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在舆论广泛关注浙江省宁波市房价跳水、库存高企的背景下，宁波市ZF债应该是更加令人头疼的问题。
《中国经营报》记者近日获得了一份由国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市ZF性债务审计结果》（下称《审计结果》），《审计结果》显示，截至2013年6月底，宁波市ZF负有偿还责任的总债务高达1732.82亿元；其中，2014年和2015年宁波市ZF负有偿还责任的债务分别为468.25亿元、357.27亿元；这意味着，宁波市ZF在2014年和2015年每天分别需要偿还1.28亿元、0.98亿元的债务。
《审计结果》还显示，在宁波市ZF截至2012年底负有偿还责任的1455.8亿元的总债务中，共有874.95亿元是承诺以土地出让收入偿还的，占到当时债务总额的60.10%。也就是说，土地出让金是宁波市ZF还债的主要来源。但截至2014年3月底的统计数据表明，房地产市场"退烧"正在减少宁波的土地出让收入——今年一季度，宁波土地成交面积同比下降了17.16%，土地出让收入同比下降了45.26%，这让宁波市ZF的债务风险陡增。
"土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍事件，这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，又进一步影响到地方ZF公共设施的建设与偿债能力。"同策咨询研究中心总监张宏伟表示。
日均偿债超亿元
《审计结果》详细披露了宁波的债务状况，截至2013年6月底，宁波市ZF负有偿还责任的债务为1732.82亿元，负有担保责任的债务为515.55亿元，可能承担一定救助责任的债务为728.31亿元。
据记者了解，ZF负有偿还责任的债务是指必须由财政资金偿还的债务，属于“ZF债务”，而ZF负有担保责任和可能承担救助责任的债务属于“ZF或有债务”，在正常情况下这些债务无须偿还，但需承担连带责任，或者给予一定救助。
《审计结果》披露了宁波市ZF的债务率，截至2012年底，宁波全市ZF负有偿还责任的债务率为96.21%；但若按2007年以来，各年度全市ZF负有担保责任的债务和可能承担一定救助责任的债务，在当年偿还的债务本金中，由财政资金实际偿还的最高比率折算后，总债务率为108.53%。
根据记者不完全统计2014年以来全国各地陆续公布的ZF性债务审计结果，发现宁波市ZF108.53%的债务率，应该为全国最高。
《审计结果》还显示，2014年和2015年是宁波市ZF负有偿还责任债务的偿债高峰，分别为468.25亿元、357.27亿元，在“ZF债务”总额中的比重分别为27.02%、20.62%。
值得注意的还有，偿债高压之下，宁波市ZF及其下属的县、乡（镇）正在通过“借新还旧”的方式，填补债务“黑洞”，以此化解ZF债或城投债违约事件。
《审计结果》指出，由于偿债能力不足，宁波市本级、3个县（区）本级和10个乡（镇）ZF只能“举借新债偿还旧债”，ZF负有偿还责任债务的“借新还旧率”超过20%。所谓“借新还旧率”就是“举借新债偿还旧债”的债务本金在需偿还债务金额中的比重。
偿债高度依赖土地出让收入
地方ZF偿债能力首先要看财政收入。统计数据显示，2013年宁波财政总收入1650.8亿元；其中地方财政收入792.4亿元，中央财政收入858.4亿元。
但有研究表明，宁波市地方财政收入高度依赖土地出让金。按照同策咨询研究部日前发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，宁波市2013年土地财政依赖度为85.1%，在45个城市中位居第11位。
张宏伟告诉记者，城市土地财政依赖度就是该城市土地出让金与一般性财政收入的比值。
《审计结果》披露的数据显示，宁波市ZF的债务偿还高度依赖土地收入，“截至2012年底，宁波各级ZF承诺以土地出让收入偿还的债务余额为874.95亿元，而当时宁波市ZF负有偿还责任债务余额为1455.80亿元”，因此，宁波市ZF债务偿还对于土地出让收入的依赖程度为60.10%。
不好的消息是，在房价跳水、库存高企、资金链紧绷的大背景下，越来越多的房地产开发商放慢了拿地的步伐。统计数据显示，2014年第一季度，宁波市一共成交了54幅土地，成交土地面积180.07万平方米，同比下降了17.16%；土地出让收入为68.42亿元，相比2013年第一季度125亿元的土地出让收入，同比下降了45.26%。
这无疑加剧了宁波市ZF的债务违约风险。张宏伟认为，“对于基本面不太好的城市来讲，地方ZF对于土地财政的依赖程度表现得更为突出，比如杭州、宁波、温州等浙江省城市。”
宁波市审计局新闻发言人、总审计师何小宝表示：“从ZF性债务现状、资产与负债的相互关系，以及经济发展水平看，ZF性债务风险总体可控。截至2012年底，宁波市ZF负有偿还责任债务的债务率为96.21%；三类债务的逾期债务率分别仅为0.11%、0.3%、0.14%，均处于较低水平。”
何小宝还表示，宁波市ZF性债务主要用于市政建设、土地收储、交通运输、保障性住房、农林水利等基础性、公益性项目，形成了大量与债务相对应的优质资产作为偿债保障；其中，围绕承诺以土地出让金偿还的债务，已经形成了大量的土地储备，截至2013年底，宁波市累计收储土地147宗，面积1983公顷（约合29745亩）。
宁波市的土地出让收入空间究竟有多大？宁波市国土局的统计数据显示，2013年，宁波市土地出让总面积2669.5万平方米（约合40000亩），土地出让金收入734.1亿元，由此可以推算，宁波市每亩土地的均价为183.5万元；如果宁波市收储的29745亩土地能够全部出让，可以获得大约550亿元的土地出让收入，可以偿还2014年到期的债务。
但依据2014年第一季度，宁波市土地出让收入几近“腰斩”的交易现状，情况不如乐观。
何小宝还表示，审计部门建议宁波有关部门和地方ZF对“ZF负有偿还责任的债务，通过预算安排、盘活财政存量资金、加快储备土地等资产变现等方式，多渠道地筹集偿债资金；严格审批以土地出让收入为偿债来源或者提供担保的ZF性债务举借，控制增量，保障还款资金来源充足，逐步减轻偿债压力”。
记者还采访了宁波市财政局ZF性债务管理办公室张炳刚，他承认“土地出让收入减少肯定会影响ZF性债务的偿付”，但他同时表示，按照宁波市ZF2014年4月份会议的要求，涉及ZF性债务问题的采访，均由宁波市委宣传部统一回复，但截至记者发稿时，并未获得来自官方的进一步消息。
推地难度增大
宁波房地产市场还在进一步“退烧”，地方ZF推地的难度正在增大。
当地一位房地产业内人士在接受记者采访时表示，从去年下半年至今，宁波多个开发商推出的楼盘大多处在微利，甚至亏本销售状态，“从今年初开始，开发商资金链紧张，楼盘大幅度跳水降价的事件频频发生，为求生存不惜降价回笼资金，自然也就少了拿地的热情”。
2014年初以来，宁波先后出现雅戈尔长岛花园、九龙仓雅戈尔铂翠湾、奥克斯盛世缔壹城等多个大幅降价的楼盘，其中，奥克斯盛世缔壹城打出“击穿底价”“将价格战进行到底”的口号，最高降价5500元/平方米，给宁波楼市丢下一个重磅炸弹。
让开发商放慢拿地节奏的因素还包括宁波楼市不断攀升的库存量。宁波住宅与房地产网最新网上销售信息显示，截至2014年6月4日，宁波市商品房可售套数为175664套，可售面积（包括住宅、商业、办公等）超过1271万平方米。
具体到宁波市区，宁波市房产交易中心公布的最新数据显示，4月末市区普通商品住宅库存套数为37971套，比上月增加1325套；库存面积为541.41万平方米，比上月增加14.2万平方米。
当地媒体测算，2013年宁波市成交的宅地，可以建设的楼盘总规模将超过900万平方米，将形成9万余套商品房的潜在供应；也就是说，宁波今后可供销售的商品房将突破25万套，按照目前宁波一年销售两万余套的去化速度计算，宁波潜在的商品房供应量可卖10年。
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