发帖
雷达卡
钱荒，房地产最能扛
2013/7/5 南方人物周刊
钱荒才离三天，土地市场依然热情似火。6月26日，上海土地市场共成交了4宗地，成交总额达到11.62亿元，其中2宗底价成交。7月3日，京沪同时出地王。
“抢面粉”游戏盛行。截至6月26日，北京前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿；上半年上海经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%；截至6月20日，广州市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。其他重点城市，杭州、苏州同比增速在4到5倍，南京翻番。
货币紧缩，所有资金品价格都会下降，房地产将是所有的资产品价格中下跌相对缓慢的品种。
房地产是最大的抵押品种，金融的最大润滑剂，也是地方政府最重要的资金来源。
国家审计署的审计报告指出残酷的现实，房地产依然是主要的金融支撑，一旦房地产尤其是土地价格下降，约有一半以上的地方政府会撑不住。2012年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区政府负有偿还责任债务余额的54.64%，比2010年占比提高3.61个百分点；而上述地区2012年土地出让收入比2010年减少135.08亿元，降低2.83%，扣除成本性支出和按国家规定提取的各项收入后的可支配土地出让收入减少179.56亿元，降低8.82%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。在支出不扩张的情况下，依照每年支出的固定增长额，土地收入增长1.5倍以上，才能支撑城市财政收入，一旦土地价格下降，这些城市很快会陷入破产、拍卖资产的窘境。
本帖隐藏的内容
新型城镇化过程中的一个重要抓手是棚户区改造，也需要保持房地产市场的稳定。6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议认为，很多方面如棚户区改造等，可以接续形成新的经济增长点。要调整优化投资安排，压缩一般性投资，集中一部分资金重点加强对这些方面的支持，把钱用在“刀刃”上，引导、带动信贷和其他社会资金投入。
棚户区改造过程是个房地产溢价过程，因为基础设施的投入，和企业与资金的进入，原先的低价地成为高价地，其目标是覆盖改造成本，建立以税收为基础的良性财政循环。房地产价格上升的过程，既是各个城市竞争企业、资金与人才的过程，也是寻找城市改造与发展成本的边界、防止城市空心化的过程。
以房地产带动城市发展，就是对购房的高收入阶层提前征收城市发展税，卖出城市未来发展期权。到目前为止，购买重点城市发展期权的人都获得了不错的收益，在城镇化过程中，会有一些新的重点城市诞生，这些城市会成为新的资金逐鹿之地。总有一天，住宅会像商业物业一样，征收极高的资本利得税，在货币紧缩与经济平稳发展阶段，投资房地产将无利可图，就像德国长期的市场现状。但不是政府亟需资金发展城市群的当下。各地一再辟谣房产税，已经说明了一切。
我国的房地产企业、投资者已经习惯了多变的政策环境与金融环境，学会在多变的形势下存粮应对寒冬。
钱荒过程中，有一些中型股份制商业银行暂停办理房贷，二套房以上的投资者很久不享受低息优待，目前热点房地产投资市场靠的就是投资者的真金白银，首套房贷才是银行的优惠对象。据《解放日报》报道，中国银监会办公厅副主任刘宏宇表示，房地产贷款还是坚持一贯政策，即督促银行执行差别化房贷政策，积极支持居民购买首套房。截止到一季度末，全国主要20家银行的个人住房贷款中95%都是首套房贷款。另据央行上海总部近日发布的统计，受商业银行加速消化前阶段房地产市场交易激增带动的房贷需求等因素影响，5月全市本外币个人住房贷款大幅增加108亿元，为前4个月月均增量的2.3倍。
刚性需求进入大释放阶段，城镇化过程中核心城市的溢价不断提升，越来越多的人口聚集到核心城市及卫星城，考虑到中国民间的资金存量，以及进入城市的人口数据，核心城市房价下跌，十分困难。
真正的风险来自于没有特色、负债率高、无法吸引资金与人才的三四线城市。泡沫会局部崩溃，整体而言，市场将维持高位。
京公网安备 11010802022788号
