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一、REITs在中国的潜在运作模式
1.契约型还是公司型
如果从长远的发展角度来看，应该选择公司型，并像美国REITs基金一样可以上市流通。从立法的角度来看，契约型的房地产投资信托基金可以规避中国现行的《公司法》和《税法》的管制，并得到相关税收法律的必要支持，很大程度上影响了税后利润收益水平。
2.开放式还是封闭式
开放式要求具备规模较大、较为成熟的房地产市场。为减少风险、扩大投资领域，开放式REITs既可以分散投资又可以充分利用现有的发达的房地产市场和投资工具。目前中国的房地产市场市场还处于房地产投资信托发展的初级阶段，并没有太多经验可以借鉴，因此不适合发展开放式基金。所以，中国如果要发展REITs，还是应该先考虑发展封闭式房地产投资信托。
3.权益型、抵押型还是混合型
国外的REITs以权益型为主，抵押型和混合型占市值不到10%，而权益型占总市值大于90%。因为股权类REITs广泛地参与到各种房地产经营活动，而抵押型则直接对房地产管理者和开发者提供抵押贷款或直接购买房地产抵押券，混合类则包含两种业务。根据中国经济的发展以及房地产业未来数年的发展走势，我国REITs应当以权益类为主，抵押型为辅。
4.公募型还是私募型
公募型REITs将是REITs发展的必然趋势。但是根据我国目前的情况来看，REITs的发行应该先从私募型REITs下手。这是因为，REITs若要获得更好的发展，必须得到ZF各方面政策上的支持。由于REITs目前在我国还算是一种非常新的金融产品，相应的政策还未出台，且政策的完善将是一个漫长的等待过程（相关政策涉及如人民银行、银监会、证监会、保监会、税务部门、财政部门等多个部门）。因此，在目前政策还未完善的情况下，REITs还是应该先从私募型入手，经过一定时期的发展之后，业绩良好在方可申请上市流通。
二、我国引进REITs的政策猜想
目前和我国发行REITs相关的法规有《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》和《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》。相应规范的建立是REITs引进的基石。而我国对REITs立法应该从以下几方面考虑:
1. REITs组织形态的规定：REITs的募集规则、募集规模、公司型REITs的股东人数、公司职位设置、相关资产管理人、受托人资格等方面都应做出明确规定
2. REITs业务范围的规定：如投资行业对象须为收益性房地产项目，并且以持有、经营、管理收益性房地产项目为主营业务；对房地产或房地产抵押贷款的投资不得少于总资产的一定比例；证券投资净额不得超过总资产的一定比例；对下属公司的股权投资净额不得超过净资产总额的一定比例等。
3. REITs收入来源及分配的规定：鉴于国外REITs的收入基本上来源于物业租金，收益90%以上须分配给股东，一换取免于双重征税的优惠待遇。国内也应当设立相关的REITs法规，明确规定收入来源及分配。
4. REITs税收制度的规定：国外REITs享有免收公司所得税的优惠，因此，国内也应当考虑设立REITs专项法规，给予税收方面的优惠。
REITs作为一种崭新的融资手段在中国发展，必然会经历一个艰难的起步阶段。由于REITs自身的特点，它将为企业提供一个高效、灵活、成本低的融资渠道，也将为广大投资者提供一个收益稳定、回报丰厚、抗通胀性强的投资良机。如果REITs能够得到中国企业、社会以及ZF等多方面的支持，势必能在不久的将来在中国蓬勃发展。
REITs在中国的潜在运作模式分析：http://www.tianinfo.com/news/news5884.html
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