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金融街 自持物业输送稳定现金流

作者：陆洲 发布时间：2008-04-10 03:07 来源：中国证券报·中证网

2007年，金融街（000402）得益于全国房价上涨和行业景气度高企，公司实现净利润730,186,828.84元，同比增长36.33%，每股收益0.68元。年报显示，公司自持物业规模的不断增大有助于其获得长期稳定的现金流收益，还能受到未来商业物业重估增值带来的巨大好处。 　　受益物业出租 　　从经营性现金流来看，2007年金融街经营活动产生的现金流量净额为-8.13亿元，而2006年为1.64亿元。年报表示，经营性现金流由“流入”变成“流出”的主要原因是公司开复工面积较大及工程支出较大所致。  　　与此同时，去年金融街投资活动产生的现金流量净额为-3.26亿元，比2006年的-7.90亿元下降4.64亿元。上述变化主要原因是报告期内公司用于购建固定资产及用于股权投资的支出资金较上年同期减少。  　　中原证券分析师魏博认为，在金融街的发展规划中，出售物业和自持物业将并行发展，预计2010年公司自持物业规模达到100万平方米。公司除在金融街区域持有大量物业外，还计划长期持有天津、惠州等地在建的部分写字楼和酒店，其中天津项目将在2010年集中投放市场。这些项目不但可以贡献稳定的现金流，而且将长期受益于人民币升值，并享受奥运会、滨海新区开发所带来的机遇。 　　今年4月8日，金融街与中国光大银行签订协议，将金融街F3项目（金祺大厦）出售给光大银行，交易涉及价款约23亿元。事实上，这正是缓解公司现金流压力的重要手段。金融街一方面在今年1月份完成增发，募集82亿元现金，以确保未来三年的业务发展基本无忧；另一方面整体出售F3项目（金祺大厦）给光大银行，除提高公司盈利外，也基本释放了公司现金流的压力。 　　广发证券陈林认为，金融街提高自持物业比例，实现由纯房产开发向房产开发与物业经营并举的转变，能够分享金融街区域日益提升的区位价值，享受资产升值。尽管在短期内会给公司带来一定的资金压力，但长期内能够提供稳定的现金流。 　　地产业现金流堪忧  　　Wind资讯统计显示，截至4月8日，已披露年报的49家房地产上市公司2007年经营活动产生的现金流量净额为-497.21亿元；而上年同期，可比的49家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-169.43亿元，现金净流出增幅高达193.46%。 　　而以万科A(000002)、招商地产（000024）、金地集团（600383）、保利地产（600048）四大上市地产开发商的情况来看，四家公司2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。  　　业内专家指出，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，表明经营性活动的“含金量”越来越低，手头的现金也将日益紧张。这可能是由于购置土地等“扩张性”的支出大幅增加，而房屋产品销售的速度则没有跟上。 　　另外，2007年，房地产企业的存货周转率也在降低。数据显示，四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42，是连续第5年下降。金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产的存货周转率只有0.25；招商地产的更是低至0.16。 　　事实上，业内多名分析师认为，房地产公司的土地储备并非越多越好。过多的土地储备会占用大量的资金，造成本身经营性现金流流入的不足，且不断地产生土地成本，而要维持或扩展企业的规模则就要更多地依赖外部融资。土地储备与物业保持1:1的大体比例，有利于形成土地储备的适度原则。另外,长期土地储备与短期土地储备应保持较低的比例,这是由于长期土地储备所带来的土地应付成本也较高，如果置而不用，则每期负债增加，对现金流造成压力。

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