【行业分析报告】人民币贬值、房地产市场调整正在释放什么信号?

相似文件 换一批

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

人民币贬值、房地产市场调整正在释放什么信号?房地产市场是否会就此崩溃呢？咱来看看原雷曼兄弟经济学家孙明春是怎么分析的~~文摘过后，小冰整理了近期行业分析 有关房地产行业的研报资料，希望对大家研究近期房地产行业有所帮助。

›

作者：原雷曼兄弟高级经济学家 孙明春

来源：中国金融四十人论坛成员，转载自金羊毛工作坊goldenfleece21

进入3月，对中国经济的悲观情绪愈演愈烈。弱于预期的经济数据、人民币汇率的骤然贬值、对房地产市场的担忧、刚性兑付的打破、以及对地方政府债务等各类金融风险的担忧等，如黑云压城，令投资者忧心忡忡。的确，这些因素都可能影响中国经济的稳定，如果应对不当，甚至有可能引发系统性危机。但是，也不必过度悲观。中国政府为经济增长制定了下限，而且誓言要避免“系统性和区域性”金融危机，这为上述风险的演化划出了“底线”。当然，很多投资者对政府是否有足够的资源来保住“底线”心存疑虑。我们认为，至少在今后两年内，保住“底线”应该不成问题。

经济增长的下限

与2月份公布的好于预期的经济数据相反，3月份公布的经济数据却大大差于预期，令投资者信心大受打击。许多机构大幅度下调了对今年一季度及全年GDP增长率的预期，有些甚至预测GDP增长率回落到6%。

坦诚的讲，1-2月份的经济数据（尤其是投资数据）也差于我的预期。估计一季度的GDP增长率只有7.4%，而全年的增长率则为7.7%，略低于我原来预测的7.8%。不过这依然明显高于市场一致预期的7.4%。这主要源于两个原因。

一、鉴于一季度的GDP增长率会低于政府设定的年度经济增长目标7.5%，逼近政府可以接受的“下限”，因此预计宏观经济政策的重心已开始转向稳增长。今年是新政府上任的第二年，我们相信政府不会轻易放弃其增长目标。这些稳增长的政策应该可以令中国经济在接下来的几个季度企稳回升。实际上，今年已经或即将开始的4G网络的铺设、国家电网的升级、高铁、地铁以及城际铁路网络的扩展、以及棚户区改造等业已计划的投资项目都对稳定全年的投资增长奠定了基础。如果在此基础上进一步出台稳增长的措施，相信今年的投资增长应该不会与我们预期的18%相差太远。

二、1-2月份的经济数据虽然低于我的预期，但主要数据并没有看起来那么差。比如，社会商品零售总额的名义增长率虽然从去年12月份的13.6%下降到11.8%，降幅达到1.8个百分点，但这是几乎每年1-2月份都发生的季节性回落。实际上，去年同期的降幅达到2.9个百分点，前年同期的降幅达到3.4个百分点，而2011年同期的降幅则达到3.3个百分点，都高于今年1-2月份的降幅。就社会商品零售总额的实际增长率来看，今年1-2月份达到10.8%，高于去年同期的10.4%，平了前年同期的10.8%。因此，仅从今年1-2月份的零售增长率的大幅回落就判断今年消费增长弱可能有失偏颇。

再如，虽然今年2月份出现了单月230亿美元的外贸逆差，但这很可能源自春节导致的外贸数据的波动性。实际上，如果把今年1-2月份合起来看，我们实际上实现了89亿美元的顺差，这不但好于2012年同期42亿美元的逆差，也好于2011年同期8亿美元的逆差（去年的数据由于众所周知的出口数据的虚报而没有可比性）。所以消费和净出口的数据都没有看上去那么差。

当然，固定资产投资的增长（17.9%）的确低于我们对一季度的预期，但却跟我们的全年预期（18%）相差不大。如果稳增长的措施能如期出台，估计固定资产投资增长率会很快企稳并在二、三季度略有回升，所以全年的增长率应该可以稳定在18%左右。

人民币汇率贬值

自一月中旬起，人民币汇率突然一改长期以来的升值趋势，出现了大幅度贬值。在短短两个月里，贬值的幅度超过了2%，几乎抹去了2013年全年的升值。虽然市场人士都明白这是央行为了扩大人民币汇率的每日波动区间所演奏的前奏曲，而且这一预期在3月17日也得到证实（央行宣布自3月17日起人民币汇率的每日波动幅度从1%扩大到2%），但人民币汇率的大幅度贬值依然令很多投资者担忧：这是否开启了一个“潘多拉盒子”？一旦公众信心丧失，套利资金大量流出，人民币汇率将面临更大的贬值压力，届时央行能否控制住形势？

我认为大可不必担忧。近期人民币汇率的大幅度贬值，一方面是为扩大汇率波动区间造势，另一方面也是央行有意惩戒一下套利资金，并警示投资者：人民币汇率不是只会单向升值的，今后不要再肆无忌惮地进行基于人民币汇率与利率的所谓“无风险套利”了！

经过过去两个月人民币对美元汇率超过2%的贬值，我估计央行的目标已经达到。为了让套利者“印象更深刻些”，央行可能不会让人民币过早重回升值轨道，但是也不会容忍人民币汇率进一步大幅贬值，而是会在贬值造成混乱与恐慌之前止步，以免贬值从“有序”变成“无序”，一发不可收拾。别忘了，防止出现“系统性危机”是这一届政府反复强调的“底线”！

在我看来，人民币对美元汇率在6.30左右就是这个“底线”。也就是说，在这一轮人民币汇率贬值周期中，最多还有约1%的贬值空间。在今后数月里，人民币汇率会展开比较大幅度的双向波动。但在今后两年里，人民币汇率的总体趋势应该还是略有升值，估计会看到对美元汇率低于6.00。毕竟中国每年还有2000亿美元左右的贸易顺差和经常账户顺差，至少在今后两年内，它们还不大可能变成逆差，因此人民币汇率依然存在升值的基本面支持。另外，中国还有接近4万亿美元的外汇储备，政府依然保留了一些资本账户的管制措施，而且那些已经放开的外汇管制措施必要时也不排除重启的可能，这些都是央行在保“底线”时可能用到的杀手锏。所以不必担心人民币汇率贬值会失控。

其实人民币汇率的有序贬值对实体经济不是件坏事。众所周知，由于这些年人民币汇率的不断升值和国内劳动力成本的大幅度上涨，中国在劳动密集型制造业的国际竞争力已经急剧衰落，低端劳动密集型出口企业的经营步履维艰。如果人民币汇率升值放缓、甚至有所贬值，这对那些毛利率仅有单位数的出口企业来讲将如雪中送炭。这不但有助于在短期内改善企业盈利和增加就业（也就是稳增长），也会给中国企业更多的宝贵时间来完成自身企业的升级和转型，所以在中期内也有助于调结构。

房地产市场崩溃？

对中国房地产市场的担忧早已不是新鲜事了。早在7-8年前，关于中国房地产泡沫的说法就已出现，其后这些年关于房地产市场的争论和分歧也一直不绝于耳。其间，受政府调控政策时紧时松的影响，房地产市场虽然时冷时热，但整体趋势依然向上，而且价格涨幅不浅。究竟孰是孰非，已毋需争辩。

当然，经济是动态变化的，所谓“此一时、彼一时”也。今天再来担忧中国的房地产市场，是否不再是杞人忧天了呢？我觉得可能还略微有些早。几个大的宏观趋势依然支持中国房地产市场的稳定成长。

首先，经过几十年的城镇化进程，中国依然有6.3亿农村常住人口（这里面已排除外出的打工人口）。到2013年年底，包含城镇常住打工人口的城镇化率也仅有54%。到2020年，预计还有约1亿农村人口会被城镇化。这些新进入城镇的人口、以及目前已经常住城镇但尚无城镇户口的人口（大约2亿人）都存在真实的购房需求。他们将在今后5-10年成为中国房地产市场、尤其是中低端市场的有力支撑。

其次，根据我的判断，今后几年，中国的广义货币供应量（M2）还会保持10% 以上的增速。目前，中国的M2已经达到113万亿元人民币，如果按照10%的增长率（去年的实际增长率是13.6%，今年央行的目标是13%），到2020年，中国的M2 将会再翻一倍，达到226万亿元。如果货币存量增长如此之快，房地产价格很难在现在的水平上下降太多。

第三，目前各地房地产市场还有很多调控措施，不管是投机性或投资性需求，还是真实性或改善型需求，都受到不同程度的压制。如果房地产市场真的出现疲软，解除有关的调控措施就可以立即释放出很多需求。这正是新一届政府新提出的“双向调控”的含义，也是新一届政府不再重提“打压房价”的原因。鉴于房地产市场对中国经济与金融体系稳定的重要性，确保房地产市场既不出现大的泡沫、也不出现崩盘无疑也是中国政府防御“系统性与区域性”金融危机的重要“底线”。对此，中国政府手上还有很多牌可以打。例如，上周，监管部门多年来首次允许两家房地产上市企业在股票市场再融资，就是一个微妙但重要的变化；而类似于京津冀一体化发展的各种区域发展规划的实施也会对相关地区的房地产市场产生潜移默化的影响。

当然，我们不否认，在某些地区，房地产市场存在严重的供应过剩，房价调整在所难免。但这不是一个全局性的问题。另外，最近某些一线、二线城市的房地产开发商推出了一些减价房源，都被一抢而空，说明这些地方房地产需求的价格弹性很大。因此，我们认为，房地产市场出现调整只会是区域性现象；在出现调整的区域中，除个别地方外，大部分地区的房价调整幅度应该非常有限；绝大部分地区的房地产价格都会保持稳定，甚至继续攀升。

【近期研报资料】

【德勤】2013大陆房地产企业之业绩与市场

展望2014年中国房地产开发行业分析

2013年上半年中国房地产政策盘点


2014年房地产行业形势分析及发展预测ppt


2013人民币房地产基金年终报告


20中信证券-房地产行业 京津冀一体化研究汇总：跨越发展式规划振兴

腾讯入伙房地产行业 1.8亿美元并购乐居15%股份


【研报收集】三月份房地产行业券商报告



14年1-2月房地产统计数据点评：销售不悲观 开工不乐观


广发证券-房地产行业-时间意料之外,内容情理之中


长城证券-银行业房地产融资专题之一，银行涉房资产盘点：监管与流动性推动涉房资产结

---

帮助人大经济论坛推广，复制贴子内容（带人大经济论坛网址）并发到其他论坛和网站；或点击贴子标题后的“推广有奖”，把本贴推荐到QQ群或自己的微博（最好@人大经济论坛），然后跟贴贴出链接或截图，证明已作推广的，将获得如下论坛币的奖励！（大家一定要把群现有人数或微博粉丝人数截屏出来哦~不然只能奖励10个币哦）
活动奖励方式（同一个群或微博分享算一次，所有截图均需显示分享人数，否则默认低档奖励）：
1.凡分享的QQ群，人数在100人以下的，视情况奖励10-40论坛币；100-300人的，奖励50论坛币（每群限奖励一次）；300人以上的奖励60-100论坛币。
2.凡分享到微博，您的粉丝在100人以下的，视情况奖励10-40论坛币；100-300人的，奖励50论坛币（每群限奖励一次）；300人以上的奖励60-100论坛币。
3.凡分享到其他网站（包括校内网等），帖子保留一天以上的，奖励100论坛币。
更多推广贴，请见小冰的文库~ 欢迎订阅哈https://bbs.pinggu.org/forum.php?mod=collection&action=view&ctid=2291

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏4 回帖

关键词：行业分析报告 房地产市场 人民币贬值 行业分析 分析报告 房地产市场 人民币贬值

奇文共欣赏

qqqqqqqqq

我看隐藏了什么

人民币适度贬值未必是坏事，避免单向升值或贬值，合理波动。

有个问题不明白，为何中国的通货膨胀10%，M2如果每年都不变对经济会有什么影响？

主要是宏观层面的分析，简单明了，观点突出

题目 很吸引人，希望不是标题党

如果单从数据和静态的经济来看，写的还是很有道理。