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以物业税平抑房价:看上去很美
过去2007年里,快速上涨的房价不断撩动国人的心弦。在各项针对房价的政策并没有预期的那样降房价之后,税收成了最后一根救命的稻草。开征"物业税"以平抑房价成了公众对2008年财税改革最为殷切的期盼。
一个有意思的现象,在我国的经济体制改革的近三十年的历程里,每次在改革出现难题的时候,税制改革总是扮演救火队员的身份出现。固定资产投资过高就开征固定资产投资方向调节税;一些公款吃喝太厉害就要开征筵席税;银行存款太多就要开征利息税。现在房价过高难以平抑,物业税也就成了下一个需要紧急登场的税种了。遗憾的是,这种"头疼医头,脚疼医脚"的政策效果并不理想。原因在于人们夸大了税收对于经济的作用,税收的根本职能在于为政府筹集财政收入,至于调剂市场余缺,左右资金流向的需求,首先应该求助于市场的手段,其次才是通过财政支出的调配来实现。
被人们寄希望于平抑房价的"物业税",是一种针对房地产持有环节征收的税种。因为这种税易于地方政府管理且收入稳定,在西方它通常是作为地方政府的主要收入的来源。从它的产生可以看出它还是作为一种筹集财政资金的手段出现的。在筹集财政资金的同时平抑了高昂的房价岂不是一举两得?实际情况如何呢,我们不妨细细分析一下。
我们为什么需要支付物业税?是因为我们的房屋占用了属于国家的城市土地,这种占用行为是政府征税的基础。在没有物业税的情况下难道我们就能"白吃白占"吗?答案自然是否定的,现行的土地开发制度中,地产商获得土地需要一次性支付70年的土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后,开发商就获得了开发土地的权利,当然这些成本将会转嫁给购房者,最终还是由消费者支付土地使用权费用。现在的物业税改革的重要内容就是,要将一次性支付的土地出让金按一定的比例均摊到70年内,每年以税的形式支付。当我们了解清楚了物业税的含义之后,我们再来看物业税开征对各方的影响。
对地方政府而言,物业税的开征必然带来收入的下降。首先,在政策执行之初,每年支付的物业税的增加必然无法弥补一次性支付土地出让金的消失带来的损失。其次,物业税制度必然会对居民首次购房和其他特殊情况做出减免性规定,这些规定中减免的物业税款,之前都是可以通过土地出让金的方式收到的。最后,物业税的提高必然受到纳税人强烈的反对而施行困难,税收收入提高困难。
再来看看消费者的状况。从我国目前情况看,地价和税费约占房地产总成本的30%-50%,当我们用物业税取代土地出让金之后,房价真的能应声下降吗?应该看到,我国的房地产价格并不是由成本推动上涨的,旺盛且刚性的需求才是我国房价高涨的基础。在强烈需求的背景之下,要求开发商将成本下降的好处完全贡献出来岂不是天方夜谭。即使价格有所下降,在地方政府让利的蛋糕中开发商必然切走大块。对于消费者来说,减少土地出让金好处要与开发商分享而增加物业税的负担却要独自承担,住房的负担不降反升。
对于开发商来说,除了可以在成本降低的情况下保持较高价格来获利之外,用物业税来取代土地出让金还能使其财务费用和风险大幅降低。原因在于开发商不用在项目开发之初就需要投入大笔的资金支付土地出让金。考虑房地产开发对银行资金高度依赖的现状,这大笔资金所节省的利息就相当可观。
综上所述,物业税开征或许能带来房价的下降,但这种下降不能弥补购房者将来的税收支出,居民的住房负担并不会因此政策而减轻,开发商将成为最大受惠者。这一政策是否还未推出就已预示着失败呢?这就要回到本文开始所探讨的问题了,也许这项政策最初的目的更多在于规范地方政府财政收入,提高财政收入的法定性,它本来就没想实现其他更多的政策目标。
一个有意思的现象,在我国的经济体制改革的近三十年的历程里,每次在改革出现难题的时候,税制改革总是扮演救火队员的身份出现。固定资产投资过高就开征固定资产投资方向调节税;一些公款吃喝太厉害就要开征筵席税;银行存款太多就要开征利息税。现在房价过高难以平抑,物业税也就成了下一个需要紧急登场的税种了。遗憾的是,这种"头疼医头,脚疼医脚"的政策效果并不理想。原因在于人们夸大了税收对于经济的作用,税收的根本职能在于为政府筹集财政收入,至于调剂市场余缺,左右资金流向的需求,首先应该求助于市场的手段,其次才是通过财政支出的调配来实现。
被人们寄希望于平抑房价的"物业税",是一种针对房地产持有环节征收的税种。因为这种税易于地方政府管理且收入稳定,在西方它通常是作为地方政府的主要收入的来源。从它的产生可以看出它还是作为一种筹集财政资金的手段出现的。在筹集财政资金的同时平抑了高昂的房价岂不是一举两得?实际情况如何呢,我们不妨细细分析一下。
我们为什么需要支付物业税?是因为我们的房屋占用了属于国家的城市土地,这种占用行为是政府征税的基础。在没有物业税的情况下难道我们就能"白吃白占"吗?答案自然是否定的,现行的土地开发制度中,地产商获得土地需要一次性支付70年的土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后,开发商就获得了开发土地的权利,当然这些成本将会转嫁给购房者,最终还是由消费者支付土地使用权费用。现在的物业税改革的重要内容就是,要将一次性支付的土地出让金按一定的比例均摊到70年内,每年以税的形式支付。当我们了解清楚了物业税的含义之后,我们再来看物业税开征对各方的影响。
对地方政府而言,物业税的开征必然带来收入的下降。首先,在政策执行之初,每年支付的物业税的增加必然无法弥补一次性支付土地出让金的消失带来的损失。其次,物业税制度必然会对居民首次购房和其他特殊情况做出减免性规定,这些规定中减免的物业税款,之前都是可以通过土地出让金的方式收到的。最后,物业税的提高必然受到纳税人强烈的反对而施行困难,税收收入提高困难。
再来看看消费者的状况。从我国目前情况看,地价和税费约占房地产总成本的30%-50%,当我们用物业税取代土地出让金之后,房价真的能应声下降吗?应该看到,我国的房地产价格并不是由成本推动上涨的,旺盛且刚性的需求才是我国房价高涨的基础。在强烈需求的背景之下,要求开发商将成本下降的好处完全贡献出来岂不是天方夜谭。即使价格有所下降,在地方政府让利的蛋糕中开发商必然切走大块。对于消费者来说,减少土地出让金好处要与开发商分享而增加物业税的负担却要独自承担,住房的负担不降反升。
对于开发商来说,除了可以在成本降低的情况下保持较高价格来获利之外,用物业税来取代土地出让金还能使其财务费用和风险大幅降低。原因在于开发商不用在项目开发之初就需要投入大笔的资金支付土地出让金。考虑房地产开发对银行资金高度依赖的现状,这大笔资金所节省的利息就相当可观。
综上所述,物业税开征或许能带来房价的下降,但这种下降不能弥补购房者将来的税收支出,居民的住房负担并不会因此政策而减轻,开发商将成为最大受惠者。这一政策是否还未推出就已预示着失败呢?这就要回到本文开始所探讨的问题了,也许这项政策最初的目的更多在于规范地方政府财政收入,提高财政收入的法定性,它本来就没想实现其他更多的政策目标。
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