[讨论]房价与地价的关系是什么？

那么我提到的例子，光土地成本（体现在楼面地价中）就达到6900元/平米以上，而该区域房价在6500左右，这说明什么？能合理说明需求引致地价超过正常房价吗？

以下是引用chhg_2001在2007-11-14的发言：

那么我提到的例子，光土地成本（体现在楼面地价中）就达到6900元/平米以上，而该区域房价在6500左右，这说明什么？能合理说明需求引致地价超过正常房价吗？

首先，我想问一下“体现在楼面地价中的土地成本”的数据是如何得到的。

其次，（如果你的数据来源可靠的话）二手房和商品房是两个有关联但是不同的市场，因此二手房交易价格低于商品房的地价成本并不是不可能的事情。可以预见的是，竞拍后的土地如果用来建设商品房的话，每平方米售价应该高于平均土地成本。

再次，即使你用的是商品房数据，即商品房均价要低于同区域竞拍的“体现在楼面地价中的土地成本”，也要考虑它们的开发期是不是一致。正像我所说的“地价和房价的上升形成了人们对于价格会继续上涨的预期，而这又会刺激需求的进一步上升，进而导致房价和地价的新一轮上涨。”，如果商品房出售在前，而土地竞拍在后，那么很可能是前一期商品房的价格上涨拉动了对本期的土地需求，因而导致土地价格的上升，乃至超过上一期的商品房价格。

最后，其他一些细节。比如，同区域的不同地点的房子，价格也可能有很大差异，比如是否临街。

[此贴子已经被作者于2007-11-14 8:38:00编辑过]

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以下是引用我们是未来在2007-11-14 8:35:00的发言：

首先，我想问一下“体现在楼面地价中的土地成本”的数据是如何得到的。

其次，（如果你的数据来源可靠的话）二手房和商品房是两个有关联但是不同的市场，因此二手房交易价格低于商品房的地价成本并不是不可能的事情。可以预见的是，竞拍后的土地如果用来建设商品房的话，每平方米售价应该高于平均土地成本。

再次，即使你用的是商品房数据，即商品房均价要低于同区域竞拍的“体现在楼面地价中的土地成本”，也要考虑它们的开发期是不是一致。正像我所说的“地价和房价的上升形成了人们对于价格会继续上涨的预期，而这又会刺激需求的进一步上升，进而导致房价和地价的新一轮上涨。”，如果商品房出售在前，而土地竞拍在后，那么很可能是前一期商品房的价格上涨拉动了对本期的土地需求，因而导致土地价格的上升，乃至超过上一期的商品房价格。

最后，其他一些细节。比如，同区域的不同地点的房子，价格也可能有很大差异，比如是否临街。

楼面地价的计算请自己查找公式。该地块由中冶置业竞拍得到，具体信息在网上有。我根据网上房地产提供的数据，计算出来的楼面地价还没有可销售系数呢，如果考虑可销售系数楼面地价超过7000。

我不否认二手房市场和一手房市场是两个细分市场，每个市场内部也是细分市场。但是，“二手房交易价格低于商品房的地价成本并不是不可能的事情”合理性在哪里？你从开发商手里拿到房子假设没过多久就要买，如果你买后该区域就新地块招拍挂并发生楼面地价比你卖价还高很多？你认为这是什么规律在起作用？虽然是细分的市场，但二手房和一手房的价格也不应该没有逻辑!

我讲的是该区域二手房的均价。没有考虑房地产估价和交易中一些具体的影响因素，如临街等。作为房地产估价师，是知道这些常识的。

以下是引用chhg_2001在2007-11-15 12:51:00的发言：

楼面地价的计算请自己查找公式。该地块由中冶置业竞拍得到，具体信息在网上有。我根据网上房地产提供的数据，计算出来的楼面地价还没有可销售系数呢，如果考虑可销售系数楼面地价超过7000。

我不否认二手房市场和一手房市场是两个细分市场，每个市场内部也是细分市场。但是，“二手房交易价格低于商品房的地价成本并不是不可能的事情”合理性在哪里？你从开发商手里拿到房子假设没过多久就要买，如果你买后该区域就新地块招拍挂并发生楼面地价比你卖价还高很多？你认为这是什么规律在起作用？虽然是细分的市场，但二手房和一手房的价格也不应该没有逻辑!

我讲的是该区域二手房的均价。没有考虑房地产估价和交易中一些具体的影响因素，如临街等。作为房地产估价师，是知道这些常识的。

我没有去查你说的那个具体案例，如果确实是“拿到房子没过多久就要卖”的二手房，那么时间相隔很近的招拍挂的楼面地价比这种二手房的售价“高很多”确实是个很有意思的发现。但是你用的又是“该区域二手房的均价”的数据，那么就需要再去详细观察该区域二手房的构成情况。我要表达的意思只是说，（打个比方）如果是已经居住了十年（或者二十年）以上的二手房在交易市场中占大多数的话，那么可以预期它们的平均售价会比新房乃至“没过多久就要卖”的房子价格低很多，低于新地块楼面地价也不是不可能的。

二手房和一手房的价格之间当然有逻辑，我们甚至可以粗略地讲他们之间应该存在着正比关系，但我们并不能由此就推出“地价比房价高很多”这个结论。

所以，楼主你要表达的意思是什么呢，如果你论证了地价和房价是在倒挂着的（哪怕是在这个个别例子中），你是否要证明房地产商是在亏本卖房呢？

以下是引用我们是未来在2007-11-15 15:27:00的发言：

我没有去查你说的那个具体案例，如果确实是“拿到房子没过多久就要卖”的二手房，那么时间相隔很近的招拍挂的楼面地价比这种二手房的售价“高很多”确实是个很有意思的发现。但是你用的又是“该区域二手房的均价”的数据，那么就需要再去详细观察该区域二手房的构成情况。我要表达的意思只是说，（打个比方）如果是已经居住了十年（或者二十年）以上的二手房在交易市场中占大多数的话，那么可以预期它们的平均售价会比新房乃至“没过多久就要卖”的房子价格低很多，低于新地块楼面地价也不是不可能的。

二手房和一手房的价格之间当然有逻辑，我们甚至可以粗略地讲他们之间应该存在着正比关系，但我们并不能由此就推出“地价比房价高很多”这个结论。

所以，楼主你要表达的意思是什么呢，如果你论证了地价和房价是在倒挂着的（哪怕是在这个个别例子中），你是否要证明房地产商是在亏本卖房呢？

“如果是已经居住了十年（或者二十年）以上的二手房在交易市场中占大多数的话，那么可以预期它们的平均售价会比新房乃至“没过多久就要卖”的房子价格低很多，低于新地块楼面地价也不是不可能的。”

      我感觉你没有理解楼面地价的含义，也没有卖房者的心理和决策过程。他的决策过程就像市场比较法一样搜集附近的交易案例，一手房价格也是参考案例，然后再根据自己的房子年代成新度扣除折旧，结构的差异也是要考虑的。在这个过程中，卖房者没有激励让他报价低于一手房的楼面地价。

      还有，按照你的逻辑推出地价比房价高，而这不是我的逻辑，也不是我的意思。我所举的案例，在那个地块拍卖之后，二手房的价格也跟涨上去啦。

[此贴子已经被作者于2007-11-15 20:10:50编辑过]

我们是未来的分析很有道理。也可以看出经济学学得很好，赞一个！

记得范里安的中级微观有这么一句话：均衡价格决定土地租金而不是土地租金决定均衡价格。道理很明显，你不可能做亏本的生意吧？地价无疑是房子成本很大的一部分，房子的成本还包括建房的成本，因此房价肯定是要超过地价的。问题是地价反映到房价是需要时间的，因为建房子的周期一般都在半年以上，一所大的建筑甚至一年以上，因此当前房价与当前地价的偏离不是没有可能。所以chhg_2001对例子是可能的。

房产商要的是未来的“房价”，这是他们的预期。

[此贴子已经被作者于2007-11-15 20:29:44编辑过]

地价高其实不是政府造成的，是我国人多地少（而且人都往东南沿海一带集中）的矛盾导致的，即使这些土地属于私人所有，只要它是稀缺的，地价一样的高！

 

设想政府把地价定得很低，请大家用经济学原理分析一下可能的后果！对于较好的回答，建议版主奖励论坛币。

地价不是想高就高的，设想西部地广人稀的地方，地价能高吗？简单的经济学道理

看似政府太高地价，实际并不是，大家分析一下政府人为压低地价的后果

不要试想政府人为压低地价的后果，那是过去的事实。过去地方政府人为压低地价，招商引资；现在地方政府招牌挂，以地生财。土地出让金不知增加了多少地方财政收入，现在的政府有压低地价的动机吗？