第十六期 经济热点解读 之 再论房地产行业

绝对不思考 发表于 2015-3-27 15:34
1）土地财政有一定合理性，不卖地怎么还地方债？
2）房产是资产，要看托宾Q值，重置成本低，就会有市场进入 ...

带有一定供给学派色彩的角度看房地产：

1）产业链上游的钢铁，水泥，建材企业的生存依赖于房地产保持一定的供应量。这不是靠zf财政去西沙修岛能替代的。用商品房改做保障房或棚户区改造房，是地方利益驱动，不符合总体经济格局。

2）同理，整个房地产行业的产业链的就业，也需要保持一定房地产供应量，也是地方利益格局与全国利益格局冲突的地方。没有供应量就没有GDP.

3) 财政角度看：地方债务，地方财政也需要维持土地招拍挂，土地财政有一定合理性，地方债务也依赖房地产，所以在土地招拍挂价格下跌后，很多地方土地供应反而上升了。这是地方ZF和房地产行业的矛盾。

4）托宾Q值分析：房价维持高位，房地产行业就有新进入者准备来盖房。带来住房建筑技术更新，产品升级。

5）通缩螺旋，油价，铁矿石价格下跌了多少？随着房地产产能萎缩，劳务市场也会供大于求。 形成全面的成本下降，加上土地价格下降，会进一步带来房地产市场新进入者的成本优势。

6）所以，买新房就是爱国。因为，这些年ZF储蓄在下降，居民消费在下降，就算ZF赤字增加，财政政策有多大作用？货币政策就更不要说了，货币内生性正在增强，看超额准备金率就知道了。。。。。

来个美帝的，1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁， 我们可以有以下结论:
1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。
2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。
尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。

泡沫不会挤破的

房地产行业没有什么技术含量，想咋整就咋整。

在今年的海南省人大会上，2014年海南省和省本级预算执行情况公布的数据显示，截至2014年末，海南省政策性债务余额1719亿元，其中省本级560.7亿元，占32.6%；海口665.1亿元，占38.7%；三亚等其他市县493.2亿元，占28.7%。省会海口的政府性债务占了全省的近四成。

房地产暴涨的10年，就这样的裸泳？

在今年的海南省人大会上，2014年海南省和省本级预算执行情况公布的数据显示，截至2014年末，海南省政策性债务余额1719亿元，其中省本级560.7亿元，占32.6%；海口665.1亿元，占38.7%；三亚等其他市县493.2亿元，占28.7%。省会海口的政府性债务占了全省的近四成。
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卖地！！！

房产税！！！

在提及房地产调控之前，我们先来看一看房产税的作用，因为这是ZF的主要调控房价的方式。但是房产税本身这个财政工具并不是起这个作用的，房产税反应的应该是该房附近公共服务的价格。房地产价格为什么虚高，因为北京的人享受了全国税收带来的丰厚公共服务却没有付出应有的税款，那么这种占到的便宜就会反映在房价上，就会让更好公共服务的房子市场价格远远高于其成本。因此，房市调控是应该从房产税入手，但是房产税绝不是劫富济贫的工具，它是购买相应公共服务的价格。你要多享受，就多给钱，这样才是调控的根本之道。。

绝对不思考 发表于 2015-3-27 17:00
带有一定供给学派色彩的角度看房地产：

1）产业链上游的钢铁，水泥，建材企业的生存依赖于房地产保持一 ...

第四点很新颖的观点啊，但现在的市场是大鱼吃小鱼啊！

增长 转化 资源配置效率
（1）中国经济要转型，但是转型短期内不会对gdp贡献太大，还是要在发展中转型，因此基建板块——房地产还是要继续发展下去。停产搞改制是不成立的命题。
（2）中国一方面房地产产能过剩，一方面很多人没房子住，很多人住在棚户区，危房，说明什么？资源配置有问题。两会已经开始关注棚户区、危房改造，今天新发的文件也在注意未利用地的转型利用，以及廉租房等公共政策房地产的促进，这就是在注意资源再配置。
（3）中国房地产到了没有发展的空间的地步了吗？没有。第一，城市化进程只是刚开始，只要城市化进程不结束，房地产就有继续发展的不断增加的需求。第二，资源合理配置，重新整改房地产市场，配以地方政策的改变，如不再利用卖地还地方债，不再强调GDP对政绩的贡献，还有房地产金融的合理监控，让房地产资源能够合理配置，去泡沫化，房地产价格稳步下降——如果ZF不积极卖地，这就能从最下游降低房价，必然还能“整理”出很多需求。

cherrykinseyfan 发表于 2015-3-27 23:05
在提及房地产调控之前，我们先来看一看房产税的作用，因为这是ZF的主要调控房价的方式。但是房产税本身这个 ...

国父有句话，平均地权，这个我们都知道。可是下半句知道的不多，涨价归公。平均地权，涨价归公，就是要合理设置房产税！