顺驰 房地产公司的发展模型与危机

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从2003年下半年，顺驰在中国大江南北疯狂圈地，而且在土地拍卖市场上 屡屡以天价拍得土地，让中国房地产界瞠目结舌。而疯狂圈地的结果是什么呢？那就是顺驰的资金链到了濒临崩溃的边缘，在各地取得的土地置拍卖协议于不顾，大肆拖欠着政府的土地价款。顺驰拖欠政府地价款的手段只是顺驰宣称的商业模式的一种简单复制。在顺驰推崇的商业模式中，第一条就是“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”。而在顺驰的老窝—天津，顺驰在土地市场和项目开发过程中使用的各种手法就更是让人触目惊心。 一、顺驰的土地违法手段 顺驰在天津的各个项目，从土地签约到项目开盘速度极快，这也是顺驰人引以自豪的事情，并在全国进行推广复制。地产项目从土地取得到报批报建手续，再到项目销售都有一整套完整的流程，但是顺驰已经完全打破了“正常”，按顺驰孙宏斌的说法“顺驰就是要手法把超常当成正常！”。下面让我们来欣赏顺驰的“超常手法”： 手法一、不付土地款、不征地，竟能销售： 1、太阳城项目 土地出让金共计31131万元，按协议应该一次性支付，目前只付款19000万元。该项目已销售两年多(02年6月29日销售；销售许可号2002-070；)；更有意思的是该项目2004年4月4日顺驰才通过拍卖获得该土地107万平米的开发权！应付给原土地方天津市安居办的土地补偿费更是长期拖欠； 2、翡翠城项目 就在该项目已销售近乎清盘（2003年8月16日销售；销售许可证号2003-199）；而土地征地工作还未完成，土地出让金也分文未交。 在天津及全国其他地区顺驰开发的项目中，都存在有大量拖欠土地价款的情况。在顺驰开发的项目中，拖欠土地价款已经成了项目开发的标志。 手法二、违规圈地 1、 北岸华庭项目 该项目是在国家已经严令土地出让必须走招牌挂的时候，顺驰竟能以协议出让的形式购买该土地。该项目分东西两块，东地块是2003年8月12日协议出让；西地块是2004年2月20日协以出让。 3、 城市之星、城市之光、城市星座 以上项目也均是违规协议出让。 4、顺驰在天津塘沽，在土地未征为国有的情况下，以协议方式圈地2.5平方公里。 手法三、无中生有，制假销售： 1、太阳城项目 因未付清地价款，土地证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证至今尚未办理，而该项目已于02年6月29日开盘销售并取得了销售许可证（销售许可号2002-070、2002-226、2003-152、2003-228）； 2、翡翠城项目 集体土地征用手续都没有办理，更不用提五证齐全，但该项目已于2003年8月16日开盘销售，并取得了销售许可证（销售许可证号为2003-199）； 3、海逸长洲项目 集体土地征用手续都没有办理！但该项目已经于2004年5月15日在天津西来登饭店举行了内部认购（天津日报2004年5月18日报道，内部认购火爆，当天认购368套）； 4、北岸华庭项目 该项目的东西地块建设用地规划许可证和建设工程规划许可证分别于03年9月和04年3月才办理下来，而该项目已于2003年8月16日开盘销售（销售许可证号：2003-137、2003-194）。同时该项目存在一证多售的情况，已销售了7万3千平米。同样不知怎样取得了销售许可证； 5、欣水园项目（蓝水二期） 该项目建设工程规划许可证于04年4月2日才办理完毕，但该项目已于2003年8月16日开盘销售（销售许可证号为2003-170、2003-224），该项目存在一证多售的情况。 6、半岛豪庭项目 建设工程规划许可证于04年4月12日办理完毕，但该项目已于2003年8月11日开盘销售，04年才取得销售许可证（销售许可证号为2004-064）。该项目无证销售； 7、城市系列——城市之星、城市之光、城市星座 以上项目都是五证不全。城市之星于2003年5月17日开盘，城市星座于2003年5月开盘。 我们不得不佩服顺驰的“超常手法”，在土地价款未按协议交清，甚至土地尚未征地完成，项目开发的土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证和开工许可证都没有取得的前提下，项目都能取得销售许可证并实现销售。而且顺驰正是利用这些伪造的项目开发证件，在银行取得了大量的银行贷款：中行约3亿元，农行约3亿元，工行约4.3亿元，建行约10亿元，中信实业银行1.2亿元，招行5千万。就在若大一个天津市，政府有如此多的监管部门，竟然都视而不见，任其逍遥枉法。而更有许多银行在明知道顺驰项目五证都不齐全的情况下趋之若骛的为它提供项目开发贷款。而在这个过程中天津市政府又有何作为呢？ 2003年底，天津市规国局监察总队，对顺驰的在售项目进行了一次突击证照调查，重点是检查个项目的销售许可证。在调查中发现，顺驰的每个在售项目都有正式的销售许可证！而大多项目根本没有办理规划许可证，又何以有正式的销售许可证？ 监察总队对各项目的销售许可证进行了拍照留证后，内部紧急召开会议通报调查结果。会议后的三天，天津市房管局即出文，文件中称房管局当时并不知道其所有的规划许可证全部是假的，而且承认经调查后，得知顺驰是拿了假的规划许可证办理了销售许可证。 为此，04年1月，天津市政府组织相关部门召开专题会议，经研究决定： 1、 自04年1月，对顺驰的在建项目（天津）全面停工整顿； 2、 鉴于其违章开工，对其进行处罚，处罚总额1732万元。 顺驰的高层意识到问题的严重性，立即求见市领导，希望解决危机。天津市政府为此组织召开扩大会议，包括市土地规划部门、建设管理部门、金融部门、监察部门以及顺驰公司。在这次会议上，顺驰公司的融资银行表示，建议政府不以处罚的形式对顺驰处理，理由是，上市备选公司不宜有污点纪录，否则不利于顺驰的香港上市。最后，天津市政府同意不以处罚的名义，让顺驰以其他名义上交处罚款1732万元，同时允许其部分项目复工（定了五个项目），但有讽刺意味的是顺驰至今没有补齐处罚款！ 二、顺驰之乱，谁之过？ 顺驰能在拖欠地价款，开发证件不全的条件下伪造销售许可证进行开工并销售。而房管局为之提供庇护，银行为它提供违规项目贷款，并甘愿为之充当说客。顺驰的超常手法后面有更多深层次的东西值得我们去思考： 1、 政策与对策的博弈。 “上有对策、下有对策”这是中国特定时期的普遍经济现象。中央制订的法规和政策立足于全局，而地方的政策代表了局部利益。地方政府为了其局部的利益，导致国家的制订的政策总是被突破底线。建设部颁布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房<2002>217号）、央行121号《 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和国务院关于对提高几个行业资本金率要求的通知，这些国家的政策法规在顺弛面前无一不是一纸空文，随意践踏。顺弛违规圈地、伪造项目开发证件瞒天过海，这绝对不是一个偶然事件，而是顺驰和地方政府的相关部门共同精心策划导演的违法行为。 2、 政府监管和对政府行为监管 地方政府作为监管者的缺位也在一定程度上纵容了顺驰的行为，尤其在对违法行为的监管和处理的软弱，都反映了天津市政府作为监管者的缺位。而天津市政府在这过程当中有扮演了什么样的光彩的角色呢？天津市房管局市在假证事件后出文称房管局当时并不知道其所有的规划许可证全部是假的。这是何等简单的思维逻辑，一个国家直辖市的房管部门竟然会不知道开发商提供的规划许可证是假的，这将是何等可笑的事情，这只是一个事后推委责任的说辞而已。而天津市政府呢？天津市政府的各部门、还有地方金融机构俨然和顺弛成为了一个利益共同体，更成为了顺弛违法行为的保护伞和合谋者，成为了供顺弛驱使的行政工具。在其中存在的寻租行为就更不言而意了，在此我们就不予评论。而且又有谁对政府自身的行为进行监管呢？是政府内部机构、中央政府、人大还是公众呢？ 3、 银行仍是风险控制的主体 当地银行作为地方的金融机构不可能不知道本地企业的现实状况，信贷是企业投资的生命线，银行有能力也有可能完成对当地投资的有效监控；如果事实不是这样，那只能说明银行的内部监控依然存有很大的问题。而企业的投资冲动和利益掠夺是其本能，尤其是顺弛这样疯狂的企业。如果真要等到顺弛崩溃后给国家带来几十亿的银行贷款损失后，只怕这些信贷银行所能做的唯一一件事情就是申述是顺弛通过各种违法手段对银行进行欺诈，骗取银行贷款了。 如果顺弛的违法行为都能任其逍遥枉法，而且在全国其他城市复制推广，这决不会是一种商业模式的成功或是房地产游戏规则的颠覆。这也不仅仅是一个企业或一个企业家的悲剧，而这只能是标志中国社会基本的商业道德的沦丧，而且更可怕的是对中国法制架构的颠覆，这些可是我们的立国之本呀。

[此贴子已经被作者于2005-7-14 18:38:44编辑过]

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之所以这样做,而又获得对其来说的成功,不能不说有其聪明之处.利用特定阶段的政策便利和漏洞,可畏当今多数房地产商的"杀手剪" ! 不过,我想,贪心不足的大部分地产商们会最终自食其果!

出来混,终归是要还的.