【房市观察小说】湿棉袄

此中关键，在于银行的态度与做法。我问问看，你在按揭贷款合同里，除了交房前WK的担保和交房后房子的抵押，其他还有什么人担保、什么物抵押么？

吴耐摇摇头。

所以，你如果趴下了，银行只好寻WK咧，否则该笔贷款就成为银行的问题贷款，这是银行所不愿意看到的。按常理，银行应该宣布你这笔按揭贷款提前到期，并把它尽快处理掉。

按揭合同上，银行与开发商约定的保证方式，均为连带责任保证，而非一般保证。什么叫连带责任保证？法律上是指放弃先诉抗辩权的保证。什么叫先诉抗辩权？就是要作为债权人的银行先起诉你、执行你，当你被执行后还是还不清贷款的情况下，保证人才出面代债务人你向银行还你的欠够部分。有先诉抗辩权的一般保证，显然是银行不会接受的，太麻烦啦！所以，银行在按揭贷款合同里，约定开发商提供的阶段性担保，全都是连带责任保证。所以，只要你向银行声明，你从今以后再还不出钱来了，那银行咋办？——他只好找WK咧。

但银行找WK要钱可以有两种做法，一是维持这张按揭合同，每个月叫WK为你代还本息。但这样一来，你的这件湿棉袄还是穿着，无非债主从银行换成WK了，WK为你代还后，这还银行的本息就变成你欠他的本金，利上滚利，厉害多咧，这房子还会给你啊？！一直到把你的这些首付款全部吃光为止！——这样一来，你这件湿棉袄岂非更重了？！所以，我在你给银行通知的要点里，以及你给WK通知的要点里都强调了解除按揭合同、解除商品房买卖合同，这也就是要求银行采取另外一种做法，就是宣布按揭贷款合同提前到期，所有还差银行的本金，——二百廿五万左右，——统统叫WK承担起连带责任保证人的责任来，代你一次性还清；WK他如不肯还，你也不必担心，银行在按揭合同里有权从WK开在他的银行里的存款户头中可以扣收的！二百廿五万块扣光了，你这按揭贷款合同也就解除咧，你和银行之间的账目就了了。

吴耐问：“那银行一定要按第一种做呢？”师傅答：“在你已经明确声明反对继续维持那个按揭贷款合同的前提下，如果银行坚持这样做，那与‘假按揭’还有什么区别呢？万一银行这样子地与WK联合起来不让你脱湿棉袄，你可以请银监会过问一下，嘿嘿。”

“哦……。那……，扣不光怎么办呢？！”吴耐紧攥着那根竹爿紧张地问。师傅的神情也似乎复杂起来：

扣不光？介大一个WK，如果连你这区区的二百廿五万元都没有，这还了得？这恐怕会引起连锁反应呢！真的到了那个地步，你，无非还是穿着这件湿棉袄，打赤膊的事体是没的。不过，后生，别小瞧WK，人吓人是要吓煞人咯噢……

吴耐不好意思地笑了起来。

当然，讲讲容易做做难，这里面，你那两张通知书要写得有水平，要合理合法，这是需要你认真对待的，特别是你要求WK归还首付房款加还本钞票、以及三百四十万房款近一年的利息，这就要做好打官司的准备，要找一个好律师。

WK对付银行没办法，我估计他会痛痛快快把你这二百廿五万还给银行。但你那一百十五万要还回来，就肯定不会介省力咧。他要你付违约金，你要他付房款利息，违约金多少？利息怎么算？都不那么容易达成协议，我可以说你这种湿棉袄的脱法，是他们还没碰到过呢，这事儿不打官司，恐怕是过门勿来咯……

关键还是你的决心与思想准备。你提出这个利息要求，自家要理直气壮，“理”在何处？理在：你是买房，不是委托订购，所以这套房子并不是WK为你一个人特意造的，这是一盘符合大众口味的菜，这菜也不是我教你怎么做的，而且这盘菜还没烧熟，我当然可以为我的退菜承担责任，但总不至于在我没吃的情况下，把它全额算在我的账单里吧？因此，你现在解除合同不买了，对WK的利益损害并不大。当然，这并不是说你不需要支付违约金或赔偿金了，因为虽然你的履约能力之削弱不是你的故意与恶意，但作为一种无过错责任，你是必须承担的，这也是契约精神的要求之一。至于金额到底该多大，因为合同里没有约定，这是需要你和WK协商的，他可以漫天要价，但你必须据理力争。我教你提出三百四十万的利息要求，从策略上讲，是你的自卫措施，而从道理上讲，就是我刚才提到的，开发商的生产是一种自主生产，而不是受托订购生产，你是买主，不是定作人，你并无供应资金给开发商生产的义务，预售制度下的房款预付，其实是买主对开发商的融资，而融资要有对价，在合同存续的情况下，开发商是否付过对价，阿拉刚才已经探讨过咧，晓得这是一笔糊涂账。但当你要解除合同的情况下，融资对价问题反而清楚了：你承担无过错责任、支付违约金，他用你的三百四十万造他自家的房子做生意、应该给你利息。要么两相抵销，我以为这也是可以接受的，是伐？

吴耐听了，赞叹一声：“妙！”他不住地用竹爿击打自己的左手，一副摩拳擦掌、跃跃欲试的样子。

未几，吴耐的情绪竟又黯然：

师傅，我还是觉着这后果蛮可怕咯，现在这形势下，买房懊悔人很多，家庭财务状态变坏、资产缩水也不是我一个，如果全部象我一样通过银行去扣WK担保款，那WK不是万关了啊？再说，这WK降价，从大局来讲，总是一件好事，但做好事，却可能没好结果呢……。唉……

师傅停止转圈，看着吴耐，良久才说：

后生，你果然是个厚道人，好，好，好啊！

是啊，WK降价，本来是一件好事儿。但这好事儿该怎么做，是应该好好思量的。

有一个笑话讲有一个人请客，已到三位客人，还差几位，这主人说，唉，该来的还没来。某甲听了以为主人在说他不该来，走咧；主人看了摇摇头说，该走的却没走。某乙听了心说这是在说给我听嘛，也起身要走；主人说：我又不是说你；某丙似乎明白了，与某乙一块儿走了。我看他们二位如果在路上遇到赴宴的某丁，肯定会劝他别去咧，是伐？这家主人对眼前的客人视而不见，对没来的客人却充满期待，这是待客之道么？我看WK现在的降价促销也象这笑话里请客的主人一样，但与笑话不同的是，来戈登滩一期的客人可是已经拿出真金白银才坐下的客人！所以，笑话里的主人无非是智商有点问题，而现实中的WK，就不止是一个智商问题了，其性质之恶劣可说已近乎丧失一个大企业起码应有的伦理操守与道德准则，二期可以不顾一期客人的利益降价，一口回绝一期买主的补偿、“退房”要求，这不明摆着当客人是冤大头嘛！在我看来，WK似乎过于自信托大、骄傲以至于骄横，好象人家买他的房子还是他在请人家吃白食，客人可由着他摆布，还摆出一副好象天下的道理、法律全都在他那一边的架势，弄得买主们有理说不清，怨气无处发，逼得人家敲玻璃扔鸡蛋散场、陷人家于不仁不义的境地……，这好事儿有这般做法的？

实际上，这好事儿是可以换一种做法的，特别是你WK是宁波房市第一个降价者，更应该小心谨慎，问题要考虑得细致周全些，比如，等一期到交房辰光再降两期咯价；比如，你可以先对一期买主按降价幅度给予一定的补偿，“买下”二期的降价权；比如，你甚至还可以表示，今后如果三期降价，未到交房期的各期买主都能按降价幅度得到一定的补偿；比如，你不那么盛气凌人地“强势回应”，而是与买主展开补救协商，等等。可惜，我们至今还没有看到WK的友善……

如果这好事儿真的带来坏结果，我看也是WK咎由自取，怨不得买主。后生你觉着这后果蛮可怕，想想也确是这么回事儿。如果象你那样的买主有十廿个全都向银行主张解除按揭合同，WK就要被银行扣去三千万左右，那接下来会发生什么？买房的因此而观望、WK现金流减少；银行今后可能会要求买主追加担保，买期房就要比现在麻烦多咧；有你这样的先例在，二期乃至今后的买主也可能看样，开发商以后会发现预售卖出的房子再不象过去那样可靠而令人放心；再进一步的，银行发现按揭贷款合同如果再大面积地解除而使开发商现金流枯竭，并影响其正常的项目贷款还贷能力，于是银行就可能宣布项目贷款提前到期；这种过程一旦被触发，开发商的其他贷款银行，就可能援引贷款合同中的交叉违约条款而宣布在他银行里的贷款也提前到期……，彼时，不是乱套了么？！

现代社会，固然不再信奉仁者无敌，但无仁的智者，一旦千虑一失，宁无千古之恨？

…………

师傅缄口不语，驻足伫立。

房间里只有空调的沙沙声，还有不知从哪儿传来的秋虫鸣叫，更显得室内寂静空旷。香炉里的烟早已灭了，那阵幽香似乎已融在空气中，无人察觉。

突然响起一阵清悠的洞箫曲，师傅一愣，而吴耐则手忙脚乱起来，连忙从裤兜里摸出手机，对师傅歉意地笑笑，跑到屋外接电话，原来周莺已到茶馆外了。吴耐回到门口，对师傅说：“我太太来了，师傅您等我一会儿，我去去就来”。师傅说：“太晚了，我该下班了。”吴耐恳求道：“您无论如何得等我两三分钟……”，说着赶紧跑出去了。

但等吴耐捏着一把钞票与周莺一起回到天井时，厢房的门已关、灯已灭。吴耐不抱希望地拍了拍门，屋内果然如预料那样，悄无声息。

周莺莫名其妙地看着吴耐，吴耐则怅然若失地喃喃自语：

怎么这么快就走了，我还想问问，师傅您是何方神圣呢？

                           2008/10/8再改

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