何不利的协议在一年以后都可能是
极其有利的协议。