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1、招商证券：勿需过分悲观，静待投资时机到来——房地产行业2008年度策略报告 2008年1月24日
正文目录
一、严厉的调控政策产生了一定的效果...................................................... 4
1、07 年主要调控政策回顾..................................................................................... 4
（1）加快公共住房建设...................................................................................... 4
（2）对于第二套住房的信贷管理........................................................................ 4
（3）货币政策由“稳健”转为“从紧” ............................................................. 4
（4）房地产上市公司再融资暂停........................................................................ 5
2、调控政策产生了一定的效果............................................................................... 5
二、对调控政策勿需反应过度.................................................................... 7
1、公共住房政策短期主要影响了购房者的心理...................................................... 7
2、第2 套房信贷政策短期有一定的影响，长期看实质影响有限............................. 8
3、08 年“从紧”的货币政策并未“很紧” ...........................................................11
（1）人民币新增贷款总体与07 年相当..............................................................11
（2）继续加息对房地产的影响可能有限........................................................... 12
4、房地产上市公司再融资有望“开闸”............................................................... 13
三、有利于行业基本面的一些因素依然在持续......................................... 14
1、行业总体依然处于供不应求状态...................................................................... 14
2、中国居民对房地产的购买力水平不断提高........................................................ 14
3、流动性依然比较充足........................................................................................ 15
（1）2008 年新增外汇储备将至少保持在2007 年的水平.................................. 15
（2）08 年M2 继续保持较高增速..................................................................... 16
四、行业有望在1 季度末回暖.................................................................. 17
1、传统销售旺季的到来........................................................................................ 17
2、“两会”后房地产调控政策或将有所放松.......................................................... 17
3、房地产上市公司再融资或将“开闸”............................................................... 17
五、投资策略........................................................................................... 18
1、维持行业“推荐”投资评级............................................................................. 18
2、部分重点公司及其投资评级............................................................................. 18
（1）招商地产：维持强烈推荐A ...................................................................... 18
（2）保利地产：维持强烈推荐A ...................................................................... 18
（3）华发股份：维持强烈推荐A ...................................................................... 18
（4）香江控股：维持强烈推荐A ...................................................................... 19
（5）珠江实业：维持强烈推荐A ...................................................................... 19
图表目录
表 1：2006 年全国主要城市人均住房面积情况.......................................................... 9
表 2：房地产调控政策基调或将发生改变................................................................. 17
表 3：重点公司估值一览表...................................................................................... 20
附表 1：2007 年房地产调控政策一览...................................................................... 21
图 1：北京商品房销量情况........................................................................................ 5
图 2：北京9 月份后房价有所下降............................................................................. 5
图 3：上海商品房销量自9 月以来一直在下降........................................................... 5
图 4：上海9 月份后房价一直在下降.......................................................................... 5
图 5：天津商品住宅销量9 月份后略有下降............................................................... 6
图 6：天津商品住宅价格进入盘整............................................................................. 6
图 7：重庆商品住宅销量8 月份以来总体在下降........................................................ 6
图 8：重庆商品住宅价格11 月份也有所回落............................................................. 6
图 9：深圳房地产成交量巨幅萎缩............................................................................. 6
图 10：广州房价自10 月份出现下降......................................................................... 6
图 11：全国经济适用房投资占房地产投资比例不断下降............................................ 7
图 12：北京经济适用房投资占房地产投资比例不断下降........................................... 8
图 13：北京经济适用房容纳率极其有限.................................................................... 8
图 14：农业部门就业人数占总就业人数比例............................................................. 9
图 15：中国每年至少新增1800 万的城镇人口......................................................... 10
图 16：中国家庭成员平均数目一直趋于下降........................................................... 10
图 17：中国每年至少新增570 万的城镇家庭........................................................... 10
图 18：中国每年至少新增4 亿平米的商品住宅需求................................................ 10
图 19：中国城镇居民家庭收入分布..........................................................................11
图 20：年收入超过10 万元的中国城镇家庭数..........................................................11
图 21：银行新增人民币贷款总体与07 年持平......................................................... 12
图 22：08 年每季度新增人民币贷款总体将与07 年相当......................................... 12
图 23：05 年来全国商品房销售面积一直高于竣工面积............................................ 14
图 24：05 年来全国商品住宅销售面积一直高于竣工面积........................................ 14
图 25：中国一手商品房的销售总额不断提高........................................................... 14
图 26：中国居民的金融资产在快速增长.................................................................. 14
图 27：商品房年销售收入占居民金融资产比例有所下降......................................... 15
图 28：住房抵押贷款占居民金融资产比例有所下降................................................ 15
图 29：2008 年新增外汇储备将至少保持在2007 年的水平..................................... 16
图 30：08 年M2 将继续保持较高增速..................................................................... 16
190693.pdf
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2、中投证券：短期波动不该盈利预期，行业长牛格局不变——房地产行业2008年度策略报告 2008年1月16日
目 录
结论.................................................................................... 3
市场关注的焦点问题的看法............................................................. 3
结论与投资建议...................................................... 错误！未定义书签。
1.政策在供需间平衡...................................................................... 5
1.1 07 年，调控政策已涉及所有问题................................................. 5
1.2 08 年，若市场平稳运行将重点落实07 年的政策........................................ 5
2.供给能否有效释放？ .................................................................... 6
2.1 地根制约......................................................................... 6
2.2 银根制约......................................................................... 7
2.3 竣工量制约....................................................................... 7
2.4 低保住房政府解决可缓解社会矛盾，但资金受限....................................... 8
2.5 廉租房、经济适用房门槛高......................................................... 8
2.6 两限房部分替代商品房，但难以降低商品房价格....................................... 8
3.市场困惑什么？ ........................................................................ 9
3.1 房地产市场调整时间多长？ ......................................................... 9
3.2 房价下跌空间有多少？ ............................................................. 9
3.3 拆迁成本高，地价刚性了房价，房价难以下跌！ ...................................... 10
3.4 房价下跌对上市公司08-09 年的盈利预期有影响吗？ .................................. 10
3.5 08 年销量会大幅减少？09 年的业绩有保障？ ......................................... 11
3.6 08 年银根收紧、融资放缓，盈利受影响？ ............................................ 11
3.7 供需矛盾消失了吗？ .............................................................. 12
4.需求长牛格局不变！ ................................................................... 12
4.1 经济大国，掩饰不住的财富........................................................ 12
4.2 20 年的人口红利.................................................................. 14
4.3 住房消费仍处理性区间............................................................ 17
4.4 它山之石........................................................................ 19
5.估值、时机与建议..................................................................... 20
5.1 估值............................................................................ 20
5.2 时机............................................................................ 20
5.2 投资建议........................................................................ 21
5.3 08 年10 大金股................................................................... 21
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