房价下跌 将引发中国金融海啸
2014-06-26 21:04:37 信力建的博客
所谓“金融危机”指的是金融资产或金融机构或金融市场的危
机,具体表现为金融资产价格大幅下跌或金融机构倒闭或濒临倒
闭或某个金融市场如股市或债市暴跌等。系统性金融危机则指的
是那些波及整个金融体系乃至整个经济体系的危机,比如1930年(
庚午年)引发西方经济大萧条的金融危机,又比如2008年9月15日
爆发并引发全球经济危机的金融危机。在今天,世界上主要国家
和地区的金融危机的爆发又有其特点,这特点就是金融危机的爆
发往往是以实体经济——比如房地产——的暴跌为其先导。
比如1997年的香港金融危机。危机之前,香港房价高居世界
前列。由于港岛土地资源的稀缺性,使得土地和物业一直发挥着
不可替代的投资和保值工具作用。香港公司和私人投资者当时习
惯于将富余货币购置物业以求保值,而自1985年起银行也普遍接
受物业抵押发放贷款,从而引发了财富循环效应。90年代以来,
由于全球性“泡沫经济”膨胀,港府借机“紧缩”土地供应数量
,加之回归因素的刺激,真实和虚假的需求推动着房地产价格“
发飙”狂升。一时间,街头巷尾,连卖菜的阿婆都知道“沽房”
能赚大钱,小户“炒”一把“楼花”几万元甚至几十万的进账是
平常事,而商家则纷纷向银行贷款投标地皮。从1989年到1997年
第三季度,香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”
时期,港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“
天价”,豪宅10万元/平方米不止,一手“楼花”开售头次转手要
价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例,当月送交土地注
册处登记的楼宇买卖合约共25572宗,比前一年同期9606宗增加了
近两倍,比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市
场炒作之风近乎癫狂,存在着严重的泡沫。而正是这一阶段,20
万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力
棒”。
当然,香港房地产所以一路暴涨,也有其原因。宝岛香港土
地面积狭小,绝对属于高稀缺度资源,在一个固定的时期内其供
应量很难增加,这就为泡沫经济的产生埋下了伏笔。此外,由于
房地产交易价值比较高,交易手段相对规范化,交易场所的集中
又能降低交易成本的特性,也导致了房地产可能成为泡沫经济的
主要载体。此外,为保持与东南亚对手的竞争力,香港在过去二
十年间把制造业逐步转移至低成本的内地,本土制造业在香港GDP
中的比重已不足8%,香港成为了一个第三产业占绝对比重的服务
型城市经济体。1996年服务业在整体经济中的比重为84%,从业人
数236万,占总就业人口的79%。在服务业中,与金融、保险业和
房地产业有关的部分就占了50%左右,香港的经济增长对房地产业
的依赖程度很大。而房地产业本身的技术含量较低,很容易成为
投机的温床。投机提高了房地产的价格,进而增加了生产性和服
务性企业的运营成本。既然投资一般行业无利可图,而进军房地
产、金融业又缺乏实力,因此,炒楼和炒股成为中产阶级的投资
首选也就不足为奇了。
1997年10月,东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的
泡沫,更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞
造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港
中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元
/平方英尺的最高峰,以后逐年下降,跌落到四五千元。事实上,
正是地价和股价确实继续上涨,诱使人们接着购买。这正是‘泡
沫’的产生。” 日本经济学家铃木淑夫这样描述日本1988年开始
的地价与股价暴涨时的从众行为。最终,这种模仿如流行感冒一
样迅速蔓延,使得金融市场上的金融资产价格大幅度上升或下跌
,造成了市场的极度波动,金融危机因此爆发。1997年10月,在
席卷东南亚的金融风暴影响下,香港汇市、股市暴跌,银行相继
提高按揭、收紧楼宇放款,导致房地产市场大幅度降温,此前很
长一段时间内膨胀到极致的房地产“泡沫”终于破裂。
2008年美国爆发的金融危机也始于房地产,即所谓“次贷危
机”。所谓“次贷”即“次级按揭贷款”,“次”的意思是指:
与“高”、“优”相对应的,形容较差的一方,在“次贷危机”
一词中指的是信用低,还债能力低。在美国,贷款是非常普遍的
现象。当地人很少全款买房,通常都是长时间贷款。可是在这里
失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有
收入的人,买房因为信用等级达不到标准,就被定义为次级信用
贷款者,简称次级贷款者。次级抵押贷款是一个高风险、高收益
的行业,指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提
供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押
贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比
一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被
银行拒绝提供优质抵押贷款的人,会申请次级抵押贷款购买住房
。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合
的还款方式,即:购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款,
其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里,由于美国住房
市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押
贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次贷还款
利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场
的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困
难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款,银
行收回房屋,却卖不到高价,大面积亏损,引发了次贷危机。
这一次因房地产引发的次贷危机很快演化为金融危机。美国
ZF2007年9月7日紧急宣布接管两大住房抵押贷款融资机构房利
美和房地美公司。一周之后,9月14日美国华尔街又爆特大新闻,
有158年历史的“雷曼兄弟公司”,曾是美国第四大投资银行,在
美国抵押贷款债券业务上连续40年独占鳌头。作为华尔街的巨无
霸之一,掌控着一万亿美元的金融债券市场,他与其它金融和保
险机构有着千丝万缕的联系,在信贷危机冲击下,2008年二季度
损失39亿美元,其股价两年已跌至95%,不得不提出破产保护的申
请。其产生的冲击波引发金融海啸。这年3月,美国第五大投资银
行贝尔斯登因破产被摩根大收购,半年之后,美国第三大投资银
行美林公司被收购。现今美国第四大投资公司“雷曼兄弟”又申
请破产,相关拥有类似高风险产品的其它券商、保险机构将面临
更大的压力。至此,华尔街的五大投资公司仅剩高盛集团和摩根
士丹利公司,这两家公司公布的第三季度财报均显示利润下降。9
月16日,美国最大的国际集团公司面临困境,美国ZF出资850亿
美元予以注资输血。对于美国主要金融公司的危情,美国众多媒
体一片惊呼,有人称为“百年一遇的大地震”,有人称为“金融
飓风”,日前这场金融风险带来的巨大冲击,进一步放大了次贷
危机的后果和危害,美国ZF准备动用7000亿美元的巨资,为金
融坏账买单,深度拯救金融体系,最大限度减少金融危机的损失
,为全世界做出了表率,全球股市才有了新的起色。
美国房地产泡沫引起的原因是向太多的缺乏支付能力的人提
供了住房,当房价下跌、他们不能还本付息时,成为造成整个金
融系统崩溃的导火索。中国不会这样,中国买房子的人大部分是
用现款,一家几代人凑出来的钱,消费贷款风险也在可控范围内
,问题不会出现在最终消费者支付能力上。但中国也有自己独有
的问题。我们有庞大的以土地抵押融资的地方债务,大量资金经
过各种理财产品,用信托方式流向房地产。这样的情况下,泡沫
的爆破点会和美国一样,即当房价一旦下跌,地方ZF融资平台
和开发商的资金链就会断裂。所以如果中国来一场由房地产引发
的金融危机,一定也是和美国一样从房价下跌开始,只不过我们
的房价下跌不会直接让购房者破产,但会直接影响地方ZF融资
平台以及信托资金和给开发商的偿付能力,从而引起金融危机。
这个多米诺骨牌效应是:一旦房价下跌,所有的抵押品就贬值,
所有的本金和利息偿还就变得困难,资金链条就会断裂,就会引
发金融市场的巨大震动和海啸。这可不是我们今天看到的茶杯里
的震荡,而是真正的金融海啸。房地产危机一旦爆发,房子会像
垃圾一样,所有人都会抛出,而根本无人接盘,像当年的东京。
中国的大银行会出现破产现象,因为本次泡沫的史无前例,必然
摧毁银行的信用。一线城市的房价泡沫被摧毁后,其他的城市就
根本不用说,全局性泡沫破灭开始。房产泡沫的破裂将导致实体
制造业的全面倒闭,从而陷入大萧条,并导致金融危机,最终将
引爆地方债务。一旦如此,前景堪忧,所以值得警惕。