我是楼市唱衰派 [推广有奖]

11楼

limingmingli 发表于 2008-5-7 11:22:00

一般来说，住房既是投资品，也是消费品。如果住房是消费品，那么居民的住房消费都是有限，住房价格基本上由市场的供求关系来决定，由居民的支付来决定。因此，住房的价格无论是上涨还是下跌，只会随着住房供求关系来波动，而谈不上金融安全的问题。即使是有些购买住房的民众是通过银行信贷来进行，无论是房价的上涨或下跌，居民所购买的消费效用不会由于房价上涨而增加，也不是由于房价下跌而减少。既然居民所购买住房的消费效用是一样，通过银行信贷购买住房的民众并不会由于住房价格的变动而改变持有状况。更何况，居民在通过银行信贷购买住房时，住房按揭贷款首付为30%以上。如果房价下跌，住房消费购买的居民如果是由于房价下跌而放弃所持有的住房，那么购买住房消费的居民不仅会带来巨大的经济损失（至少损失首付30%），而且让这些居民居无定所。因此，购买住房消费的居民即使是通过银行消费信贷购房，除非他们完全丧失工作或支付能力，否则他们是不会放弃对住房的持有。既然住房消费购买的居民不会放弃所持有的住房，那么银行的金融安全及国家金融安全就从何谈起，更何况居民按款首付款及每月不断已经支付的按揭款，达到30%以上，那么即使房价下跌30%以上，银行也不存在多少风险何在？因为，住房在这样的价位上，风险早就由购房居民承担了。所以说，住房作为消费品，即使房价的下跌，银行信贷的风险早就由购买住房消费居民承担了（在房价下跌30%甚至更多高），银行信贷根本上就存在信贷风险。银行的信贷风险都不存在，房价下跌（至少在下跌30%）哪里来危及国家金融完全。

12楼

limingmingli 发表于 2008-5-7 11:24:00

如果住房作为投资品，那么住房的价格是由投资者的预期来决定。如果投资者以为住房的价格会上涨，有利可图，那么投资者就会大量地涌入房地产；如果投资者以为住房的价格会下跌，进入房地产投资风险过高，那么投资者就会退出房地产市场。可以说，在既定的条件下，房地产作为一个投资市场，由于房地产产品的生产周期性较长，交易成本过高等，房地产市场投资是一个高风险的市场。

那么房地产投资者的预期又是什么决定的呢？在成熟的市场中，投资者对房地产的预期就在于房地产作为投资品投资者认为未来价格是上涨还是下跌。如果投资者对房价有上涨的预期，那么投资者就会大量进入，从而进一步推高房价；如果投资者对房价有下跌的预期，那么投资者就会不断地退出市场，从而使得下跌的房价进一步下行。而在这种房价上涨与下跌中，现代发达的信贷市场起到推波助澜的作用。因为，在发达的信贷市场，银行信贷起到了广泛地跨期配置资源的作用。这种广泛的跨期配置资源的银行信贷不仅造成了信贷规模快速扩张，也必然会推动资产价格快速上涨。当银行信贷与资产价格互为因果快速扩张时，不仅会导致银行信贷关系无限放大，也会造成资产价格脱离基础因素无限快速上升。而这种信用无限扩张及资产价格快速上升一定会给实体经济发出错误的信号，同时引起社会财富的重新分配，导致总供给与总需求的错位，从而引发宏观经济波动。当金融的信贷过度扩张，资产价格高得难以维系时，实体经济在乐观盈利预期下过度投资，整个金融体系就会变得十分脆弱，一次小的外部冲击就能够造成严重金融的危机。可以说，过高的房价是危及国家金融安全的根源所在。

也就是说，房地产市场与金融安全的联系问题，一是它必须是投资市场，二是这种投资市场必须是银行信贷的过度扩张及资产价格高得难以维系。如果这两个前提条件不存在，如房地产市场仅是消费品市场，那么房价的上涨与下跌都与金融安全无关。既然房价过度上涨是爆发金融危机根源所在，那么作为投资的房地产市场，遏制房价过度上涨或让过高的房价一定程度调整是避免金融危机的关键所在。因此，住房作为投资品，如果房价上涨到一定程度下跌，不仅不会影响国家金融安全，而且也整个市场理性回归必由之路；如果房价上涨到难以维系的条件下下跌，尽管这样情况下的房价下跌会引发金融危机，但这是市场使然，是房价快速上后的结果，是谁也无法抗拒的事情。也就是说，房地产市场危及国家金融安全问题，并不是房价下跌而反之恰恰是房价过度上涨的结果。如果决策部门对此问题没有一个清醒的认识，反其道而行之。这才是引发中国金融危机关键所在。

因为，从历史的经验及他国的教训来看，世界上所发生的金融危机不少都是由于房价上涨过快、房地产泡沫吹大所导致的。比如日本1980年代后期的金融危机，1997年亚洲金融危机及目前美国的次按危机，哪一次都不是由于银行信贷过度扩张并由此房地产价格快速上涨、房地产泡沫迅速吹大的结果？尽管在这些巨大的金融危机中都出现房价迅速下跌，但是这种房价下跌并不是金融危机的原因而是金融危机的结果。金融危机或引起金融安全的原因是投资性的房价过度上涨。因此，要维护国家的金融安全，最为重要的就是要遏制房地产银行信贷过度扩张及投资性住房的价格快速上涨。当这种投资性住房价格快速上涨难以维系时，国家金融危机也就要来了，房价下跌也就必然。