【房市观察小说】湿棉袄

我看，买主们要联合起来，可以打一场“其他非财产性诉讼”官司，诉讼要求很简单，就是要求法院判决WK坐下来谈。

为啥要他坐下来谈？因为你们主张，对于企业主动降价所带给买主的利益损失或风险承担方式，是商品房预售预购合同中“没有约定”的内容，根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。

坐下来谈什么？就是合同法第六十一条所指的“协议补充”的谈判，至于谈得拢谈勿拢，是坐下来以后的事儿。

为什么要打官司到法院？因为WK认为补偿没有“合同依据”，不愿谈，所以只好劳动法院法官大人的大驾，把WK请到谈判桌旁来。

维权的买主必须注意，在这场官司当中，你们千万别提出各人要求补偿的具体金额，因为那是坐下来之后的谈判内容，这场官司只是解决让WK坐下来的问题，所以，补偿的具体金额在这里，是无法作为诉讼要求的。记牢，你现在要打的是一桩“非财产性案件”！

我估计这桩官司，应该适用简易诉讼程序，费时应该不长，而诉讼费也相当的便宜，它是按件算的，我记得“其他非财产案件”的法院收费标准是十元到五十元。

我看，买主们要联合起来，可以打一场“其他非财产性诉讼”官司，诉讼要求很简单，就是要求法院判决WK坐下来谈。

为啥要他坐下来谈？因为你们主张，对于企业主动降价所带给买主的利益损失或风险承担方式，是商品房预售预购合同中“没有约定”的内容，根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。

坐下来谈什么？就是合同法第六十一条所指的“协议补充”的谈判，至于谈得拢谈勿拢，是坐下来以后的事儿。

为什么要打官司到法院？因为WK认为补偿没有“合同依据”，不愿谈，所以只好劳动法院法官大人的大驾，把WK请到谈判桌旁来。

维权的买主必须注意，在这场官司当中，你们千万别提出各人要求补偿的具体金额，因为那是坐下来之后的谈判内容，这场官司只是解决让WK坐下来的问题，所以，补偿的具体金额在这里，是无法作为诉讼要求的。记牢，你现在要打的是一桩“非财产性案件”！

我估计这桩官司，应该适用简易诉讼程序，费时应该不长，而诉讼费也相当的便宜，它是按件算的，我记得“其他非财产案件”的法院收费标准是十元到五十元。

不过，你别以为诉讼费便宜，律师的代理费也便宜，——千万别这么想啊，这钱儿省不得啊！因为这是买主维权顶顶关键的第一步！你想啊，如果连你主张“没有约定”也被法院认为理由勿足、于法无据，而反过来支持WK的“没有合同依据”的主张，案子也不予受理、受理了一记头判决你主张的“没有约定”不成立，那你下一步还谈什么谈？！在法院不支持你的“没有约定”主张的情况下，你的任何要求都将变成无理要求了！是伐？！所以，律师的钱儿别去省它，大家凑一下，也不是什么大负担，如果有律师主动要求做“风险代理”那更是求之不得呢！我看这诉状要写得象学术论文，技术含量要求交关高咧！弄得好，说不定可成为最高人民法院的司法解释呢，——这桩小官司里有大道理啊，兹事体大，一定要提起十二万分的精神来噢！

吴耐有点着急地问：“那……我想脱这件湿棉袄，也要等这桩小官司打好以后再讲啊，师傅？”师傅伸出一根手指，摇了摇：“NO，NO，NO……”。

他们是在要房子的前提下维权，而你是在不要房子的前提下维权，诉求不一样，做法就不一样了。你想把这件湿棉袄脱掉时，你最怕是什么啊？——最怕是合同解除了，但WK却不把你的首付款或按揭贷款还给你，是伐？

吴耐说“是哎……。那怎么做呢？”师傅笑呵呵地说：

答案还是在合同里。你买戈登滩一期的房子，实际上订了两个合同，一个是商品房买卖合同，一个是按揭贷款合同，是伐？第一只合同，是你和WK订的。第二只合同，是你和WK两人为一方、按揭贷款银行为另一方，签订的。你在第二只合同里，是借款人，WK在第二只合同里，是你的连带责任保证人。这个连带责任保证，是一种阶段性的保证，等WK交房、你做出房产证与相应的他项权证后，WK的保证责任就可以被银行解除了。也就是说，按揭贷款合同，在你买的房子做出房产证之前，是一种信用保证贷款，当房产证、他项权证做出后，就变为抵押贷款了。

阿拉还得罗嗦几句：你知道电视报纸里讲得交关热闹的深圳“断供”新闻伐？如果你现在不向银行缴按揭贷款的本金与利息了，银行怎么办？他可以向保证人WK要，所以，银行在这段时期，他是不怕你不还的，你就是不还，他也不会晕菜；但是当你做出房产证后，你这贷款就变成抵押贷款，而开发商WK在你做出房产证办好他项权证之后就脱出连带责任保证了，当此时光你不还，那银行就头痛了，他借给你的按揭贷款从哪儿得到清偿呢，——只好处理你的房子了，通过拍卖或变卖，来还这笔钱，如果你这房子在那时候的市场价格只相当于你买价的60%甚至更低，这房子的变卖款就不够还贷了，你如果没其他财产来源补充还贷，甚至家庭破产了，银行就要损失。这，才是大名鼎鼎的“断供”问题。而现在，你的按揭贷款还处于WK阶段性连带责任保证状态，所以，这种状态下，你不还本息，还不能讲是正宗意义上的“断供”。而且，我看，你现在如果停止按揭贷款的还本付息，还可能不属于违约行为呢。

吴耐满腹狐疑地：“这怎么可能……？”

师傅抽出案上笔筒里的一块竹爿模样的东西，边轻轻地摩挲着，边说：

在商品房买卖合同，你已经依约付清了房款，——你自己的首付款，加银行按揭贷款。是伐？这说明，你过去是守约的。但你现在发现自家在今后的两三年里，因为自家财务状态发生签约时未曾预料的困难，导致你的履约能力大大削弱，在这种情形下，据我所知，我国的法律并不禁止你提出中止和解除合同的要求。当然，解除合同的理由最好能出自双方的合同，但问题是，翻遍合同，尽管有解除合同的其他条件约定，却恰恰没有因买方财务发生困难而致买方丧失继续履行商品房买卖合同、特别是按揭贷款合同能力而得解除合同之约定。所以，你要提出解除合同的要求，也不能说你“没有合同依据”，无非还是“没有约定”。这说起来，可能牵丝扳藤、交关复杂，你可以干脆暂时不去管这个商品房买卖合同，为啥道理啊？因为在这个合同里，你的义务已经履约完毕，——付清款项了嘛，接下去你是等WK交房，交房时你有按合同约定接收房子的义务，但现在这一步不是还没发生吗？何况，——注意！——何况，在这个商品房买卖合同中，根本没提到按揭贷款合同与它的关系问题！比如，在交房之前，你按揭贷款还不出，这对商品房买卖合同的下一步履行会带来怎样的影响？你回家后可去看看那个买房合同，看看其他空白地方是否有提及WK向你提供阶段性担保的相关约定内容。

所以，你脱这件湿棉袄的第一步，先记牢：一、到现在为止，你是完全信守合同的；二、在你发生财务困难、丧失履约能力情况下合同如何解除，是合同里“没有约定”过的。

脱湿棉袄的第二步，就冲着按揭贷款合同来。一、同上面的“一”，即，到现在为止，你是完全信守这个按揭合同的，每月按期足额依约向银行支付贷款本息，是伐？二、你因为家庭财务状态发生困难，可以援引按揭贷款合同中的“通知义务条款”，——据我所知，一般，在按揭合同中的借款人或保证人通知义务中，有一款是“影响或可能影响贷款本息按期足额偿还的其他情形”，你现在就发生了这种“情形”，是伐？当此时，借款人和担保人应当立即通知贷款人，也就是银行。所以，你要提前通知银行，你的家庭财务状态已经发生严重影响贷款本息的按期足额偿还之情形、并将于某月某日起停止向银行偿还贷款本息，云云，这是你依合同履行通知义务的守信行为！当然，你这个通知，要书面的，写得要象阿庆嫂说话一样地“滴水不漏”！我看主要内容应该包括：

1、由于宏观经济形势的变化，你的公司（注意，如果在申请按揭贷款时，曾由你的公司提供你的收入证明时，你才可以在此涉及你的公司，否则不必）、你的家庭的财务状况，已经发生显著的不利影响。因为当时申请贷款时，银行曾要求你提供的收入证明是由你两夫妻各人打工的单位提供的，那么现在，你可以要求原出证明的单位，各提供一份你和你太太今年及明后年收入预计证明，注意，是“预计”，预计的收入比前两年有较大幅度的下降，就基本上能证明你所讲的家庭财务状况发生不利影响的事实咧，办这个证明应该不难吧？当然，不利影响，除了收入出现申请贷款时无法预计的减少，还可能是支出出现申请贷款时无法意料的增加。

“比如……，哦，这些个例子我就不说了，你自家肚皮里有一本账，嘿嘿”。吴耐发现师傅脸上现出狡黠的神情，耐人寻味，他也不禁笑了：“嘿嘿”。

2、告诉银行，你在按揭银行开设的用于归还本息的账户里，目前还有多少余额，你声明，这个余额用来还清当期或下期应还本息后，你将无法再补充还款资金，请银行根据按揭合同之约定，向你的连带责任保证人也就是WK全额追偿，并解除按揭合同，如银行可采取而不采取相关措施，你将不再对银行承担任何责任；

3、你并再向银行声明，根据你的家庭经济状况，在今后可预计的三五年后，你家庭的财务支付能力极可能无法恢复到足以支持该按揭贷款合同所指向的用途（购置戈登滩一期某某编号的房产），所以，你明确反对担保人WK代你支付本按揭合同项下的本息、以使本合同存续下去的企图！

4、请银行提供你到最后一期自主还款日止，你的本金偿还金额与利息支付的数字。

“脱湿棉袄咯第三步……”，师傅正说着，吴耐打断话头：“对勿起，师傅，让我先去打一个电话……”。

吴耐走出房间带上门，来到天井，掏出手机给家里打了个电话。

“周莺，你去看一下，阿拉的按揭还款那个存折里还有多少钱啊？”

太太说：“不多了，好象下礼拜三是扣款日子，我要去存点进去，可能欠够咧，啥事体啦？”

吴耐说：“先慢慢存。啥事体等我回家后再向你‘汇报’。你过会儿开车来接我。钞票有伐？带二三千块来……”。

“呀！那你的车子呢？”

“我酒喝得交关，你想让我被交警抓去啊？！”

“哦哦。那你叫我到哪里啊？”

“哦，嘿嘿，我在湖心西桥与月湖桥当中的花屿、一家新开的清音茶馆里。”

吴耐回到房间：“不好意思，师傅。我刚刚问过老婆，按揭还款那个存折里，钱不多了，还当期的本息可能还不够些。那您继续给我指点……”。

师傅把玩着手中的竹爿，微微颔首。

脱湿棉袄的第三步，就是你同时要给WK一份通知，并把你给银行的那份通知附上。你给WK的这份通知，要告知几个内容：

1、由于你的家庭财务状况发生了买房时未曾预料的困难，你已经通知按揭银行，你将于某月某日起停止向银行支付按揭贷款的本息，银行将根据按揭贷款合同的约定，请贵公司履行连带责任，并解除按揭合同；

2、你在此通知中明确表示：贵公司代我清偿的按揭贷款，我已无法再提供其他的资金来源，唯一的办法通过是房款的部分抵销来清偿我对贵公司的欠款。

这个金额，就是你贷款金额减去银行提供给你的你已还本金的数字，我估计这大概是二百四十万减十五万，——你贷款十五年，已经还了十个月，再加上这个月，十一个月，按月等本还法算，大约十五万，所以WK将为你向银行代还了二百二十五万元左右。你的这条通知是说，这二百二十五万元，应该从你付给WK的房款三百四十万中抵扣；

3、同时，鉴于你家庭的财务支付能力在今后的两三年内都可能难以恢复，所以，你在此应明确表示，你在解除按揭合同的情况下，也已无法再维持商品房买卖合同项下的义务，并要求WK将你的首付一百万元和你十一个月的还本十五万元还给你之后，解除商品房买卖合同；

4、你可以表示对于商品房买卖合同的解除之遗憾，并表示你愿承担解除合同所应承担的无过错责任，但同时你应主张你的三百四十万房款在这十一个月里应由WK公司支付利息。你在通知里应明确表示：我希望在某月某日起就此事宜与贵公司进行谈判。

师傅说完，放下竹爿，捧起了紫砂壶。吴耐好奇地把竹爿拿来一看，显然是老物，上面刻着“春来犹作梅花伴，常向风前奏管弦”的诗句，抚之手感颇佳。吴耐边摩挲，边惊奇地问：

就这样好啦？这件湿棉袄就这样脱掉了？

师傅微笑着说：

是啊，否则还要怎么脱呢？

“不过……”，师傅放下紫砂壶，又站起来踱步了，长衫衣摆一飘一飘的，与房内的陈设氛围倒也融洽。