第十六期 经济热点解读 之 再论房地产行业

我能告诉你，FA是没有好下场的，你要问我FA是什么，我会告诉你我是资深被动受害者，，，一点反抗的余地都没有

好了，神马刚需之类的都是媒体的噱头-----------------------更与爱情无关，女性作为整体找经济条件好的男性很正常，以前有神马三香一转的，现在是房地产，以后还有其他

   天朝人口密度远低于N多郭嘉，并且人均收入低，劳动强度大，老龄化开始严重，转型尚未成功，收入差距大，--------------这些问题没解决之前，房子已经差不多一人一套了，，，神马结果自己去想吧

PS，我不会告诉你神马是FA

潜在经济增长率不变，能源等大宗商品下跌带来企业成本下降，利润上升。为什么经济下滑如此显著？

绝对不思考 发表于 2015-3-28 17:02
潜在经济增长率不变，能源等大宗商品下跌带来企业成本下降，利润上升。为什么经济下滑如此显著？

经济下滑的原因是由于zf干预市场，干预市场主要是稳定房价。从而提高了储蓄率，抑制了消费率

国家离不开房地产
关键词：增长  房地产
在经济下滑的大背景下，国家不得不又出台政策重振房地产，这也是无奈之举，因为经济转型远远没有实现，又缺少新的增长点，只好重拾房地产。
预期：房价小幅回升，不会大幅上升了
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在我看来恰恰是既不会放弃也不会重振, 货币池由房地产转向股市,本轮改革方向在特大国企和金融业,这些企业的兼并重组,也会通过股市释放红利,达到所谓的全民分享改革财富.

至于房地产,还是要扶一把的,毕竟房地产可以带动整个产业链,而且还绑架着银行.
未来可能会通过提高农村土地的价格和对城市房产征收各类税收来解决城乡二元制

未说明本质 ， 泡沫是央行和中央逆向操作失败造成的。
    1、房子是刚性需求，房地产政策和土地政策，成为刚性税负，而且是极重的税负。中央和地方在“税”的利益上不统一。
     地方征税，但是政策和法律的失灵，变成了对央行和中央政府的征税，风险堆积到央行。
     地方政府只出土地，房地产商走银行贷款买地，而房子也走房贷消化。最后是央行出钱，房地产搭桥经营，地方政府收税。     
    3、 中央逆向调控时，目标是人人有房住，但政策配套和设计严重失误，或者是某高手故意这么设计的。扭曲了市场的整个资源体系。使得住房市场供需失衡，而在住房运营成本几乎为零的时候，形成了一个投机市场。（　某轮，小面积住房，国Ｎ条）
　　职业投机资本的进入，使得整个投机市场真正成熟起来，形成投机套利市场。
   
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   对未来政策和走向并不看好
   一、止损决心不够，眼下房价大跌是一个多赢得有利局面，不跌才是要命的。
      1、我估算投机资本，即便是房价暴跌，一半，也是有利润的。没有暴跌，投机资本的利润实际还是在缓慢增长的。
      2、暴跌会打击地方政府保值的决心，迫使政府资本转向。
      只有暴跌，才会筹集到房地产市场重新启动所需要的资本（既政府资本和投机资本）。
      3、当前的住房70% ，设计和质量都是堪忧的，只有暴跌之后，才会有商业资本愿意进入，改建这些住房，重新翻修使之投入新的房地产市场。
      4、房价的暴跌，会改变城市的人口分布，使得城市更大范围内的投资重新变动，跟随人口的变迁，重新形成新的投资。
      二、对 421 家庭“新”刚性需求不足， 新一代已经成长起来，老一代钱包也积攒的差不多了。房地产市场实际面临新的刚性需求，这种刚性需求，包含优质的物业，优质的环境，优质的城市服务。
      三，投机资本并非绝对错误，关键是引导投机资本进入高价值的大产业内，而不是投机资本都拥挤在一个小范围内，抬价厮杀。

　　  四、租房市场是房地产市场的缓冲池，也是投机风向标。但是现在的租房市场是对房东偏向有利，这对租房市场的伤害是致命的。必须严格偏向租房客，形成优良的租房市场，才会利用好投机资本，重启动房地场市场。　   
      如果政策的操作者，没有决心重启市场，那么问题就不会好转，不清退原来政策对市场扭曲，不清退旧的投机资本，不给投机资本新出路。那么就是爱谁谁，谁有本事谁就逃生，都没本事，就相互一起拽着，等不来上帝救世，就一起进地狱。

土地财政，这个财政重要来源，不斩断，房价调控只能说是 监守自盗啊。。

☆似水流年☆ 发表于 2015-3-27 15:32
我家乡常州，地处经济发达的长三角地区，周边环境优越，但由于房地产开发过剩，房屋空置率和库存都十分高， ...

常州新北区一些小区附近连家银行都没有，就光顾着造房子了，配套设施都没齐全，谁肯住？

“土地财政”萎缩了,zf可用于城市建设和ZF债务偿还的资金来源减少了,就算不进行新的项目建设,偿还老债务也会让地方zf压力巨大。

要市场出清，越跌就越要加大土地供应量，才能继续啊。

     病因一 ，房地产业和政策成为“强制营业税”
     1、当前房地产市场和土地政策相当于全体居民和商业、部分企业等进行30~40%的强制性征税。而通过银行贷款体系，买方和卖方都是银行承担风险，最后汇集为央行承担风险，
     2、由于房地产业投机性暴涨，银行贷款成为主力资金，变成了 央行印钞机投资，地方ZF拿走30%~40%  ， 呵呵呵，于是中央地方开始打架，中央经济智囊团开始一系列 “错误操作”。
    病因二，出台错误调控办法，完全扭曲了市场资源配置体系，人为制造了一个高度投机的市场。  
    与美国次贷危机差不多成因差不多。中国搞了个强制小面积住房政策，搞什么人人有房住，—— 扭曲配置了一个 畸形供应市场，高出了个 需求大于供给的 市场。职业投机客蜂拥而入。从炒房到炒土地，只见房票，土地票漫天飞舞，而市场上却没有商品，金融投机票漫天飞。
    辅助因素——法律体系不健全，打击不不了投机行为，—— ，遏制投机行为，税制很重要。但是很明显，我们的税务部门是属“猪”的啊，搞不好关键的收入所得税征缴，就知道坐地开票，找普通百姓和微小众这些基本经济细胞征税，破坏经济发展的潜力
   
     这是现状。病因。  但是有病，不代表这个机体，人不行了，身体不健康了。
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       那么未来呢，我不看好，目前任何一个对策。 个人认为，正确的对策如下

    1、首先，地方ZF的土地金融投机必须给予止损操作，以强制退出大量投机资本。
    现在房价和土地价格不止翻了一倍，即便现在价格崩盘，大部分人还是赚的，现在需要这部分资本退出来，做为启动资金，来重新启动新一轮的“新房地产市场”。
     如果不退出去，就会继续盘踞其中，新市场启动
  
     2、房价必须暴跌，没有暴跌的房价，就不会降低中心老城区，以及老旧城区的改造成本。现在中国大部分中心城市的核心地带需要的不是推到重新盖房，而是需要道路扩建和旧建筑节能，改扩建。
     3、没有暴跌的房价，不会形成新的人口流动和分布，而城市的人口重新流动和重新分布，意味着新的商业机会和投资机会。—— 商业体系必须跟进和发展新的投资，促进有钱人扩大化的进行新的投资，而带动城市经济的重启。
    4、租房市场的法律建设，必须严格偏向 租房者而非房东， 只有租房稳定，租房者有稳定的居住地点，而非被肆意的驱逐，涨跌价，租房体系才会成为房地产市场的缓冲池。
    5、刚性需求是存在，并在复苏的 ，但是对 住房质量，邻里关系，小区管理，环境绿化，以及景观等要求很多，这意味着大部分中产阶级需要的是远离中心喧哗，又保持合适距离的刚性住房需要是存在的。
    廉租房和棚户区改造在过去10年是一项极度惠民的政策，尽管被黑社会和地方豪强瓜分走了很多，但这帮人对比中央也是群弱老百姓么，只是比乞丐式平民强点而已。
    但是15年，居者有其屋的，廉租房大开发是一种很2的浪费行为。城市土地财政并非错误。错误其土地收入是被简单的花掉，还是投资了正确的城市建设方向，使城市经济良性循环。
    现在解决 贫者居其屋的对策在于贫者的土地交由有需要的中产阶层+ZF信贷开发，而原中产阶级居住成熟的社区，翻新改造后连同土地，转让给贫者（ZF补贴），利用成熟的城市条件，满足其就业和生活的需要，避免其继续滑入贫困的深渊 。
    宏观而言，投机资本就是一场城市改造的债券对赌，看空还是看多。
    赌今后的城市改造，会削减贫民数量提升城市的经济实力，繁荣高涨。还是一落千丈，在空城的深渊继续滑落。

本以为不会再让房地产作为拉动经济的火车头，而转移到消费和技术进步方面去。也许有人说国人消费不足，但是海淘的大盛，却反正了国内价格的不合理。还是希望房价平稳，制度革新，提振消费，激励创新，提高科技转化为本。