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近日，保利东郡60万元/个的天价车位引发社会广泛关注，近年来，各地天价车位的消息频频被媒体曝出，每个30万元、40万元甚至高达百万元。尽管某些小区配套车位供不应求的现实客观存在，但开发商利用监管“盲区”在价格上大做文章的现象也不容忽视。如何对车位市场进行有效的规范管理，着力满足刚需的同时避免严重偏离正常市场规律的天价停车位，正在成为各方必须面对的现实考题。
保利再曝天价车位
如果购房者能接受5万元/平方米的房子，能接受5万元/平方米的车位吗？4月初，保利东郡的张女士就遇到了这样的尴尬。其所在的小区日前向业主发售的车位价格高得惊人，最高60万元/个，最低46万元/个。远远高于该区域内其他小区的车位价格标准，由此也引发了众多业主的强烈抗议。
北京商报记者了解到，不久前该小区出售车位，销售政策是“车位原价60万元，第一个车位优惠14万元，第二个则必须原价购买”。张女士表示，楼盘位于东四环外的石佛营东里，46万元的车位本来就不便宜，第二个车位高达60万元简直不可思议。
开发商表示，小区内的车位紧俏，提高第二个车位的价格是为抑制个别业主购买多个车位，保证所有业主能够购买至少一个车位。对此，张女士并不认同，“户均拥有两辆车是该小区的普遍现象，开发商在为变相涨价找借口”。以保利东郡60万元车位为例，假设车位面积（实际使用面积）约为10平方米，其单价则已达6万元/平方米，比王女士购买住宅的单价5万多元还高。
此外，车位购买过程中的摇号程序并未公开，也引发了众多业主的质疑。北京商报记者了解到，让很多业主不能容忍的是，关于车位价格和摇号的疑问在与开发商交涉后至今并未得到有效反馈。为此，北京商报记者多次尝试致电该项目的销售负责人，但对方以不方便为由拒绝接受采访。
近年来，伴随北京城区内高档小区不断涌现，车位价格也不断高升。住在这样小区的业主往往拥有不只一台车，但即便如此，动辄上百万元的车位也让这些富裕家庭吃不消。此外，简单计算下市面上最高的理财产品年收益可以达到15%，60万元一年的收益就是9万元，而租赁一个车位的价格在高档小区一般为1000元/月左右，如CBD的世贸国际公寓半年起租600元/月；金地国际花园地下750元/月；观湖国际900元/月。如此计算下来60万元买一个车位显然不划算。
天价停车位层出不穷
在调查过程中北京商报记者发现，像保利东郡这样价格的车位在北京并非个例，甚至有些车位价格直逼百万。另一家在东北三环外太阳公元板块的某高端项目也面临几乎相同的问题。
近日，该项目业主接到一则有关购买小区车位的通知，通知表示，项目将于近期对地下车库进行正式发售及长期租赁活动。为保障公平公正，本次发售和长期租赁活动将以网络摇号形式确认顺序。让业主难以接受的是，车位价格超过65万元。一位业主表示，通常情况，居住在该小区内的业主家庭大都拥有两台以上的车辆，业主单购买车位的花费就将超过百万，这大大增加了该小区业主的居住成本。
对此，该项目的销售负责人向北京商报记者表示，本项目住户与车位的配比为1：1.2。考虑到不同业主的需求，小区目前有三种车位供业主选择，第一种是产权车位，平均价格在65万元左右，其中部分位置好的车位最高价格为70万元。第二种是人防车位，租期20年，价格为35万-37万元。同时，公司承诺，如租期满约后，在无不可抗力因素下，业主仍可免费使用该车位。第三种车位则为租赁形式，公司与有短租需求的业主签订1-3个月的租赁合同，单月租金为1440元。
然而，一位小区业主表示，“众多业主都有租赁车位的需求，但随着小区车位的销售启动，租赁车位数量正在急剧减少，根本不能满足小区居民的需求。买，车位价格高企，不买，很快就会面临无处停车的窘境”。
其实让业主最难接受的就是该项目人防车位的以租代售，按照规定人防车位不同于其他车位，有其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。
但是不少开发商和物业公司可以和人防办签订使用合同，期限最多不能超过20年，目前物业公司从人防办租赁车位的价格仅为5分-1毛钱/平方米/天，其中存在着巨大利益差距。以一个标准车位建筑面积35平方米计算，物业公司一天支付给人防的租金为3.5元钱，20年的租金不过25550元，而现在业主却要支付35万-37万元的价格。
不久前，位于西四环科丰桥附近的中海九号公馆也开始对外销售车位，价格为38万元/个并且还需每月缴纳150元的管理费，引发了业主的强烈质疑。一位业主表示当初买房时销售告诉的车位价格是20万元/个，现在涨到了38万元/个，简直就像抢劫。不少业主无处发泄，开始将对高价车位的不满转嫁到抱怨该项目的物业服务，一位业主在论坛上表示，“车位高价就不说了，我们花4.68元/平方米的物业费，却享受不到相应的服务，特别是用热水时还得先白白放掉许多凉水，可那些凉水可是热水的价格”。
供应不足导致价格上升
北京商报记者综合统计，北京一些顶级豪宅项目中，车位的价格已经接近百万。名噪一时的钓鱼台7号院，2011年时的车位单价为4.5万元/平方米，按照建筑面积计算高达227万元/个，按照使用面积计算也在75.6万元/个；王府井的霞公府车位价格最高达到了80万元/个；万柳地区二手车位的价格最高达到百万元。天价停车位之所以“有价有市”，主要还是由于不少小区在规划建设中没有意识到私家车的成长速度，项目车位的配比存在着明显不足。
北京商报记者调查发现，目前北京在售产权车位的价格，按照区域划分，五环及五环以外的小区车位价格在15万-20万元/个；四环到三环间车位价格基本在15万-30万元之间；而一些位于城市核心区的高端项目车位则在40万-60万元之间，顶级豪宅甚至到60万-100万元/个。
事实上，“小区停车难”已经越来越受到各界关注。位于通州土桥区域的华远铭悦项目4月对外销售的车位已经达到了19.8万元/个，对于刚需业主而言，车位款不能按揭，已经竭尽全力支付首付款，再拿出近20万元的款项购买车位显然是压力山大。“究其原因，供需的不平衡是其中的重要原因”，北京市房地产协会副秘书长陈志分析，随着汽车快速进入家庭，相关配套设施建设落后，一时难以满足市场的旺盛需求，造成车位奇货可居，供需的极端矛盾必然带来价格的飙升。
根据正在实施的《北京市机动车停车管理办法》，新开发住宅小区的业主户数与车位配比须达到1：1，而未来最新的规定可能将这个比例提高到1：1.5。“即便如此，车位指标配比依旧偏低，无法满足市场需求。“陈志分析，车位作为房地产项目的重要配套资源，其功能价值对业主的生活正在产生越来越重要的影响。北京市交通委运输局停车设施管理处处长史凯曾表示，“根据近半年的土地拍卖价格，一个车位仅分摊的土地成本就要8万-10万元，将来一个车位要几十万”。史凯介绍，北京市城六区居民平均每户拥有0.8辆汽车，而现行小区实际配建标准则是三环内每户0.3个车位，三环外每户0.5个车位。“存在一定差距，新的配建标准规划部门正在制定。”
北京车位配建比多年未变
针对目前北京市小区停车难的现状，史凯表示：“全市汽车保有量是现有停车位的2倍，停车缺口的出现有其历史原因。”“满足基本停车位，主要依靠小区车位的配建比，”史凯认为，“这块历史欠账比较多。”
据相关资料，1994年之前的北京市住房小区没有配套建设小汽车车位。1994年，北京市住房配建标准出台，要求每十户配建一个小汽车车位。五年后，随着汽车保有量的增长，新的配建标准出台，配建比提高到每两户拥有一个汽车车位。2011年，北京市交通委等部门曾表示，将提高新建小区停车位配建比。调整方案至今仍未出台。
有专家曾发出警示，提高配建比不是一个简单的问题，需要慎重考虑政策的连锁反应。仅从一个层面看，解决停车难的问题当然是增加供给，但这对于北京稀缺的土地资源来讲是一种浪费，如果提高车位配建比，土地用于盖房的就少了，土地势必更贵，房价势必更高。
豪宅产品基于业主经济能力及生活方式则需要两个以上的车位。而刚需及改善型项目通常在距城市核心区较远的位置，考虑到通勤因素，车位配套是天然必需品。避免天价车位不断出现，首先应从供应上着手，提高项目规划在车位上的配比，至少应达到1：2。
“现在一些豪宅项目车位配比全在1：2以上甚至1：3，有的项目在车位设计上也开始豪华化，比如万柳某高端项目，设计了两个进出口，一个是普通车出入口，一个是高度达到7米的房车出入口，而且还专门迎合跑车设计了低起伏的车道等。”一位业内开发商向北京商报记者表示。
规划管理亟须完善
一方面，随着土地价格的大幅上升，车位的开发与建设成本也随之大幅上升，进而成为车位价格水涨船高的主要因素。专家提醒，短期内只能通过价格杠杆来解决供应，在小区车位供需矛盾比较突出的情况下，买卖双方都应理性正视车位供应短缺的现实。开发商在制定相对合理的价格的同时，应竭力为业主提供包括租赁在内的多种车位使用方式。
另一方面，监管上的盲区也在一定程度上为部分天价停车位的出现提供了可乘之机。据了解，目前在北京市相关调控政策当中，针对住宅小区的车位售价并没有明确规定，只要求车位出售采取价格备案，价格由开发商制定。
“一般车位的标准是建筑面积在35-50平方米之间，实际使用面积在12平方米左右，某开发商向北京商报记者表示，停车位定价并不需要向住建委报批，一般全是结合周边项目的价格、自身的定位以及业主的接受程度定价的。”业内人士指出，与ZF对住宅价格的严防死守相比，其对车位价格管控却显得“人性化得多”。在此“一紧一松”的背景下，相当多的开发商就开始在车位上大做文章，从而导致过分追求利润而使业主的负担日益加重。
专家指出，有关部门应改变以往认为车位并非住宅必需品的认识。随着汽车的普及，车位已经成为住宅产品配套中不可或缺的一个环节，ZF部门必须起到主导作用。据悉，北京市正在研究修订新建住宅小区配建停车位标准，不管是经济适用房还是高档别墅、商品房住宅小区，其配套停车位的标准比例相比现在都会有所提高。在增加配比指标的同时，价格上也应按照区域板块、刚需、改善、高端等不同产品类型进行分层次调控。
此外，为控制车位价格被爆炒，北京市车位管理也可借鉴其他地区相关政策。例如上海，由于地下停车位没有独立产权证，人们更倾向于租车位而非买车位，使其停车位价格一直表现稳定。（记者 赖大臣 董家声/文 韩玮/漫画 王飞/制表）
来源： 北京商报
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