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房价下跌，房卖谁家？
北京天则经济研究所 段绍译
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过去的两年，是全国大中城市房地产价格涨幅最快的两年，有的地方的房价甚至在两年内翻了一番。全国大中城市的房价为什么会在短短的两年里上涨这么快呢？
我认为主要有以下原因：一是因为城市化、工业化造成的城市人口增加。二是因为政府对土地的管制。三是因为很多在未来几年准备买房结婚的人看到过去的几年房价大幅上涨了，担心在未来还会这么快上涨，所以提前“非理性”买房。房价本来是不会涨得这么快的，正是因为大量的这种人提前买房才造成了市场提前“供不应求”，所以房价提前涨了。而如果这些人不提前买房，房价是不会这么涨的。第四是因为大量的投机需求，特别是很多炒家和房地产开发商不断炒作“奥运概念”，使房地产泡沫越吹越大。
任何商品在供不应求的前提下都会涨价，在供过于求的前提下都会跌价。房价上涨最关键的原因，同样是因为房屋买卖市场相对“供不应求”引起的。但中国房地产的供不应求包括“真的供不应求”和“假的供不应求”两部分。“真的供不应求”即没有房子住的人太多，买房是为了自己和家人住；“假的供不应求”即买房是为了将来卖更好的价钱，完全是为了投机而不是为了自己住。但不管是真的还是假的“供不应求”，只要是“供不应求”就会涨价，但如果造成“假的供不应求”的需求太多就会形成泡沫，泡沫的无限膨胀就一定会破灭。
那如何测算各个城市房地产的泡沫的大小呢？
看房地产的泡沫程度可以看两项指标：一是空置率，二是“租售比”（指月租金与房价的比值）。空置率越高泡沫越大，“租售比”越小泡沫越大。下面以北京为例来测算房地产泡沫到底有多大？
虽然北京很多地方房屋的空置率很高，但从全市来看空置率是难以统计的。从理论上说，“租售比”更能够比较客观地反映出房地产市场的供求状况。因为租房体现的是一种真实的居住需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或严重的投机行为。
北京的房地产是全世界一大怪胎，因为其他商品在同一地区同一时间要么是供不应求，要么是供过于求。而当前北京的房地产怪就怪在既“供不应求”，又“供过于求”。为什么这么说呢？因为北京的房地产在过去的一年里在买卖市场上是“供不应求”的，因为价格一路走高。而在租赁市场上是越来越“供过于求”了，因为“租售比”越来越低。
从理论上说，如果完全没有泡沫，投资买房的贷款利息应接近于租房的租金，租金越低就是泡沫越严重。以北京为例，买一套100万的房子（不管地段，只算买价）的年利息为74700元，因为现行银行贷款年利率为7.47％，加上评估费和保险费就在8万元左右。而在北京租一套市值100万元房子的年租金在30000－40000元之间。如果年租金高于4万元的话，那房子的市值就一定超过100万元了。也就是说，在北京出租一套房子得到的租金还不到买房子应付贷款利息的一半，买房子出租不但不能赚钱，而且要倒贴一半多的利息。那为什么还有人在不断买房出租呢？因为他看到过去的两年房价一直在涨，以为还要继续上涨的，所以亏了利息没关系，靠将来从涨价中补回来。
但这些投机者并没有想到，房租太低（是相对于买房支付的利息来比较的）的原因是想出租房子的人太多而需要租住房子的人太少了，并不是房主慈悲为怀故意少收租金，也就是说房子相对于当地的经济发展水平和房价来说真的“供过于求”了。
如果按照完全理性的消费观和投资观，根据租金和利息的比较，可以得出如下结论：北京的房地产泡沫有50％以上，因为租金不及利息的一半。但考虑到中国的国情，中国人大部分不会投资理财，并且很多人总认为只有住上自己买的房子才安全，这种国情会使北京的房地产泡沫有一半左右很难破灭。所以我认为按照今天的房价，北京的房地产泡沫有25％左右会破灭。考虑到不能地段的其他因素，北京目前的房地产价格在2008年内将下跌20％－30％，当然也不排除有一些特殊地段的房子因为遇到新的利好机会而继续涨价，还会有一些核心商圈的房子因为商圈无形资产的积累而继续涨价，但这种情况将是少有的。比方说，某一个地段的房子现在是交通不便的，但不久后这个地方准备修建地铁站，或者修建了新的道路，这些利好机会都会使房价上涨。
目前，在北京回龙观一套价值50万元的住房月租金为1300元左右，在海淀区一套价值100万元的住房月租金为2600元左右，“租售比”几乎都在1：385左右。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比为1：200。由此也可看到北京的房地产泡沫非常严重。
既然北京的房地产泡沫如此严重，那何时破灭呢？
据我的分析，北京的房地产泡沫早就应该破灭了，主要是因为很多炒家和房地产开发商不断炒作“奥运概念”，很多买房的人也预期奥运会之前北京的房地产泡沫不会破灭，所以这些泡沫才越吹越大。
既然泡沫严重，那就是一定要破的。所以我预言：从理论上讲，在开完奥运会后将大跌。但总有一些炒家担心8月份跑的人太多了而担心自己跑不赢，所以会提前一个月在7月就跑，而另外一些更聪明的炒家担心万一大家都在7月份跑的话，不如自己干脆在6月份就跑掉更安全些。当这些人正在准备6月份跑时，还有一大批更精明的炒家会担心其他人也会在6月份跑，所有还不如自己抢在5月份跑掉更好。根据这一推测，我认为北京的房价从本月起将陆续下跌，今年价格下跌的区间在20－30％之间，之后将是一段不短于1年的价格徘徊。
也许有人会说，你这不是放“马后炮”吗？中央电视台早就说过北京的房价上月已经下跌20％了。说实在的，我是不同意央视的这个说法的，有点常识的人都知道，统计数据反映的只是一个静态的指标，房子不是其他标准化的商品，按“成交均价”来说明房价波动是没有意义的，房管局每周的统计数据，只能看出这一周的成交情况，如果这一周刚好有高档项目开盘而且热销，体现在统计数据上就是房价大幅上涨。如果刚好有个经济适用房或者低价大盘开盘，房价就一定会大幅拉低。真正的房价涨跌只能看同一地段同一品质的房价波动。
所以，如果只看官方的统计数据，而没有真实了解单个楼盘的实际价格变动，由此得出的房价大幅上涨或者大幅下跌的言论都是不对的。
作为中国最权威的媒体，央视仅凭个别记者断章取义的数据，就作出“北京房价下跌20％”的结论，有人认为是央视提前给大家过愚人节，给楼市开了个国际玩笑。
既然房市的“拐点”到了，房价要下跌了，那是否就意味着中国的房地产业就没有前途了呢？我的回答是：中国房地产业在未来的20年内仍然是一个非常有前途的行业。房价的下跌只是降低了房地产业的暴利而已，并且房价的预期降低必然使土地的价格预期同样降低。对开发商的利润有一些影响，但并不意味着开发商的利润会减少20－30％，更不意味着房地产业不赚钱了。房价下跌的最大受益者将是现在就把房子尽快卖出的人和在大跌后才购房的人。
同样的道理可以参照“租售比”分析中国其他城市房价的变动趋势，当然还要参照该城市未来的发展速度。
对于稍微聪明一点的投资者来说，房价只要不涨就等于跌了50%以上。因为在“租售比”太低的情况下，投资者愿意贴息出租房屋的原因是可以“堤内损失堤外补”，即“不赚房租赚涨价”。而只要房价不继续上涨了，投资房子的收益就只能按租金计算。如果租金的年收益率只有4%，而其他投资的收益率哪怕只有8%，也相当于房价跌了50%。因为这时将50万元投到其他项目中去得到的收益等于投资一套100万元房子的收益。所以，对于聪明的投资者来说，只要房价不继续上涨了，就应该把房子快点卖了。
也许有人会问，你说房价下跌，建议投资者快点把房子卖掉，甚至建议比较聪明的消费者可以把房子卖掉租房子住。那房子卖给谁呢？
我认为，在房价下跌期间，只有以下五种人可以买房：
第一种人：钱多得没地方花的人。古语云：“千金难买一笑”，就是说有人愿意花一千两金子买人家“一笑”，那多花点钱买个房子有什么不可以呢？
第二种人：贪官污吏。因为这些人的钱反正不是自己费力赚来的。
第三种人：给人家当情人做二奶的。因为这些人只要有了买房的机会，就完全不必要考虑成本。否则，如果错过了时机就得不到实惠了。
第四种人：想满足一下买房“快感”的人。
第五种人：不会理财的人。因为这些人不知道什么样的选择是真正对自己有利的。
2008年3月于北京
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