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半年来仅成交1栋入住率不足17%
自2003年始，总部概念写字楼大行其道，并一时成为写字楼市场最受追捧的明星，其源头便是位于北京西南四环外的总部基地。
三年后的今天，大部分当年营销总部概念的写字楼都陆续进入了入住时期，这些总部概念的写字楼，其产品在投资和自用价值上是否经得起市场考验呢？
时至今日，总部基地在一路热炒中销售了3年之久，目前一期、二期已经入住，三期也进入了最后的工程收尾阶段。但是本刊记者从北京市房地产交易管理网成交数据中发现，在经历了初期市场的非理性冲动之后，目前总部基地的销售状况并不理想，总部经济概念并没有给发展商带来期望的效果。
根据资料显示，总部基地一期于2003年10月10日批准销售，共计约85栋，目前已销售48套，销售率仅为56.5%，签约均价为6284元/平米；二期于2004年4月21日批准销售，共计约102栋，目前已销售57套，销售率仅为55.9%，签约均价为6658元/平米；三期于2005年10月19日批准销售，共计约114栋，目前仅销售1套，成交价格为7150元/平米，与目前的7500元/平米报价相差5%左右。也就是说，总部基地项目销售状况一直不佳，且越来越差，三期从2005年10到2006年3月这半年中仅成交1栋，销售状况可见一斑。
另外，本刊记者亲自到总部基地进行实地调研，记录了目前已经建设完毕的1-9区的企业入住情况，根据记者记录目前进驻的企业共65家，目前1-3期共约400栋楼，入住率仅为16.25%。
对此，总部基地在大肆宣传了3年后，为何造成滞销局面，遇到如此窘境呢？这值得我们进行深刻的反思，反思其总部经济概念，反思其总部产品，这些不仅将对发展商，也对广大的投资、自用客户以警示作用。那么，本刊将站在投资与自用客户的角度将对总部基地滞销的原因进行全面的剖析。
投资总部基地，升值空间极为有限
从项目的升值潜力来看，总部基地的升值潜力有限。这在北京市房地产交易管理网便可一目了然，前文已经提过总部基地一期成交48套，成交均价6284元/平米；二期成交57套，成交均价6658元/平米；三期在本年内仅成交1套，成交价格7150元/平米。也就是说在不考虑交易成本的前提下，总部基地相对于2006年成交价格7150元/平米来说，2003年购买该项目的客户在购买两年后升值了13.8%，年收益为6.9%，这种收益率几乎与银行贷款利率相同，也就意味着该资产升值的盈余部分全部偿还了银行贷款。
而在同一时间内，北京市经历了房价高速上涨的时期，与其名称相类似的总部公寓项目在这一阶段已从6800元/平米涨到9000元/平米左右，升值了32.4%。而位于总部基地周边的住宅项目怡海花园2003年时销售均价为5100元/平米，而目前的销售均价为6600元/平米，升值了39.4%。不能看出，投资总部基地的客户还不如购买住宅划算。
另外，本刊记者发现，在北京房价连续上涨的过程中，总部基地项目的销售价格并不比周边的住宅价格高多少，也就是说对于一个商业项目来说其价值已与住宅的价值趋同。
因此可以说，总部经济并没有给客户带来益处，其本身仅仅是一种概念炒作。
投资总部基地，租金回报率不足7%
尚且不谈论总部基地的租金为多少，先来对比一下其他区域的办公产品。目前位于东四环外的写字楼项目租赁价格多在3元/平米/天以下成交，在朝青路板块不久前入住的一个写字楼项目中，其租金甚至已经降到了1元/天/平方米。由此可想而知，在东部比较发达的泛CBD区域写字楼租赁价格尚如此，而面对商务氛围尚不成熟的西南四环租金又能达到多少呢？
再来看看同属中关村科技园区的上地区域，目前上地区域租赁价格最高的项目为嘉华大厦，其位置及品质在上地区域是最高的，而其租赁价格大约为2.5元/平米/天。而与总部基地品质较为相似的一些项目租赁价格也达不到这一租金水平，而记者通过业内人士了解IBM在上地租赁的写字楼价格仅有1元/平米/天。因此，本刊推断总部基地的正常市场可接受租金应为1-1.5元/平米/天。
更值得一提的是，虽然总部基地的销售人员并没有说明目前该项目的投资回报率如何，也没有说明目前总部基地有多少投资客户存在。但是本刊记者还是在项目的现场记录了一些张贴在窗户上的招租电话。根据本刊与投资客户在电话中的通话内容，该业主租赁的报价为2元/平方米/天，租赁期限最好为三年，并且该投资客户表示，1.5元/平方米/天的价格可以再商量。
按照租金上限1.5元/平方米/天的价格，按照目前总部基地7150元/平米的购买成本计算，投资回报率为7.5%，而若将物业管理费用、租赁税费、空置率、代理费用计入其中，不用计算其投资回报率不可能高于7%。而对于那些想保证10%回报率的投资客户来说，恐怕是有价无市了。
而对于投资客户来说，完全可以以同样的资金投资其他有升值潜力，投资回报率较高的房地产项目，如价格仅为7500元/平米的CBD东都；或者投资品质较高、位于CBD核心区或东二环附近的写字楼项目。
入园企业无限制，各类企业混杂一起，难以提升企业形象
作为中关村科技园区丰台园内的总部基地项目，本应当按照中关村科技园的发展纲领进行产业规划，引进高新基础产业作为园区的主体。但是，在本刊记者与总部基地招商中心的销售人员对话过程中，发现购买总部基地项目并没有行业的限定，任何公司及个人均可购买。也就是说，进入总部基地唯一的限制条件就是你是否有足够的资金实力能够购买该产品。这一点从已经入住总部基地的公司就能够得到证实。
经本刊记者记录，已经入住总部基地的许多公司与高科技产业无关，如：“大名鼎鼎”的欧典地板公司、中多贸易有限公司、红太阳旅行社、北京圣爱泌尿男科医院、北京昊远隆基房地产开发总公司、北京市琉璃河水泥厂、北京墨香图文设计有限公司、北京东方登峰装饰工程有限公司、商务部屠宰技术鉴定中心、北京市丰台烟草公司等多家公司。
而对于入园企业是否享受中关村园区的优惠条件，据销售人员所说需要进行丰台园管委会的审核，符合国家和中关村科技园区扶持高新技术产业政策的相关规定。也就是说，购买该项目的企业或个人并不一定会享受到任何优惠政策。对于这些企业来说，在总部基地置业仅仅是购买了一个厂房立项的写字楼产品而已。
正如本刊记者现场所见，入住总部基地的企业类型较为混杂，各种类型的企业没有相应的分区，而且企业的实力也相距甚远，这不仅不能提升企业的形象，反而对企业品牌有负面作用。就如欧典地板一样，这样的企业入住其中肯定会给与之相邻的企业造成不良的影响，甚至会给整个中关村丰台园造成负面影响。
一家已经入住总部基地的科技企业工作人员说道：“公司当然希望能够与世界级的科技企业为邻，而绝对不想与那样仅以科技为名，名不副实的企业在一起办公。”该人士对于总部基地不进行任何的企业入园限制表示强烈不满，这也成为总部基地为何销售不佳的一个重要原因。
工业厂房立项，其机电设备难于与写字楼相提并论，后期维护费用较高
总部基地为工业厂房立项，其机电设备难于与写字楼相提并论。总部基地每栋楼根据面积大小不同配备1-2部电梯。这样来看，若企业入住后在上下班或中午的高峰期电梯的难以负荷，必定一些员工需要通过楼梯来解决垂直交通问题。而空调系统为户式中央空调，这与中央空调在档次上区别是很大的，其不能享受写字楼中央空调所提供的新风量。
再有，对于购买该物业的企业来说，虽然物业管理费用仅有5元/平米/月，但是该物业服务是不包含楼内的服务的，仅仅是对园区的公共区域进行保安保洁。试想，企业虽然在物业管理费用上成本较低，但是对外立面的定期清洁、对机电设备的维护与维修、对楼内的保洁与保安所花费的成本并不少。不止于此，对于企业来说机电设备的维修与维护是需要相当专业的人员来进行，这对于大多企业来说在后期使用中增添了不少麻烦和风险。
配套设施不齐全，将影响企业的正常办公
经记者实地调研，发现目前园区的配套设施极不完善，周边餐饮、银行、邮局、便利店较少，不能满足入住企业的基本办公需求。而在总部基地的规划中我们发现在项目的一区与二区规划有酒店及公寓，但目前均尚未施工。而目前仅仅依靠项目各区中的零散配套提供日常办公的服务，这与国外的商务花园，甚至与上地区域的配套设施相距甚远。
据本刊记者了解，目前总部基地发展商并不是没有注意到这一点，而是在招商上遇到一些问题。根据本刊与去过总部基地的餐饮公司了解，一家是由于总部基地项目在电力方面不能满足其开店的条件未签约；另一家是以极低的价格签约，该餐饮公司告诉本刊第一年是不收取任何租赁费用的。可见，总部基地的配套商业在一定时间内仍无法解决。这将直接影响其三期的销售。
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