[原创]二手房产中介企业的性质

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根据科斯张五常的企业理论，企业组织是一个契约代替了多个契约，之所以有组织是因为降低交易费用，降低交易风险。但是房产中介的出现并不是为了减少签订契约数量来减少交易费用降低风险。

房屋需求者因为找房子、谈价格和鉴定房产质量需要花费太多成本，并且没有专业能力，所以需要房产中介的服务；房屋供应者因为找需求者要花费力气，所以就找一个专业的信息集中的中介公司来帮忙；由此中介的制度安排就出现了。一般房产中介他要帮助双方签订合同办理贷款等业务。获得的是信息费用和佣金。按此逻辑，中介一个人就可以搞定不需要多人多设备的组织，搞连锁经营也不会有什么规模经济。但他存在原因是什么呢？我想一是因为房屋信息的重复利用，二是信用担保，三是不知道了 大家讨论一下！

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关键词：企业的性质 房产中介 二手房 交易费用 大家讨论 企业 性质 中介 房产 原创

二手房产中介企业产生的原因主要应该是：专业化和规模经济。

因为企业所处的外部环境条件和企业内部的组织结构方式已经发生了根本的变化。在以物质资本为主导的工业经济时代，产业内分工主要表现为垂直分工，企业主要表现为科层的组织形式。在此阶段，产业组织形成往往表现处纵向一体化的倾向。之所以处现纵向一体化，在威廉姆森看来主要是因为纵向一体化可以减少资产专用性所带来的交易成本过高的问题。到了以人力资本为主导的信息经济时代，柔性生产、敏捷制造、虚拟组织与模块化组织等新的生产组织形式使企业的资产专用性明显降低，从而大大减少了交易成本。这是因为：一方面，柔性生产等新的生产组织形式的处现使资产的使用范围更广、功能增加，这使得资产在使用价值上具有较强的可分性，因此，资产专用性程度明显降低，交易成本减少；另一方面，企业的契约也柔性化，处现了所谓的柔性契约网络（Flexible Contract Network），其条款较为灵活，一般不采取一次性合同，这减低了特质资本与人力资本的专用性与锁定程度，从而也减了交易成本。信息经济时代，以前的纵向一体化反而可能因为层级过多，产业链过长，而产生信息失真与官僚失灵等诸多问题，并由此带来低效率。

是不是可同从银行、证券交易所、保险公司等中介服务机构类比？

我想，主要还是信息搜寻成本问题。搜房网等低成本或者无成本的信息方式，会对中介结构造成很大的冲击，这可能是一个例证。此外，在一些县城，广告栏等地方公开张贴的个人售房招贴，往往被中介机构设法撕毁，也说明这个问题。

中介能够汇集大量的房源信息，人们可以有很多选择，并可能找到符合自己要求的房子。如果单凭自身搜寻，其成本将高到阻止交易。

哦 还有就是像顺驰这样大的连锁二手房中介，他们的优势是什么？只是因为有资金作支撑：先自己买下来在出出售以赚取差价和获得更多房源吗？

这是优势之一吧。

其实更大的连锁二手房中介，可以拥有更大的二手房交易市场——我们不妨将每个二手房中介联系的买卖双方看作它拥有的相对独立的市场，这个市场大小主要取决于信息量多少。信息量越多，则买卖双方在有限的时间内选择余地越大，成交可能性也就越大。

我以为，二手房中介连锁，就是这样进一步降低了信息搜寻的成本。但是，这个成本很难无限降低——毕竟人们的需求（买和卖）是有地域限制的，也就是说，这种企业可以形成自然垄断，但很难形成经济学意义的市场垄断。

还有就是其他信息渠道的竞争，如前面提到的网络问题。

附：个人认为，二手房中介问题，似乎与纵向一体化没有多大关系。

那是不是可以认为，中介公司最好最大他的劳动投入，进而使信息获取的边际收益等于劳动的成本。

我以前因为要租房和中介打过交道，A中介没有我想租的房子，然后他就打电话问B中介，不过他就帮我问了一家，可能是租房中介的利润太小，所以A觉得不划算，所以就放弃我这个客户了呵呵要是买房估计他肯定会给你找到。那些小中介，互相之间都有联系或说是交易，他们互相提供信息，假如交易成功，提供信息的中介就要提成。他们中间没有科层的命令关系，还是信息的交易。我想假如建立一个房产信息平台，发布供求信息，并且向发布供或求的交易方收费，再就是又专业机构进行信息的真假的监督，这样一个网络平台应该更能减少信息传递的成本

其实二手房中介是很好的一个研究交易费用的案例。有时间的话，准备试试写写这方面的文章。楼主有什么好的经验和看法，可以交流。

我这两天就是想写这方面的文章，这里节省的交易费用主要是信息的搜寻成本，房产中介还可以过滤不良的房源信息（这算是减少交易的不确定性吧），但是好像没有专用性投资，即使有，专用程度也不强。

这个问题给我的启发就是：随着市场经济的深化，市场交易的深度和广度不断提升，因此信息成为资源配置的最大障碍之一，包括信息搜寻，信息的过滤，信息的传递等等，因此我国的市场体系建设中就非常有必要建立处理信息的专业的组织，以使信息的供给与需求相一致。记得诺斯曾认为，整个社会的发展就因该是生产成本的降低和交易费用的提升。我是这么理解的，交易费用虽然是提高了，但假如有专业的信息处理（我现在只想到用“处理”这个词，应该有更好的表达吧 呵呵）机构，这样一部分或大部分的交易成本就会变为利润，这样就是起码是卡尔多-希克斯效率。

信息搜寻、信息的过滤、信息的传递，似乎有交叉。信息搜寻可以涵盖过滤，其中也包括传递现象。

交易成本这个概念太大，也不易说明白——其实我现在正在写的一个论文中，针对一个具体的案例，我还真的很难区分哪些不是交易费用。其实，信息成本似乎更具有可操作性。

此外，社会的发展并不是生产成本降低和交易成本提升。社会发展应该是创造利益能力提升——随之而来的可能是成本的上升，也可能是成本的下降。科斯、诺斯等其实提出的是问题的一个方面。