【房市观察小说】湿棉袄

2-1、关于价格。阿拉刚才已经说过，这个价格实际上是当两三年后房子交付时候的价格，也就是在眼下商定未来的价格，也可以说是“远期价格”。对于这个价格，双方都想锁定风险，开发商想锁定的是价格跌的风险，最好价格跌的时候买主跑不了；买主你想锁定的是价格涨的风险，最好价格涨的时候开发商按原定价交房。于是，开发商漫天要价、你就地还钱，商定了一只价钿，或者，开发商对你说，这个价就是价目表上的，勿会再低咧。是你双方谈下的也好，还是你拗不过他、只得依他的价目表也好，不管怎样，这个价就是一个远期价格。这相当于双方打了一个赌，双方约定，两三年后交房时的价格是一万三；卖方、开发商是什么？用股市上的术语，他就是空方，在一万三这个价格上看跌，你是什么？你是多头，在这个价格上看涨，从这个意义上说，市场涨价了，这差价当然就是你的，而绝不是空方给你的好处，更不是他自觉的放弃，是伐？企业提价，是他与另一个买主打的另一个赌，这对你有好处的话，也是要等房子交割之后你才能实现这其中的利益。听到这儿，你的疑惑可能又来了：如此说来，那企业降价，我也不能向他要差价呀。

吴耐说：“是啊，我确实有点糊涂咧，这不是期货交易么……？”。师傅说：“请稍安勿躁——”

期货交易的标的，是一种标准合约，是一种权利，也就是双方约定在未来的某个日期也就是合约到期日、在某个地点——通常是期货交易所指定的交割仓库、按某个价位、买卖某种标准化商品的权利，这种交易标的，于电子撮合成功时就已经交割完毕，交易过程已经结束，所以看多看空的风险与报酬当然由各自承担与享受；期货交易上的这种交易的权利，可以通过反向操作而得对冲或平仓而消灭，即买后卖、卖后买，这是两笔交易。如果合约到期，你手头上的合约未予平仓，那就是持仓头寸，那个市场上总有另一个人也持有一个与你数量相同但方向相反的头寸，你们双方进入实物交割或现货交易阶段，实物交割时你们双方之间还得成立一个交易合同，那是一个现货交易合同。而远期交易，本质上是一种现货交易，它的交易标的是建造完成后符合交付标准的现货，也就是房子，在合同成立时，标的物并没有交付，所以交易并不于合同签订时同时完成或结束，这是与期货交易最大的区别，这个特点，阿拉刚才已经反复强调了，千万莫忘记喽！远期交易，一般无法通过反向操作而让这个合同消灭，也就是说在你买的戈登滩一期房子在交付之前不能把它卖了，即使阿富接你的盘，那也必须是你先向WK“退房”也就是我们说的“解除合同”、然后再由阿富与WK新签一个合同，所以你的买与你的“卖”是一个合同，而不是象期货交易那样是两个合同。如果房产的交易一定要与期货交易有类比的话，那是过去商品房买卖合同毋须到房管中心登记备案时，合同的加价转让、到开发商那儿去改个名字，有点类似，但现在不是已经被取缔了么？

所以，出卖方在交易未完成、未结束时降价，你完全有理由向作为空头的开发商要求返还差价。其实，作为对等，开发商于市场涨价或企业提价时，他也可以向你提要求的，如果这个价格与他的成本相差勿多的情况下，特别是当房地产市场处于买方市场的情况下，他可以先开一个低价，然后提出万一市场价涨价或企业提价时你应适当给予补偿的要求，而你必然同时提出市场跌价或企业降价该如何处理的要求，于是，阿拉刚才讲的“没有约定”的情形就不复存在。所以，即使把房地产市场与股市或期市比较，也不能得出在企业降价时你无权向开发商要求补偿差价的结论。

回到阿拉刚才的话题上来，——这个远期价格谈妥了之后怎么办啊？这下就“癞头怕剃头、剃头怕癞头”咧，——如果等交房时，房价果然比一万三高了，你怕WK赖账；但如果比一万三低了，则WK怕你赖账。所以，既然是打赌，就要弄点押头，这押头是什么？几万块的订金是勿够咯，这相当于一根棉纱线想牵牢一头牛，双方都会担心届时对自己有利的交易不成功，何况订金也没有定金那样的担保效果。所以要有定金，因为我国法律有“定金罚则”，所以，定金可以起到保证双方履约的担保作用。

2-2、关于付款方式。讲到这里，我又要提我刚才提到的，——现在的买主，是以卖方、开发商的思维来考虑自家的问题的，好象你和开发商是打四十分时候的对家，他希望你出什么牌你就出什么牌，——特别在价格与付款方式之间的关系上！开发商把你的付款多少与房价优惠折扣联系在一起，你就老老实实地与他谈你多付要多扣，实在3%不行，零头捋掉也高兴坏了，根本没意识到你的资金是有成本的，根本没算过你的资金成本到底有多大！你付清全款、两年后才拿到房子，你的利息支出相当于房价的多少？按去年调整前的一年期存款基准利率4.5%算，两年就9%了！给你2%的“优惠折扣”你就欢喜煞咧？我们说过，开发商的生产模式是自主生产的，所以生产资金理应由他自筹解决，如果你不付款，他最起码得向银行借入房子成本额大小的资金，成本相当于多少？我们刚才说了相当于房款的一半左右，一年期贷款利率多少？年率7%左右，你就是付房价的一半，他两年省下多少利息？就是7%！你付清全款，相当于解决了他建造两套房子的资金，是14%！给你两个点、七分之一，够意思么？！他预售出楼盘的一半，就收回资金了，你说他能不牛么？待价而沽的基础是谁给他创造的？是买主啊！他提价了如果真的还好意思向老买主要差价，岂非迹近无耻？！我们刚才估算WK的成本时，给他估计的利率是多少？年10%！两年就是20%！嘿嘿，这账算起来，你冤不冤啊？

师傅看上去有点儿情绪了。少顷，他继续说：

阿拉暂时勿展开这个话题，我当你是知道这种关系的。

所以，你理想的交易过程，进展到付款方式的谈判这一步，你会向开发商指出，远期价格与即期价格之间正常的、合理的关系，应该是，即期价格＋你的付款资金成本＝远期价格，或者你现在付清价款的金额、也就是即期价格＝远期价格－你的付款资金成本，这就相当于你拿了一张六个月后到期的一百万元承兑汇票到银行去融资，只能拿回来九十六七万一样的道理，是伐？

吴耐拍了一下自己的脑门儿，“噢——！对咧，那是贴现！”

所以，你会向WK提出，如果要我全部付清房款，——可以，但你WK应将这个远期价格贴现，贴现多少？最公平的，就是依你WK的银行房地产项目贷款的利率，按期限（从付款日到交房日）、按我付款金额计算贴现额。我分期付款，道理还是一样，无非分段算，这种算术题并勿难做，是伐？你WK如话不考虑我的资金成本，那我就不想多付预付款，那时候你WK不是得到银行借钱了吗？这利息成本是要你WK自家承担了，是吧？所以，不管叫贴现也好，优惠折扣也罢，总之，你要的是WK省下来的利息支出。

吴耐搔搔头皮，想了好一会儿，斟字酌句地说：“师傅，您讲的，我已经听懂咧，你也是为我考虑，交关周到。不过……，WK可能会讲，我那套一万三的价格，他已经统一考虑了付款的贴现因素，而且他也完全可以讲，阿拉WK开出来的价钿就是即期价格……，那我该怎么说呢？”

师傅很欣赏地看着吴耐，点点头：

好咯！后生！宁波人讲，“上半夜忖忖人家，下半夜忖忖自家”，在利益面前能做到这一条，实际上是蛮勿容易咯！是的，WK绝对会这么讲，戈登滩一期从开盘以来，提了几次价，他也可以讲是随着时间越来越临近交房期，贴现额逐步减少了，所以即期价格也上去了，虽然他的这种说法有欠缺，因为那几次提价的数字之间上并不存在由时间、利率所决定的等差或等比数列关系，但他要这么说，阿拉也真的没啥办法，这种事后辩解，即使到了法庭，法官可能也会予以采信。

问题在哪里呢？问题在于根本没有买主从房产商的自主生产方式角度、从房地产的远期交易角度和从自己的付款资金的成本角度与他展开这样的谈判，而且在房地产市场这几年处于卖方市场的状态下，你买主也根本没机会从这几个角度展开话题，反过来，因为买主的付款成本没有进入谈判的内容，也造成开发商的价格政策太过任性、缺乏可供合理预期的内在逻辑关系。

师傅站起来，又开始在房间内转圈：

前两年的房地产市场调控时，我记得有人民银行的官员提出废除商品房的预售制度，而现在则规定预售许可证领出之前，不得以任何形式预收房款，领出之后多少日子必须开盘。在我看来，这都不是一种以市场规则解决问题的办法：没领出预售许可证不得收受房款，——当房市疯涨的时候，这是让购房者承受高房价，而当房市疲软时，这是逼开发商借高利贷；领出预售许可证才能开盘，——在房市疯涨时，开发商可以拖着不办预售许可证以等待一个好价格，而在房市疲软时，即使开盘喊破天，也可能无人问津。这种规定，他究竟要解决啥问题呢？商品房的预售，是否对开发商有融资的效果、是否能让居民买到较低价格的商品房，是由市场所决定的，市场好时，政府如果取消预售制，这是在帮开发商的忙，而市场差时，政府如果力推预售制，购房者也不一定买账。问题的根本恰在于期房价格与现房价格、即期价格与远期价格之间到底应该安排怎样的一种关系，使得开发商与购房者的利益得到合理、公平的摆布，使得融资与交易都能各得其所，——这才是商品房的预售制所应解决的问题。可惜，实际上现行的商品房预售制度并没有向买主揭示该种关系，所以，买主在谈判过程中，根本没从这个角度展开谈判，就象企业降价因素没进入谈判的话题一样。

这到底该怪谁呢？

师傅不说话了，但还在缓缓的转圈。吴耐看着他，恍惚间居然有点发晕。这时，师傅停下脚，扭头对吴耐说：

“不过，后生，你莫灰心”，师傅笑眯眯地说：“我看这种概念，在要求补偿的维权上面可能没啥用场，但对你成心想脱这件湿棉袄的买主来讲，可能会有交关大的作用呢”！

吴耐马上来了兴致，急切地问：“啥作用呢”？师傅说：

阿拉刚才讲，你的首付款与按揭贷款，实际上是你对WK公司的融资支持，所以，如果你把这件湿棉袄脱掉、解除商品房买卖合同，那你应该承担一定的违约责任，——违约金到底多少，你要去看看合同——，但同时，按照融资角度，WK公司应该向你支付利息，道理上，这与交通事故当中的互负赔偿责任是差不多咯。

“哈哈”！吴耐向师傅拱拱手，不禁放声笑了起来。

案上的水壶里的水又开了，一个个晶莹剔透的水泡从壶底上升，发出轻轻的“扑扑”声，室内飘散着淡淡的幽香，吴耐的心情好象突然地变得愉快起来，他重新环视四周，这才发现，小书桌上面的墙上挂着一块小匾：味閒廬。他站起来过去仰着头看，右边竖写三字“己亥夏”，左边落款“调鼎”，下有两方章。他以征询的目光看看师傅。师傅说：“此乃晚清时期甬上书法家梅调鼎书丹的书房匾。沙孟海对梅氏的书法成就评价很高，认为梅氏作品所具之高逸，为清代二百六十年中所无。乡贤冯君木说他‘孤僻冷落，不屑与士大夫通问讯，声名寂寥，自甘埋没’。由此可见，名过其实者固然如过江之鲫，而实过其名者也如孤鸿只鹜，不时地掠过历史的天空，无非我们没有抬头看而已……”，师傅似乎觉得这感慨发得有点不妥，即自嘲般地掩饰：“我这是附庸风雅、装扮斯文，嘿嘿。请！”师傅邀吴耐坐到案边。

吴耐喝了口茶，问道：“师傅，你看我这件湿棉袄脱得下么？”师傅说：“那得看你怎么脱，如果你想不化代价地脱，恐怕是蛮难咯；如果你想搭人家的便车，等别人能脱的时候你再脱，好象也不是好办法。你必须晓得，脱这件湿棉袄，是有时间限制的，一旦过了这戈登滩一期的交房期，你这身份就从买主转为准业主或业主了，到那时，是你与按揭银行之间的事儿了，和WK的关系只是售后服务的关系了。”“那……，师傅，您看我该怎么做呢？”吴耐有点急了。

师傅似乎从吴耐的神情中看到了坚决，于是说：

事在人为。WK固然准备相当充分，也拥有相当多的社会资源为其所用，态度也交关强硬，但他也不是“枪打没洞、刀劈没缝”的金刚不坏之身。买主要想维权成功，我看关键是两条，一是买主要调整考虑自身利益的角度，摆脱卖方思维的束缚，问题一定要想得透，比如，同样是契约精神、法治观念，你应该怎样考虑？这个，我刚才已经讲了很多的细节问题，但在宏观上，你必须牢牢把握一条，这就是，这契约精神与法治观念并不是站在WK那一边的，你也应该踏踏实实地站在这契约精神和法治观念的平台上，与他对抗！另外，你的态度也要象WK一样地坚决。这倒不是要你买主跟WK耍赖，那是不上台面咯。阿拉要上台面，该台面是什么？就是刚才说的契约精神、法治观念。

当然，善于寻求社会以及舆论的支持也是万关要紧的事体。现在维权，恐怕离不开律师和记者。律师要咋找？一莫怕化钞票；二！那律师别象钉子木匠一样咯，你怎么说他就怎么写、怎么说，思路比你买主高明不了多少，官司的输赢于他似乎没有关系，这种律师找来，你们将吃足苦头，一旦一审打输，机会就少了。象这种涉及面大、社会关注度高的房地产维权案子，一定要找到对房地产经济有相当的理解、法学理论水平高、又特别“好斗”的、甚至想在这种案子里一鸣惊人的律师。再一个，记者，也交关要紧，现在有许多记者，只会宏观分析、讲讲大道理，考虑房地产经济问题的思维也是被开发商同化的，故而他会无意识地失去记者应有的客观、公正的立场，象那些缺乏契约精神、缺乏法治观念之类的帽子，就是这种半懂勿懂的记者，随手扣在维权买主的头上的，弄得维权买主象被如来佛的五行山压着的孙悟空一样地难翻身，罪过！说实在，如果找不到好记者，就求他不要夹叙夹议地发报道了。

吴耐若有所思，仿佛开始在记忆中搜索他所熟悉的律师、记者人选一般。师傅啜了一口紫砂壶，继续道：

戈登滩一期的买主提出的维权要求有两种，一是补偿，那是真正想买下房子的买主们提出来；二是退房，这是象你一样的买主们提出来的。关于退房，我刚才讲过，这“退房”的提法，很不确切，实际上的意思，阿拉是晓得咯，就是象你一样，想把这件湿棉袄脱掉。但要名正言顺，就应该把这“退房”的提法，改为“解除商品房买卖合同”。

现在最大的问题，是WK不想坐下来，仅以一纸声明搪塞。他不坐下来，你的这些要求等于自说自话，根本无济于事，而时间过一天，离交房期就近一天，没一点紧迫感恐怕也是不行的。

     那如何让WK他坐下来呢？