【有奖专题讨论】有关国内商业地产的政策、现状、路线和商机等~~~~~~~~

个人从事金融投资行业有几年了，个人认为未来的行业发展潜力最大的当属工业机器人和3D打印，一个应对着中国的产业升级和人力成本上升，另一个则会是一个让这个世界改天换地的一项技术。当然能源方面，新能源中的页岩气和可燃冰，都是潜力无限的，只是技术上的难点能不能突破，要多久才能突破，这是关系到这方面产业发展的关键

商业地产的核心在经营管理、主题营销而不在建设，国内真正比较专业运营商业地产的团队比较少，大部分还是以销售为主，售后管理或自己持有管理水平与国际水平相差较远，如何提高商业运营的管理是目前商业地产的瓶颈！！！！

要想房地产价格大降，地方ZF的财政就完蛋了，70%给了他们！！！！

与住宅地产相比，开发商业地产的好处是土地所有权的留存，并在此过程中享受地产增值收益，拥有稳定的物业现金流回报。从国外经验来看，城市化率超过60%时城镇常驻人口比例已相对稳定，住宅价格的上涨缺乏动力，商业地产进入稳定回报期。

不过发展商业地产有一个前提，拿地成本必须很低。商业地产的价值是未来现金流的折现，商业地产回报期长，而一般的小开发商并没有足够的开发资金去盘活整个资产。从大连万达的经验来看，通常是以极低的成本获取土地，通过开发商业地产+住宅地产的方式，用住宅销售来平衡商业地产的开发成本，并用住宅的人口以及打造的商圈来巩固其商业地产的现金流。

商业地产目前已经进入第三代，也就是城市综合体。城市综合体对于地方ZF来说，有多个好处：1、带来GDP；2、大量的商铺入住帮ZF把招商工作做了；3、带动就业；4、税收来源；5、在新区开发商业综合体能分流老城区的人口，减缓中心城区压力。因此，像万达、绿地这种具有品牌效应的城市综合体开发商都受到地方ZF的大力欢迎，地方也愿意用极低的低价来吸引其进驻。

近几年我们看到万达、中粮、华润、绿地等大型开发商纷纷高速扩张，这就是因为核心商圈都是稀缺资源，一个地区不可能有两个城市综合体，先到先得。但项目选择有很多条件，包括人口增长潜力、城市整体规划、交通条件、地方消费能力等等。另外，商业地产也是个技术含量很高的行业，项目开发管理、运营管理都需要成熟的经验，这也构成了万达等开发商的难以复制的核心竞争力。

商业地产本身是个很大的范畴 包括零售地产（超市、百货、购物中心等）、写字楼、酒店等等 特点是持有型物业、能够产生稳定现金流、资产升值通过现金流的提升和市场资本化率来体现
国内目前对于商业地产的政策暂时没有形成体系和思路 政策的指向还是住宅 但是随着时间推移以及市场供应的变化 甚至一些垃圾建筑的废弃和银行坏账风险的体现 最终会有系列政策出台进行调控 特别是通过城市规划、土地出让、金融方面等多管齐下
目前国内比如SOHO这种散售型的 基本上可以认作披着商业地产的外衣而已 后期无效的资产管理和物业管理 使得产品的溢价无法真实体现 而其自身也难以享受到通过主动经营管理带来租金收益和资产升值 这也是为何SOHO调整策略将持有物业的比例加重
而一些其他的开发商 比如万达和绿地等 虽然自持部分物业 比如购物中心等 但是因为资产管理能力较差 不能够有效提升经营现金流 因而只能通过将综合体的住宅甚至写字楼部分散售的方式 来平衡现金流
国内的商业地产 最大的问题在于开发商或者运营商的资金成本过高 而资产管理能力较差 从而形成资金回报率与真实资产回报率的落差
如果这些基本问题不能解决 说那些产品升级换代 各种概念 都是空中楼阁

已经买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，那会是一个缓慢发生的过程。短则两年，长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以中国99%城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听！今天你往银行交的每一分房钱都是替ZF替炒房者补洞，只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变，你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家，换一批新人来接着补。不信？走着瞧呗！--PS：为什么我说99%这个数，是因为根据我的了解99%的人一旦月薪过5000就开始买房，甚至3000，4000都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。我只是替他们感到忧伤。当然如果你是那1%的智者，多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。

商业街，在国内发展迅速，但却规划不是很健全，就像早先的学校建筑，没有考虑未来的发展，这对于自身很不利。敏锐的商业意识和商机的把握，也是很关键。政策不可能完全跟市场同步，这样就需要有创新者、开拓者，深圳就是一个典型。近十年的房地产发展，为经济注入了新鲜血液，同时也是监管的难点。现今的政策，对于商业地产不是很有利，但这却是一种机遇，关键是有没有实践者，就像十年前的网络。大众小型化应该是一个选择。

现在谈论商业地产，一般谈论的都是一二三线城市的中高端商业地产。
未来农业人口向城市和小城镇的转移，对于低端商业地产也有很大的需求。如何合理的定位和设计以和这部分人的需求相匹配，也是值得关注的。

做了快3年的商业地产顾问咨询，从城市进入到取地、定位、规划、销售有所了解。招商和运营不太熟悉。 商业地产首先比住宅复杂很多，就分类就有好多种维度，对应每一类商业都有各自的特点，例如零售和专业市场、商业街和综合体、前面提到的地铁物业，各个细类都是一门内容。谈几个个人的观点 1、具体看商业有没有过剩，人均商业面积是一个指标，但是反应商业运营状况的“空置率、租金汇报率、人流量、坪效”比人均商业面积更靠谱； ..

说到商业地产，感受颇深。就所见所闻来说，商业地产过剩远甚于住宅地产。某三线城市人口稀少，大型建材市场已经搞了四五个，全部萧条，大型商场‘XXX城’之类的一个接一个，有的地产名头取的更是响亮，敢叫‘世贸中心’，从小城市实际需求来看，感觉早晚得崩盘