[转帖]深圳楼市泡沫真相调查

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这难道是深圳楼市崩盘前的征兆？ 　　“蒋涛会不会逃了？还欠我们这么多钱怎么还，到哪里才能找到他！”很多债权人由于找不到蒋涛而认识到楼市的危机已经出现，愤怒的声讨不绝于耳。 　　这一幕发生在深圳。今年11月13日上午，位于罗湖区人民南路天安国际大厦C座17层的深圳中天置业评估有限公司总部，一张贴有“公司内部整顿，暂时歇业”的告示将众多债权人挡在了门外。此时的债权人突然明白，十几天前坊间流传的“中天倒闭，老总可能潜逃”的消息终于演变为现实。 　　引子：深圳楼市好不好 中介是晴雨表 　　蒋涛，深圳中天置业评估有限公司总裁。深圳业内人士向记者透露说，未经证实的消息是，蒋涛卷款的额度至少接近1个亿。公司出现今天的恶果是近两年他的地产中介业务扩张过猛，由于政策突变，出现资金链断裂。之前很多客户委托他们公司购房，他总以各种理由延迟兑现，有利用客户资金炒房之嫌。近两个月由于深圳楼市持续走低，很多客户集中找他要钱，他短期内无法筹集到更多的资金，这可能是他不辞而别的主要原因。 　　三个月前还屡创历史新高的楼市黯然失色，恐慌开始蔓延。 　　首先恐慌的是人心，其次是楼盘恐慌性抛售。在蒋涛出事之前，深圳一些规模较小的地产中介内部恐慌的情绪开始出现，继而开始扩大。 　　“你们公司会裁员吗？现在我们公司的业务下降得很厉害，他们私底下都在说要裁员呢，不知道会不会真的裁员。谁知道楼市还会是什么样子呢，真希望楼市价格别往下跌了，我们也能多做业务多赚一些钱。” 　　11月8日，记者在深圳采访途中，正巧听到上述两位地产中介的员工边走边谈。用三步一岗五步一哨来形容深圳地产中介网点，也许一点儿不为过。根据记者的观察，在深圳福田区景田路壕江春酒店左行不到150米处，有四家地产中介或隔街相望，或毗邻而居，至少有近二十位地产中介员工向过往行人散发传单、推销楼盘。 　　业内人士说，这种情况在2006年至今年上半年都没有过，因为楼市好的时候根本不需要这种方式，在楼市受到冷落的时候，这种现象才会出现。 　　地产中介人心的恐慌仍在蔓延。11月8日晚上，一位地产中介人士向记者透露，深圳市长河房地产经纪有限公司因为裁员而引起了员工的不满，主要原因是生意越来越难做，继续做下去亏损越来越大，因此选择裁员。原有的营业网点约五十家左右，现在收缩到只剩25家网点。由于被辞员工担心拿不到工资，昨天（11月7日）有几十名员工聚集在华融大厦4楼的会议室要求与老板谈判。 　　“深圳楼市好与不好，地产中介就是晴雨表。从今年下半年开始，由于一二手房楼市交易趋淡，很多小规模的地产中介开始收缩、裁员，否则他们根本无法承受高昂的成本。十几平方米铺面的地产中介公司，至少十几名的员工，加上房租、水电等各种费用，没有生意的话，地产中介怎么生存？所以裁员、减少营业网点是必然的。”一直致力于城市规划和房地产研究的深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕如是分析。 　　从事中国不动产事业的李阳军今年8月中旬在其博客中写道：截止到1994年底，在深圳注册的经纪机构只有186家。随着香港回归、深港24小时通关与土地开发及深圳经济的高速发展，房屋经纪公司得到了迅猛发展。香港中原、香港地产超级品牌美联物业，美国二十一世纪，泛城租售，创辉租售等一批来自香港、美国及其他机构的企业家相继到深圳设立机构，并将传统业务延伸到工商、豪宅、厂房、二级半市场、房屋银行等市场，使房地产三级市场做到精耕细作，并将这些业务发挥到了极至。香港模式的经纪企业在深圳遍地开花，据不完统计，深圳现有营业部（铺面）近万家，从业人员有十多万人。 　　楼市价格涨幅减弱并开始回落，甚至有些楼盘变相降价，一二手房房屋交易明显减少，深圳楼市到底会不会崩盘？如此高价格的房屋到底是谁在购买？普通百姓的购买能力到底有多大？是投机氛围过强，还是真实需求过高？ 　　为还原深圳楼市的本来面目，了解真实的需求群体，记者赴深圳一周采访的时间里发现，深圳楼市中介问题只不过是一个引子，全国很多地区的楼市与深圳存在共性。之所以深圳受到关注，除了它的涨幅、增速过快以外，房地产界的“深圳模式”和“深圳速度”似乎也成为某些地区的样本。深圳经济的发展曾带动了全国，而这里的楼市风波又会给全国带来什么样的影响呢？ 　　需求篇： 来龙去脉　 2000：开启自住需求的大门 　　2000年以前，不仅仅是深圳，全国其他地方的房地产市场并没有明显的供需矛盾，因为在此之前大多数城市居民享受的是福利住房制度。1998年7月，国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出：稳步推进住房商品化、社会化；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系等。 　　在这一大背景下，1999年全国福利住房制度成为历史，居民住房开始走向市场化。当时，作为沿海城市经济特区，身处改革浪尖的深圳也不例外。尽管投资总量和开发住宅面积落后于北京和上海，但从人口基数和人均GDP方面相比，深圳的增长潜力却超过上述二者。 　　首先，深圳作为一个移民城市，不同于北京和上海，它在住房市场方面没有历史遗留问题，深圳住房市场化几乎没有包袱，完全是轻装上阵。 　　其次，和其他城市相比，支撑深圳房市平稳上升的一个重要条件就是经济因素。1990年深圳市居民人均生活费收入已达3831元，居全国之首，高出大多数城市约3倍；2000年深圳市城镇居民可支配收入为20548元，同期全国平均收入才5854元。深圳居民当时有更强的支付能力。 　　再其次，进入2000年后，深圳市场楼市政策传来利好不断。2000年4月，国务院批复并原则同意修订后的《深圳市城市总体规划（1996－2010）》。批复对深圳市的人口和建设规模做出规定：到2005年，全市总人口控制在420万人以内，2010年控制在430万人以内；城镇建设用地2005年控制在425平方公里以内，2010年控制在480平方公里以内；人均住宅面积由2000年的18平方米／人提高到2010年的20平方米／人，新增住房面积1500万平方米。这在一定程度上刺激了开发商的神经，从而渐进式地挑动着消费者的购房欲。 　　再有，港人北上置业概念出现。同年6月，深圳本地开发商万科、深振业、深物业及其新兴的房地产开发商纷纷以强势姿态在地产业施展拳脚。深圳市规划国土局组织深圳外销楼盘赴港参加2000年深圳楼盘香港展销会，引起了广泛的关注。期间，香港发布了由港府有关咨询机构的一份问卷调查：未来十年，百万港人将北上置业。调查表明：福田区是港人置业的首选，港人北上置业人群结构将是年轻白领一族，豪宅将受港人追捧。这一消息触动了深圳当地人的神经，也使人们对住房的心理预期发生 [1] [2] [3] [4] [5] [6]  下一页 文章连接    http://www.jinruiyuan.com/Article_Show.asp?ArticleID=13628

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关键词：楼市泡沫 深圳楼市 城镇居民可支配收入 Article 历史遗留问题 楼市 真相 深圳 泡沫

还要不要人过日子.

那就涨起来吧.

不得不说好多问题没有想到.