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而立之年的万科昨天发布了2013年年报，1709.4亿销售额的业绩雄居楼市榜首，创历史新高。但是遍观年报，对比万科的历史业绩，我们不由得会问“万科到底怎么了?”。
创纪录销售业绩难掩增长乏力和效率下滑
让我们先来看几组数据：
1、万科13年销售面积增长速度为历年次低
万科2013年签约销售额为1709.4亿元，同比增长21%，值得关注的是2013年万科销售面积为1489.9万平，仅仅增长15%，增长率沿续了4年的持续下降，与历史对比仅高于2008年的-8.38%，我判断2014年的销售增长更多来自市场及精装带来的售价上涨。与其他竞争对手相对，万科销售额增长在千亿企业中处于第5位，仅高于恒大。
2、万科13年市场占有率下降，4年来增长首次低于行业平均
2013年全国商品房销售金额为81428万亿元，增长26.3%，万科市场占有率约为2.09%，低于2012年的2.19%。全国商品房销售面积130551万平，增长17.3%，万科也从去年的1.16%下降到1.14%左右，在2013年万科增长率低于行业平均增长，其中销售金额低5.26个百分点，销售面积低2.3个百分点。
3、万科总资产周转率连续4年下滑，创十年最低
万科2013年总资产周转率（签约销售额口径）为0.40，从2010年起历年0.61、0.47、0.42逐年下降，这一指标已经连续两年低于2008年的0.44；万科的总体运营效率在持续下滑，是管理效率因规模不经济不升反降，还是近两年商业投入增加拖累了运营表现。
4、万科因购地扩张导致公司净现金流为负
万科在规模增长过程中，在2011、2013年两次净现金流为负，其中2013年为-80.88亿元，2011年为-14.83亿元。2013年净现金为负主要因为购地投入733亿元，同比增长近300亿元，财务资源也用到了极限。
在行业走向成熟的趋势下，万科利润率的下降符合行业规律，净资产收益率的稳定也体现出良好的股东回报，其他数据显出万科的稳健财务风格，但增长乏力和运营效率下滑却让人对作为行业龙头的万科提出疑问。
城市配套服务商是妥协产物
不出所料的是，郁亮去年提出的所谓“城市配套服务商”的转型在年报批露中一字未提，在我看来“城市配套服务商”概念是万科突破专业化思维进入商业地产的妥协产物，至少当下如此。通过配套服务除了客观上可以提升客户生活便利而提升产品价值外，万科还没有清晰的厘清“城市配套服务商”的商业模式及布局，二手房中介和家居代购是当前核心收入，这一转型既要大量客户区域化聚集、经营思维的内部转变、外部相关行业的整合联盟，还要在未来直面移动互联专业商家的竞争。
“均好中提效”恐难实现突出竞争优势
本次年报再次强调了“均好中提效”的指导思想，无论是住宅产业化、社区商业、养老地产、绿色节能科技、配套社区服务、国际化、轻资产运作等，万科都在不断尝试。既要规模又要效益，既要创新又要标准化，既要极致客户体验又要工厂化生产，均好与提效往往难以两全，均好虽然意味着稳定、平衡，但更多结果是难以形成真正的核心竞争优势。
在去海尔学习时，周云提到“平均就是死亡”恐怕是对万科最好的提醒，万科在各方面都想做到最好，面面俱到往往事与愿违？如万科用制造业方式来推进房子进行工厂化制造，10年的投入仍没有看到产业化给万科带来更明显的竞争优势。而均好的结果正如万科业内口碑，质量盈利不如中海，品质不如绿城，商业不如华润，产业互动不如万达、绿地，如果规模增长、运营效率也受影响，那万科优势何在？
万科未来发展的近忧远虑
在万科未来之路上，既有远虑，也有近忧。
近的是强调专业化的万科在千亿后能否持续保持竞争领先优势。如果专业化的万科与多元化的竞争对手相比，在行业上升期时不能保持较快增长，形成更好的客户体验升级，进一步拉开与跟随竞争者的差距，专业化恐怕难说成功？而效率逐步下滑则更与专业化目标相去甚远。
远的是在未来万科将走向何方。当10年之后住宅市场走向增长尽头时，即便万科依然位于榜首那又如何？我们可以预见万达将会成为全国最大商业运营商、院线、旅游运营商；华夏幸福或将成为最大的产业投资与运营商，华侨城或将是最大主题公园运营商，甚至高和投资或许成为中国版铁狮门，众多房企将从地产销售向不动产运营或其他行业成功转型，而那时万科将成为什么样的公司？可能这将是万科未来10年面临的最大挑战。
我从不认为万科的优势在产业化技术，万科10年快速成长的法宝在于卓越的客户服务体验。万科是经营服务业的高手，无论是最初的物业管理还是率先设立售楼处强化客户销售体验，都为万科品牌崛起和快速增长提供了竞争动力。后晋者龙湖通过学习万科，也是从物业和景观提高客户最佳体验，07年后实现快速发展为人瞩目。多年之后的当下，“为客户创造价值”虽在每年年报中都有所提及，但万科在这方面又实现多少质的突破？
在我看来，万科依然固守在所谓专业化思路陷阱中，忽视了中国房地产市场从住宅补课到消费升级的变化，忽视了中国经济放缓而推进的产业与地产互动模式，忽视了行业产业链成熟而带来的轻资产运营重构，未能持续升级客户体验特色来确保核心竞争优势。万科近几年的业绩体现出来的更多是运营层面的标杆学习和精妙财技后的增长报表，缺乏高屋建瓴的商业模式创新、大开大阖式的行业整合、以及开放共赢的产业链重构。
虽然09年向商业地产转型布局的最佳时机已过，幸运的是我们又迎来移动互联的机遇。互联网思维带来的是开放的平台、互生共赢的协作、极致的客户体验、抢占客户需求端口的占位布局。这就要求万科重塑以客户为核心导向并形成竞争优势，以最佳服务体验来提高客户粘性与互动，通过小盘控股轻资产运营提高规模增长和投资收益，整合重构产业链提高运营效率，尽快厘清长期战略转型方向并达成共识，借助互联思维探索产业与地产互动而带来的商业模式创新或升级。
借用万科年报中的一句话，“我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。”相信万科会很快找到互联网时代变化背后不变的商业逻辑，再次走进通往未来的快车道，我们将拭目以待。
附表：2013年地产前6强销售额及增长率
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