【有奖专题讨论】有关国内商业地产的政策、现状、路线和商机等~~~~~~~~

这是些大的理论堆砌，逻辑性很强，但实用性与针对性看不出来。

我比较感偿趣的是结论与实际操作 而非分析

城市轨道交通+商业地产模式 算不算这个题目范围之内呢？

有先见的房地产商会在某些地段进行土地储备，如果ZF对这些地段进行开发，比如建立了一条地铁线路，或者修建了一个广场，这些都会给沿线的商业地产，或者是周边的土地带来增值。

商业地产住宅化，后期不好说

      个人认为，商业地产的前景还是不错的，尤其是在中国加快城市建设这个背景下，以往的商业中心已经无法满足日益扩大的城市圈。以北京为例，之所以西单，王府井这些地方人满为患，是因为在其他一些新建成的住宅区域内（如北京的南部），没有像样的成规模的大型商场，无法满足人们的购物和娱乐需求。如果在某一个区域内有了这样的商场，那么人们就会选择它，就像北京石景山区的万达广场，那里集品牌购物和娱乐为一体，足以满足其方圆数公里内人们的需求，所以它的效益就好。
      另外，商住两用的房产前景也不错。第一，它不限购，所以可以成为很多人投资的对象。第二，在住宅价格越来越高，人们买不起租不起的情况下，商住两用房屋租金相对低廉的优势就体现了出来，它基本可以满足年轻人五年以内的需求。不过商住两用楼如果要长远发展，就应该在物业管理等问题上下足功夫

从银行角度，商用部分超过开发内容一半以上，都列入商业地产，根据使用不同，采用不同授信

只要继续城市化，商业地产必顶继续火热！
毕竟住房这块要打压，过剩的钱肯定会流向商业地产。
现在买了商业地产，以后就是源源不断的现金流！

roqu 发表于 2013-3-17 08:25
只要继续城市化，商业地产必顶继续火热！
毕竟住房这块要打压，过剩的钱肯定会流向商业地产。
现在买了商 ...

还有一点有没有考虑过？ 国家在引导消费，用于替代出口的拉动力，更多的消费意味着需要更多更好的硬件环境，比如商业地产项目。

mysky321 发表于 2013-3-17 08:37
还有一点有没有考虑过？ 国家在引导消费，用于替代出口的拉动力，更多的消费意味着需要更多更好的硬件环 ...

说的有道理!

作为一种不同于传统商铺租赁形式的商业地产，其是一种全面融合地产业与商业为特色的地产形式。当我国对住宅类地产过快增长进行抑制时，一批地产商开始把眼光转向开发商业地产。商业地产业不仅可以有效拉动内需，还可以促进基础设施的建设，提高人民的生活水平和消费能力。2008年的金融危机，在一定程度上对我国商业地产业的发展产生了影响，因此，后危机时代分析商业地产业的发展有其现实意义。

1 我国商业地产的现状进入21世纪，在我国北京、上海等经济发达城市兴起的商业地产，迅速蔓延到全国。据国家统计局相关统计数据显示，2001年后，我国商业地产的年均投资增长率为33%左右，比住宅投资增长率高6%。2005年，我国商业地产发展势头更快，仅前四个月，商业用房面积达到1.21亿平方米，同比增长了21.9%，而与此同时住宅面积仅增长了11.3%，比商业用房面积低2.6%。2009年，商品住宅完成投资额为25619亿元，增长了14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。可以看出，进入21世纪后，我国商业地产一直保持着良好的增长势头，其发展现状可以从以下几个方面具体来说。
1.1 2000~2010年我国商业地产投资额持续上涨据国家统计局数据显示， 2004年，全国商业地产投资总额达到了1723亿元，与2003年相比，增长了32.35%。2005年，全国商业用房投资总额达到了2775.56亿元，同比增长了17.9%，连续三年增长率在17%左右。2007年，我国商业地产投资总体趋势稳定，商业营业用房投资达到2775.6亿元，增长率达到了17.9%，基本与2006年的增幅水平一样。2009年，我国房地产开发企业完成投资额达到了36231.71 亿元，比去年同期增长了16.1%，2010年1~7月，我国房地产开发企业完成投资额达到了23864.77 亿元，比去年同期增长了37.2%，其十二年间增长了大约80多倍。进入21世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。
1.2 2000~2009年我国商业用房销售面积上升据统计，2000年，我国商业营业用房销售面积为1399.31万平方米。2006年，我国商业营业用房销售面积为4337.79万平方米，增长了约2.1倍。2007 年，全国商品房施工面积为235881.61 万平方米，同比增长21.1%。2009年，全国商品房销售面积达到了93713万平方米，比去年增长了42.1%，商品房销售额为43994.54 亿元。从中可以看出，我国商业用房销售面积随着商业地产市场的发展，其呈现上升态势。1.3 2008年金融危机爆发后我国商业地产有所波动金融危机的爆发，影响了我国住宅市场的发展。2008年后，我国住宅市场的交易量呈现下降趋势，大多数消费者保持持币观望的态度，因为消费者认为，房价具有下降的趋势。交易量的下降为房地产开发商的资金回收产生了一定困难，而房地产前期投入的资金使得开发商对开发新的住宅采取谨慎的态度。与之相反的是，我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，而且也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了

2 我国商业地产发展中存在的问题

2.1 投资存在盲目性在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。
2.2 开发与经营脱节商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但是现在很多地产商急功近利，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节，很多商业地产项目建成后就开始按面积销售铺位。
2.3 开发融资渠道单一虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度缺失，
依然改变不了大多数商业地产开发商主要依靠银行贷款的现状。开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高。
2.4 开发经验和人才缺乏目前，商业地产的开发商多为房地产商。对商业的选址、功能要求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。开发经营商业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短缺则导致开发商业地产的风险加大。