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从5月1日开始，深圳正式实施《商品房预售价格备案办法》，房地产开发企业价格调（资料、团购、论坛）整幅度超出最近一次备案价格15%的，必须在调整之前办理备案变更，否则每一套未备案的商品房处10万元罚款。
但在业内人士看来，与之前暗中执行的限价令相比，深圳市政府对房企15%的价格涨幅设限“相当宽松”，与市场价接近甚至高于市场价格。这一政策的出台，标志着深圳限价令已名存实亡。
限价范围宽松
绿景公馆营销总监薛浩告诉记者，按照规定，楼盘备案有两个环节，首先所有楼盘需在深圳市市场监督局先备案，取得预售许可证拿到价格回执后，成交合同才能在国土局备案，若拿不到价格回执，后续在国土局备案工作则无法开展，也不能在银行办理按揭贷款手续。
整体而言，深圳对楼盘的价格管制并不严厉。位于福田区由深圳市农科房地产公司开发的天域香山，备案价格最高达到46900元/平米，但该楼盘开盘价格却只有3.5万-4万元/平米，甚至低于周边二手房价格。
一位花费60万元公关费通过中介才买到房子的人士透露，房产证上的价格不到4万，但算上公关费实际花费了4万多的成本，该盘由国企开发，有明显的利益输送嫌疑。
深房网总经理周学军表示，由于政府限价的基数较高，新盘开盘价格大多未受此影响，开发商本来计划定价就比备案价格低，几乎所有楼盘市场价都未超过政府的指导价，而深圳目前也尚未出现因限价而导致备案受影响的楼盘。“限价令事实上已经失去了实际意义。”
在多位房地产业内人士看来，限价政策只是个“幌子”，深圳今年的房价控制目标定为不高于人均收入实际增幅，由于深圳关内四个区可售楼盘不多，新盘供应量集中在关外龙岗和宝安两个区内，价格明显低于关内，若要控制房价，让关外楼盘多开几个就可以平衡整体均价，任务完成并不难。
楼海咨询公司一研究人员直言，目前，政府限价反而成为了开发商的营销工具，既卖了高价，又迎合了市场的调控心理。
以市场价为主导
近期深圳多个定价合理的刚需楼盘开盘即遭抢购，销售火爆，而定价较高的楼盘的销售热度则不如刚需楼盘。
深圳新浪乐居副总经理陶文杰认为，刚需楼盘销售火爆，得益于定价并不高，关内楼盘卖到四五万一平米，却很难卖出去。“有些地段好的刚需盘，与上期开盘间隔时间长，按照以前价格销售已经不符合市场价格的，开发商也可以找政府商谈。”
中信领航项目总经理杨慰如告诉记者，该公司二期开盘的价格跟一期相差不多，如果没有限价令，目前市场的价格可能会高一些，但定价还是会以市场为主导，购房者肯买单才行。
以深圳龙华新城幸福城为例，开发商开盘均价为2.2万元/平米，但由于户型偏大，并非明显的刚需盘，一期拿到预售证的共491套，开盘推出332套，而与动辄上千人抢购的热闹场面相比，该楼盘开盘到场人数也仅300多人，销售情况并不理想。
“大户型没有小户型好卖，即便政府不限价，该楼盘也卖不了更高价，市场不会买账。”楼海咨询公司研究员分析认为，该盘定价偏高，导致销售不佳，而周边楼盘价格只卖1.8万元/平米，尚有房源未售完。
有媒体报道，3月15日，深圳湾1号2栋48套商务公寓拿到预售证后一直未开盘，可能是由于受政府限价影响。深圳规划国土委官网一手房源资料显示，该项目已处于预售备案状态。
但事实上，该盘为商务公寓，并不在限价范围内。尽管深圳规土委明确表示，包括写字楼、商业在内，房企获得预售许可证后10日内应该公开销售。不过该项目负责人并未作出解释。
而据美亨投资总裁吴茂萍了解，深圳湾1号迟迟不开盘，主要由于备案价格过高，市场难以接受，即便开盘也没人买单，还不如不开盘。
5月份深圳将有202套别墅入市，可能将整体拉高均价水平，不过薛浩认为，别墅楼盘虽然价格高，但销售好坏还有待观察，而整体价格也需要有实际成交量才能影响到。
世联地产大市场部研究总监吴志辉认为，不想被限价的高端楼盘，可能会选择现房销售，2011年年初就曾有多个高端楼盘由期房转现房销售，避开政府监管。
为了规避限价政策，北京出现精装房分拆销售的现象，但在深圳市场上，精装修房已经较少见，开发商为了顺利拿到预售许可证，符合政府指导价的，大多选择毛坯房销售。
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