[原创]我对解决中国目前经济困境系列策略一：加大土地供应力度

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本人将陆续发表解决目前经济困难的办法，今天发表第一项策略：加大土地供应。

目前房地产市场十分冷清，大家或许认为怎么还加大土地供应量，这不是反其道而行吗？

       房地产业的健康发展是拉动经济增长的发动机之一，很多人为拥有一套住房而奋斗一生，这就足以说明房地产对整个经济发展的重要作用。目前房地产市场为什么这么冷清呢？难道说大家真的不想买房子了吗？不是的，买房子是许多人一生的梦想。目前房屋销售市场之所以冷清，是因为目前的房价依然很高，大部分居民在这个价位上还是买不起房。房价这么高，为什么房地产企业不降价呢？因为房地产企业目前房屋的成本已经很高，降价就要亏损，他们不甘心。为什么房地产企业目前的房屋成本很高呢？我跟大家算下房地产企业的成本构成：

        1、获得土地成本。为防止土地供应方面的腐败等，政府对住宅用地供应采取公开竞拍方式，前段时间房地产市场火热，竞拍成交价格很高。以本人所在的地区为例，一亩地曾经最高拍到近1200万元。该地块容积率是3，即建成后一亩地可供销售的建筑面积是近2000平方米（3*666.67平方米/亩），则总成本中每平方米土地成本就达到6000元。

        2、建筑成本。目前一般的楼盘，包括基础设施费等各种可售或不可售的建筑面积全部加起来，建设20-30层的住房每平方米造价1500元足唉。

        3、税收。税收方面与销售额成固定比率关系的是营业税及其附加等，其负担率近6%。企业所得税与个人所得税方面根据企业的盈利与分红不同情况而定。不过有的地方实际上采取核定征收，其核定的负担率各地不一，假设两税合计按4%计算，则房地产业税收综合负担率约占销售额的10%，如果每平米房价销售一万元，则税收负担约1000元。

        4、销售费用。目前房地产企业很多是私营企业，员工不多，广告费用不多，其销售费用并不多。不过这项费用，在不同的企业估计差别较大。大体上按每平方米500元估算吧。

        5、银行利息支出。目前很多私营房地产企业能从银行借到款项的并不多，不少企业并没有银行借款，由于房屋实行预售制度，房市好时预售收入就足以支付后继各项支出。这项费用不同企业估计差别较大。按6000元的土地购买资金有一半从银行借款而来，按房屋开发期三年，年利率8%计算，利息费用估算是600元吧。

        从上面可以看出上述房地产成本9600元中，被政府获取的是7000元，其中土地出让金6000元（其中一部分分给土地经营户或拆迁户），税收1000元，而建筑成本仅仅1500元。那为什么土地竞拍价格会那么高呢？原因是政府垄断着土地一级市场，各个地方的政府供应土地多少没有统一的标准，有的地方控制得紧，有的控制的松。土地供应量多了，价格自然就会下降，房屋成本降了，房价自然就会降。目前不是还有一些地方的城市房价每平米仅售2000多的吗？就是因为他们的土地很便宜的缘故。

          目前只要加大土地供应力度，土地售价便会大幅下降，则房屋的成本就会大幅下降，每平米售一万元以上的地方就可实现每平米仅售4-5千，甚至更低。在这个价位上的需要就会大幅增加。需求增长了，就会大大促进了经济的复苏，钢厂恢复生产了，水泥厂恢复生产......，工人有工资挣了，企业主少亏损，甚至有利润，进而又进一步促进了需求的增长，整个经济又出现了良性循环。

          大量供应土地可能引起的一个问题是，随着房价的大幅降低，先前还有大量房屋未售出的企业将巨额亏损，先前高价购买的人心理不平衡等，但考虑整个国家经济这也是没办法的，这也算是对他们之前拿地及购买时的不理性的一种“冲动的惩罚”吧！

[此贴子已经被作者于2008-10-16 11:48:55编辑过]

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关键词：经济困境 土地供应 中国目前 拉动经济增长 房地产企业 经济 困境 土地 原创

随着前期房地产的狂热，政府通过收取土地出让金，税收等渠道获取太多的财富，而目前政府财政支出效率还不够高，限制了经济的更好发展。

土地是有限资源，当前关键是保农业，

以下是引用liuyan008在2008-10-16 16:41:00的发言：
土地是有限资源，当前关键是保农业，

         耕地是要保护的，城市化也是必须的，虽然吃饭问题是头等大事，但我想不会因为目前多批一些土地就会威胁到国家的粮食安全。解决耕地与住房矛盾最好的办法的就是大力推动小套房建设，这样能够做到在开发面积既定的情况能够满足更多家庭的住房需求，可惜现在没能很好的执行到位。真是上有政策，下有对策，我们国家的严格执法方面值得担忧，不过我们的法制不健全也是一个重要方面，很多法律规定根本不合时宜，有些法规如果严格执行真是弊远大于利。

看似那么回事，不过，真要那么做，可能就不是那么简单了，各利益集团怎么会轻易放手呢？

以下是引用rendameng在2008-10-16 22:04:00的发言：
看似那么回事，不过，真要那么做，可能就不是那么简单了，各利益集团怎么会轻易放手呢？

你说得好，问题就出在这里。

我想在加大土地供应力度方面也是要做到有保有压：

1、实行“压”的地方。

   有的地方地方房价已经很低，主要是由于地价十分便宜，房价高于建筑成本不多，在这些地方应注意耕地保护。这些地方房价低有两种原因，一种原因是这些地方经济落后，居民收入水平低，即使房价仅售2000多元，但有购买力的居民也不多；另一种原因是，这些地方经济并不算落后，但前期政府出让了太多的土地，供给相对充足。总之在这些不宜过多的供应住宅土地。在经济落后的地方可增加工业用地的供应。

2、实行“保”的地方。

     对目前房价很高的地方，虽然目前交易冷清，但其主要是因为房屋售价高的原因，在这些地方要加大土地供应，地方政府以及拥有这些土地使用权的居民要能适应土地出让金大幅下降的现实，地方政府也不要被房地产商房屋出售不出，而又不降价的可怜相所感动而不敢供应土地。请不要认为这样做是落井下石，请大家要注意广大人民的利益才是最重要的。

     不管在保的地方还是在压的地方，都要积极推动小套房建设，这既是保护耕地，也是满足中低收入家庭买得起房的最好的政策。

呵呵，关键你的土地是有限的，而人民的需求是无限的

1，目前投资主要在一，二线城市，这些城市真的是因为住房的需求高而去买房吗？投资房占的比例也不小吧，只要房价涨，大家就会拼命买，你上海，北京，杭州，深圳这些城市上哪找这么多土地去供应

2，这种土地供应，不是单单增加量就行的，你在新疆增加土地供给，恐怕投资商没有兴趣，你又不能把土地搬去上海，区域性的供给不足一样会让价格虚高

整个胡扯

获得土地成本占房价的六成，这个数据有没有普遍性？值得论证，次乃该问题关键，如果真是这样，TMD房价大多利润确实都被政府拿去了。