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六、房地产行业的泡沫问题？和日本、香港、美国完全不一样的泡沫
很多人问我房地产行业是否有泡沫？还会问这个问题的人证明从来没有用心去关注过房地产问题。房地产行业一定有泡沫，而且泡沫很大。在任何一个国家，判断房地产泡沫的指标都是一样的：房价和收入比；房价的增速和GDP增速以及CPI增速之和的关系。按照这两个指标，中国房地产的泡沫非常严重。就算在美国纽约这样的大城市，房价与收入比在0.68这个水平，在东京人口密度高，也在1的水平，其他城市基本上都没有超过1.5这个水平。很早前我们曾经做过类似的研究，很可惜这个研究报告找不到了。
而目前，在中国的上海，房价和收入差不多达到了6:1，深圳5:1的水平，就算是在房价极其低的三四线城市，也达到了2:1的水平。按照这些标准，中国的房地产的泡沫早就该破了，而且够破好几次了。你千万别拿香港、纽约和东京的房价来和北京上海深圳比，认为上海深圳还有多大的空间，城市级别完全不在一个档次，城市的人均收入完全不在一个档次，城市的外来人口的数量和质量完全不在一个档次。这个差距未来的十年都没有赶上的希望。但是中国这几年讲房地产的泡沫问题基本上已经讲了5年的时间，这5年中，无数人预测房地产崩盘，08年离崩盘一步之遥，但是傻逼的4万亿玩意儿救了开发商，这几年就在这样的争论中，房价节节高升。这一现实现象凸显了中国房地产泡沫的严重性、复杂性。因为中国的房地产泡沫和美国、香港、日本的本质上完全不一样。简单的说，这三个地区的房地产泡沫破裂时都具有以下几个特征：
1、存在房地产的绝对泡沫，所谓绝对泡沫就是供需失衡。就是供给大于市场的合理需求，所谓合理需求就是有效需求，当然每个人都想住最大的房子，那不算合理需求。
2、 泡沫发生时，这些国家都已经处于城市化已经早已完成的阶段，房地产市场非常成熟，未来发展已经丧失空间。
3、 短期内房价快速上涨，炒楼现象严重，大量投机者涌入市场。
4、 国家的宏观经济出现了大问题，80年代是日本经济大崩盘，98年亚洲金融危机。这些地区泡沫破裂时，经济的发展都缺乏支撑，未来前景暗淡。
5、 购房者自有资金占比少，大量信贷资金涌入房地产市场。
而以上这些特点，在中国的房地产市场都不存在，至少目前是不存在的。但是依然掩盖不了有泡沫的本质，中国房地产市场的泡沫有何特点，泡沫何时破灭？
我个人的观点是，中国的房地产有泡沫，但是目前整体的泡沫的规模和数量还可控，如果中国的宏观经济不出现较大的问题，比如96年、08年那样的大问题，房地产泡沫不会大规模破裂，而是局部破裂大幅下降，大部分地区一定程度下降，之后几年的时间维持一个极低的增长率，通过经济的增长消化房地产泡沫。
当然如果宏观经济真的出了大问题，中国持持没有其他的新兴产业成长为支柱产业，不排除有大规模泡沫破裂的可能性，那个时候，大量的白领失业，中小企业倒闭，地方ZF破产，伴随的就是房价下降30-50%。这个在美国、日本、香港都发生过，而且都近在眼前，中国从来就没有特殊性，不排除中国也有这么一天。
为什么我敢说中国房地产泡沫可控，主要基于以下6点原因，也是中国房地产泡沫的几个本质特点：
1、中国目前正处于人类历史上最快的城市化进程中（没有之一），这样一个城市化进程一定需要ZF操纵房地产作为支撑，和当时的日本香港完全不一样。在这个进程中，投资房地产不是看现有的投资回报率，而是未来的价值预期。所以目前而言，中国的投资回报率偏低，房价和收入比偏高，都可以理解。因为房地产市场不成熟，未来发展空间较大，起码10年的快速发展期还是有的。
其实房地产发展与城市化进程的关系就是有些经济学家所谓的大周期和小周期理论，一般来说，一二线城市的大周期是20-30年，也就是一次城市化需要的周期，三四线城市是30-40年，在这个大周期内，房地产的发展整体会经历一个起步期、成长期、成熟期、衰退期的完整过程。这个过程就伴随着经济发展的小周期。
2、中国的人口基数不一样，中国有14亿人口，假设3.5个人口一户，也是4亿户，就算是10%的高收入家庭，，这些人也是4000万户，这是非常大的基数，如果这个数字换成美国和日本，那就是400万户不到，这个基数差得太大，而这些人口就算一户买1.5套房子，当然他们往往是2套极其以上，那也是6000万套。这6000套的海量需求在过去的几年涌入市场，而我们的供应是多少呢？而中国最近10年每年的商品房竣工数量基本都在500万以内，总量在5000万套以内，就算是这些高端的需求都无法满足，别说还有投资、投机需求，以及中低端收入。
正是这样的海量需求和有限供给之间的差距，将中国的房价拉得很高，因为这些高收入家庭能承受的房价很高，他们的收入远高于平均收入，如果拿他们的收入和房价相比，那中国的房价和收入比应该在1:1左右。而过去的十年，他们是绝对的消费主力，所以中国6:1的房价和收入比才有存在的合理性，并且还将继续存在。
当然，房地产发展到现阶段，房价快速上涨的动力已经明显不足，因为中产阶级消失了！这是中国社会共识的问题，中国的中产阶级收入低，且不稳定，他们不具有消费商品房的能力。未来，中国的房价与收入比一定会继续下降，直到下降到2:1以内，当然中国很难到1:1的程度。在这个问题上，中国一定不会有特色之处，只是下降的时间还不到。
3、中国的人口密度不一样。中国地大人多，但是整体来说，人均可用土地非常少，而且目前土地的集约利用率很低。而美国等地方不一样，地广人稀，所有中国永远达不到他们的居住条件，中国的房价和收入比也达不到他们的水平。
4、中国的付款方式决定了中国的房地产泡沫可以被控制。中国目前的情况是，首付付款3成，二套5成，3套极其以上更多。商业地产的付款比例高达5成。在调控之前，中国房地产市场一次性付款的比例高达20%，调控之后，现在上升到40%。而且这个比例在价格高的高端住宅中，一次性的付款比例更高。而在西方国家不一样，房地产泡沫破裂前，大量的房产首付比例很低，信贷资产过大，导致房地产的泡沫极其脆弱。就算是整体房地产的信贷资产达到销售收入的50%，整体还是可控，因为收入足以支撑贷款。所以目前为止，还没有曝光的房地产信贷违约案例。
5、中国的消费心态和消费心理决定了房价与收入比偏高，也决定了消费更加理性。在中国人眼中，把房子看得极其重要，正是这样的心态，让很多人举全家之力买房，而且牺牲未来几年的生活质量，这是这一心理需求决定了高的房价和收入比。同时，也正是这样的理性消费心理，让中国购房者在购房时会量力而行，不会过度的请追求自己买不起的房产，整体的信贷质量较高。
6、房地产发展的融资模式不一样。在西方国家，房地产发展的资金需求主要来源于企业债券和基金，这些东西国家央行对其控制能力都有限，在泡沫产生时，一定会有大量短期的投机资金涌入，推高泡沫。而在中国不一样，房地产企业的融资绝大部分来源于银行，而银行牢牢的被控制在国家手中，整体的信贷规模和风险虽然现在很高，但是目前来看还在可控范围内。
7、房地产的构成比例不一样。在中国，在2005年时做过统计，自建房40%，购买商品房18%，购买经济适用房6%，购原公房19%，租房18%，其他4%。这么高比例的自建房，决定了中国房地产市场抗跌能力很强。当然，这方面我没有做过美国、日本的对比研究，时间有限。
中国房地产市场正是因为有以上几个内在的本质特点，决定了他泡沫的特点：因海量的需求造成的短期价格高，并非投机需求造成；所谓泡沫并非绝对的过剩，而是因为高收入客户和投资客户支撑，短期的房价与收入比失衡；所谓的泡沫并非行业的衰退，而是透支前景的短期市场过热，市场远未达到成熟阶段；因为付款方式和构成比例的巨大差别，导致房地产市场整体泡沫有限，而且抗跌能力强；因融资模式的不同，ZF的宏观调控对行业的发展影响巨大。
但是以上这些，都改变不了中国房地产市场存在泡沫的本质，有泡沫，如果不想房价通过大跌硬着陆，就一定有一个缓步消化泡沫的过程，这个过程预计是5年左右，这5年消化泡沫而可能出现的趋势其实上面已经讲了8大趋势，现在针对消化泡沫做一个针对性总结：
1、 未来5年一线城市的房地产市场会持续疲软，直到房价与收入比下降到合理水平，这个水平应该是1.5-3之间，根据城市的等级而不同。即房价会在短期内下降20%左右，长期而言，减掉经济增长和CPI涨幅，房价是会下降到50%左右。但是这个下降不是财务数据表面的下降，而是价值的下降。必须考虑资金的时间价值。
2、 从整个市场而言，未来的房价涨幅会持续低于GDP+CPI的涨幅，通过经济增长和通货膨胀，逐渐抵消泡沫。
3、 为支撑经济的增长，未来几年ZF一定会大力培养新兴产业，特别是新能源、物联网、生物技术等产业，逐渐弱化房地产的支柱地位。
4、 二三四线城市都会在未来几年出现一波或者几波通过价格换销量的行情，，每一次抓住底部买入就是胜利。
如果宏观经济持续恶化，泡沫一定会在消化完前破灭，但是底部仍然很难超过30%，极个别城市会达到40-50%，这些城市是：北京、深圳、上海、佛山、中山、济南、温州、杭州、泰安、宁波。这些城市都有几个特点：现阶段经济发达；外地人占购房比例在40-50%左右；城市没有核心的旅游资源支撑；经济发展受国际宏观经济形势影响较大。
如果真的出现房地产市场大崩溃，泡沫破裂前将出现以下几个明显的迹象：
1、 大量房地产企业高管非正常离职。诸如上次万科、金地的高管离职都是战略性离职，和行业关系不大。
2、 业内发生大量并购，并且由最初的中小企业并购蔓延到大中型企业之间的并购。当这也的并购连续发生，离泡沫破灭就不远了。
3、 整体消化量大幅下降，特别是一二线城市，高端楼盘的走了基本停滞。
4、 开始出现大幅度的价格下降，但是价格下降并不能明显的促进销售，甚至抑制销售。
5、 开始出现中小房地产企业倒闭潮，部分项目工地突然停工。
6、 银行完全停止放贷，行业的现金流被完全扼段。
以上6个迹象，当同时发生2-3个的时候就是泡沫破灭的迹象，当全部都发生的时候，泡沫已经破灭。仅代表个人观点！
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