我认为，房价高涨的主要责任不在开发商，因为开发商作为经济人追求自身利益是无可厚非的（不包括那些弄虚作假的开发商）。房价高涨的主要责任应归于政府，特别是地方政府。
近几年，我国房地产业发展出现了开发投资过热、商品房空置率过高、房价上涨过快、房地产投机严重、城市居民居住条件两极分化等问题，其重要原因之一是城市政府管理不当。因此，研究我国房地产业发展的城市政府管理问题及其形成原因，对解决当前房地产业发展的焦点问题具有重要意义。
一、当前我国城市政府管理房地产业存在的突出问题
（一）管理错位：追求城市土地利用的政府自身利益最大化
我国宪法规定城市土地归国家所有，城市政府作为国家的代表行使实际所有权。按理说，城市政府作为公共利益的代表者和维护者，管理城市土地的目的应该是追求土地利用的经济、社会和环境综合效益最大化，但在实践中却出现了城市政府倚仗手中的权力追求自身利益最大化的现象。这是政府管理的一种错位，具体表现如下：
1、盲目设置各类园区，造成土地资源严重浪费。一些城市政府的官员为了获取更多的经济利益和所谓“政绩”，不顾实际情况盲目设置各类园区，掀起城市“圈地运动”。其实，各类园区的盲目设置，并没有实现城市政府借以促进经济增长和改善城市形象的初衷，相反却造成了土地资源的大量闲置和浪费。据统计，2004年初全国有各级开发区达6015个，其中经国务院和省政府批准的只有1818个，仅占全部开发区的30％。即使是经国家批准规划省级以上的约3000万亩土地中，也有近2000万亩闲置撂荒，而省级以下的各类园区占用浪费现象更是难以想象。
2、强行征用农村集体土地，致使社会矛盾日益紧张。一些城市政府为保证园区的建设进度，常常打着建设公益事业的幌子，在没有得到被征地农民的同意和安置补偿费不到位的情况下，运用行政权力强行征用农用地。例如2003年6月，在未报国务院审批的情况下，民营铁本钢铁公司直接与江苏常州市新北区春江镇镇政府签下6451亩投资用地协议，导致1400多户、4000多农民在没有得到足额补偿安置的情况下强行动迁，流离失所。地方政府强行征地，致使大量农民失去土地，并得不到充分补偿和社会保障，这样不但会影响我国的粮食安全，也可能造成严重的社会动荡隐患。据国土资源部的一份资料显示，2003年上半年群众反映征地纠纷、违法占地问题，占信访接待部门受理总量的73％。
（二）管理越位：干预房地产市场机制的正常运行
1、暗箱操作土地出让价格，破坏土地市场供需均衡。一方面，为建设政绩工程，加快园区的开发速度，暗地里采取协议低价出让的方法，吸引外来投资，导致国有土地资产大量流失。例如，因欠债22亿而曝光于世的廊坊东方大学城以从事教育产业的名义，以只有市价20％的每亩5.5万元价格获得了1.1万多亩土地。这些教育用地实际上却被用来建设公开经营出售的108幢别墅和一个面积达6000亩的巨型高尔夫球场，造成国有土地资产流失近20亿元。另一方面，为增加财政收入，完成一定的收入指标，对住宅和商业用地采取非饱和式供地方法，故意拉高地价，甚至暗地托人参与土地竞拍，哄抬土地价格。
2、出台购房落户优惠政策，人为维持房价高位稳定。自改革开放以来，我国住宅建设投资规模逐年扩大，2004年全国住宅新开工面积达到4.79亿平方米，是1997年住宅新开工面积的4倍多。而新建住房中以高档商品房居多，严重脱离城市居民的实际需求，导致住宅空置率居高不下。高档商品住房供过于求，按照市场运行的竞争机制应该适当降价，以实现供需平衡。但许多城市政府却对市场正常的运行机制强加干涉，通过出台购房落户政策鼓励商品住房外销，人为维持高房价，结果导致房价持续快速增长，长期居高不下，房价收入比远远超过3－6：1的合理界限，造成普通居民购房极其困难。
（三）管理缺位：放任城市住宅投机，轻视保障性住房建设
房地产市场是一个极易引发投机的市场，为了限制投机行为，需要政府出台政策对投机行为实施管制。同时，城市住宅具有准公共品性质，需要政府参与其中为低收入阶层提供住房保障。但我国许多城市政府在这两个方面完全处于一种缺位的状态。
1、放任城市住宅投机行为，引发房地产泡沫。近年来，由于股市的长期低迷以及银行存款的低利率，大量空闲资金纷纷涌入投资回报率极高的房地产业，其中有相当一部分民间资本采取短期炒房的投机方法。面对城市住宅投机的兴起和盛行，地方政府基本上采取了放任的态度，不采取有力措施去管制投机行为，甚至还有些城市政府认为住宅投机有利于促进房地产市场的繁荣，对“炒房团”进入本地区持欢迎态度。政府放任住宅投机行为，导致住宅投机盛行，其直接后果是导致了商品住房的价格严重脱离价值，形成房地产泡沫。
2、缺位保障性住房建设管理，造成低收入阶层居住困难。首先，对经济适用房建设和分配管理缺位，中低收入居民购房困难。一方面，对经济适用房建设管理缺位，导致经济适用房供需总量和供需结构失衡。另一方面，对经济适用房分配管理缺位，导致分配不公，出现开发商预先留号、“倒号”和销售错位的现象。其次，廉租房建设进展缓慢，最低收入人群的住房得不到保障。目前，全国35个大中城市中，仅一半城市开展了廉租房建设工作，而且建设总体进展缓慢。部分城市仅把建一批廉租住房作为短期的形象工程，不重视制度建设，也缺乏稳定的资金来源渠道。
二、我国城市政府管理房地产业存在问题的原因分析
（一）我国城市政府管理房地产业存在认识误区
1、认识误区一：经营城市土地应该追求收益最大化。我国出现了诸如大肆圈地、操作土地出让价格等政府定位不当的行为，其首要原因在于城市政府存在这样一个认识误区：经营城市土地应该追求收益最大化和土地资产的价值最大化，因此应该像企业那样经营城市土地，甚至可以成立土地资产经营公司，用公司制模式经营城市土地。在我国城市土地市场中，政府始终扮演着“裁判员”兼“运动员”的双重角色。如果政府追求收益最大化，就极可能发生政府运用“裁判员”权力维护其“运动员”利益的现象。例如，政府如果像企业那样运用薄利多销经营手段，会导致大量侵吞城市周边地区的耕地，危及我国的粮食安全，继而引发社会危机。政府如果像企业那样尽可能地降低经营成本，那就意味着政府将运用各种手段尽可能地减少农民被征用土地的补偿金额，这实际上是政府运用行政权力掠夺农民的利益，使政府的“调控之手”变成了“掠夺之手”。
2、认识误区二：房地产业是带动力很强的城市基础产业。很多城市在出台购房落户政策时，普遍存在一种错误理论认识，即认为城市房地产业是带动力极强的城市基础产业，因而鼓励外销的购房落户政策能够促进城市经济的发展。其实，城市产业可分为基础产业和非基础产业。基础产业是指为城市外部需要而发展的产业，又称“输出产业”。非基础产业是指为基础产业配套服务和为城市居民生活服务的一系列从属产业。也就是说，城市基础产业与国民经济学中的基础产业（一般是指产业链中的上游产业）概念是不一样的。城市基础产业一般由城市的性质和主要功能所决定，例如，工业城市、商业城市、港口城市、旅游城市等等，从来没有一座城市被称为“房地产城市”，因此房地产业不是城市的基础产业，而天生只是一种服务产业。
3、认识误区三：城市住宅建设应该完全市场化商品化。我国住宅市场之所以会出现投机盛行和政府轻视保障性住房建设与管理的问题，是因为一些城市政府认为：城市住宅建设应该完全市场化商品化，政府不应有任何干涉，管制住宅投机会导致城市房地产市场的衰落，保障性住房建设会妨碍城市房地产市场的正常发展。真的如此吗？答案同样是否定的。第一，住宅投机的目的是赚取买卖差价，对住宅市场的健康持续发展毫无益处。住宅投机者往往通过炒作，人为制造一些房价将持续上涨的信息，诱使人们盲目跟进，形成房地产泡沫。因此，对住宅投机行为进行严格管制不仅不会导致房地产市场的衰落，反而会促进城市房地产市场的持续健康发展。第二，住宅不是纯正的商品，市场不能解决所有人的住房问题。而得到适当的住房是公民的基本权利，因此政府应该通过公共住宅政策解决城市低收入阶层的住房问题。由于购买商品房的是高收入阶层，租住公共住宅的是低收入阶层，两者所针对的消费群体不一样，因而政府主导的公共住宅建设可以起到弥补商品住房市场不足的作用，是城市住宅建设的重要组成部分，因此决不会妨碍城市房地产市场的正常发展。
（二）我国城市政府管理房地产业存在制度缺陷
房地产业管理制度是房地产业管理组织行使管理职权时的行为规范，由于我国房地产业管理制度存在许多缺陷，致使管理问题凸显。
1、城市土地利用规划制度存在缺陷。第一，规划方法落后，缺乏科学预见性。当前我国土地利用总体规划所采用的方法，基本上是沿用计划经济时期的传统方法，即定性研究的方法。由于传统规划方法本身所具有的静态性特点，所以规划年限越长，这种判断与现实之间的误差也就越大，规划也就越远离现实。第二，规划封闭操作，缺乏公正性。从城市土地规划编制到城市土地规划管理，再到城市建设开发，基本由城市政府独家运作，完全是一种单纯的政府行为。在这种封闭运行的制度下，难免会出现城市土地规划失误和失效，甚至助长了城市土地规划中的不正之风。
2、城市土地经营制度存在缺陷。第一，政府征用农地制度存在“公共利益”界定模糊和补偿标准过低的问题。《宪法》规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，但由于没有明确界定“公共利益”范畴，实践中对“公共利益”的理解，出现了扩大化的现象，导致城市经营项目甚至个人和集团的商业项目也加入了征地的行列。同时，我国现行的土地征用补偿标准，完全脱离了市场基础，与国际惯用的“完全补偿”和“相当补偿”标准相差甚远，导致失地农民生活水平急剧下降。第二，城市土地出让制度存在透支未来收益和诱发权利寻租的问题。目前我国实行一次性收取土地出让金的土地批租制度，一是加重了开发商的成本并转嫁给最终消费者，二是可能导致政府为了增加财政收入而采取突击批地或人为抬高地价的短期行为，有违代际公平原则，不利于社会经济的可持续发展。在土地出让的方式中，协议方式和招标、拍卖、挂牌等方式并存，这种双轨制使政府相关部门的监管难度增大、管理成本增加，无法利用土地杠杆调控房地产市场，容易导致土地市场不公平、不透明，灰色交易多，为腐败提供了滋生的温床。
3、房地产收益分配制度存在缺陷。第一，存在国有土地收益流失严重，中央政府宏观调控功能弱化的问题。国有土地理应以地租的形式获取土地要素报酬，但实际情况是大部分收益流入了企业和个人。而在政府所得到的土地收益中，绝大部分归属地方政府，致使中央政府基本丧失了从经济上宏观调控城市土地使用规模的能力。第二，存在城市政府再分配调节不足，居民居住水平严重两极分化的问题。一方面是房地产税赋不公平，导致富人占据过多稀缺资源。另一方面是缺乏公平目的支出，低收入群体居住极其困难。
综上所述，要解决好房地产业的城市政府管理问题，必须从其原因出发，寻找对策，纠正城市政府管理的认识误区，健全房地产业管理制度，方能起到标本兼治的作用。
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