发帖
雷达卡
房地产信托基金分类_房地产信托基金分等级吗_房地产信托基金案例
房地产信托基金分类
按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。
房地产信托基金分等级吗
肯定分啊，根据风险程度的不同，房地产信托基金的等级也是要有所区分的，这样也才能满足不同类型的顾客的需求。具体说来，房地产信托基金主要有以下主要风险：
1.经营风险
该风险是指由于REITs公司的经营获利能力大小不同导致贷款的收益差别。产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。
2.市场风险
该风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。因为多数股票价格的变动都和整个市场大趋势存在相当程度的正相关，这就会造成公司本身的经营状况无法完全决定其股票价格的变化。如果投资者在市场不景气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失。这就是市场所造成的投资风险。
3.利率风险
利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托，因为它的资产主要是由一些长期固定利率的抵押贷款组成。如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。为避免利率风险，美国REITs通常采用浮动利率。一般对于一些短期贷款来说，利率风险非常小。
房地产信托基金案例
联信·宝利中国房地产信托基金
(1)案例介绍
2005年3月11日，中国内地推出了首只准房地产投资基金——联信·宝利中国房地产投资基金①，原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。该基金是不指定用途的、实行分期发行的房地产信托计划，可以投资于房地产经营企业股权、给房地产经营企业贷款、购买商品房或住宅等。信托资金的收益主要来源于房地产企业的贷款利息收入，房地产企业的股权投资收益，房产转让与租赁收入。该项目还聘请戴德梁行作为投资项目的专业评估机构，商业银行作为信托资金的托管方，普华永道会计师事务所作为独立审计机构，并定期向投资者公开披露信息。由中介机构参与管理、按照公开募集产品要求进行充分的信息披露的信托计划，增加了透明度，使得该信托更类似于房地产投资信托基金。
“联信。宝利”房地产投资信托计划将信托受益人分为优先受益人和普通受益人两类。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益的分配。通过优先、次级受益权的结构设计来保证优先受益权资金的安全性。①优先受益人的预计最低基准年收益率为5．3％，并随银行利率上调而上调；当整体信托计划运作年收益率低于5．3％时，则由普通受益人以其信托财产补足。该信托还首次引进了受益人大会制度，与基金公司的基金份额持有人大会制度相似。
(2)案例分析
“联信·宝利”房地产信托虽然采用的是房地产投资信托计划形式，却是按照房地产投资信托基金的标准来设计的，并借鉴了美国REITs、香港领汇房地产信托基金和内地证券市场基金的成熟管理模式，基本接近于契约型封闭式房地产投资基金，如采用了不同于以往的房地产信托计划的规划设计，即不是先有投资标的再进行集资而是先集合资金再选定投资标的，投资方式多样化并采用分多期连续发行等。此外，“联信·宝利”房地产信托还采取了在预期收益以外增加浮动收益的措施，十分类似于REITs的分红。这也是为何本信托被认为是更类似于房地产投资信托基金。
虽然“联信·宝利”房地产信托有很多优势，但是也存在一些问题：第一，本信托计划主要立足投资我国房地产行业，但是我国房地产行业的整体发展受到诸多因素的影响，如宏观调控政策、税收、收入分配等，这些因素会使房地产行业的利润产生不确定性，这种不确定性又会影响该信托理财产品的最终收益。第二，信托计划中有关资金的运用虽然初期采取抵押型的模式，但是不排除权益型与混合型模式的可能，所以对于同一个投资标的，可能会运用不同的方式进行投资，如贷款给房地产经营企业(抵押型)后再对同一地房地产经营企业进行股权投资(权益型)。这时，对于拥有不同类型产品的投资人来说，处于债权人与企业股东的地位，容易产生利益冲突与利益输送等问题。此外，受到当时法律规定的200份上限的限制，本产品采取的仍然是签订信托合同的方式募集资金，本质上是债券类产品，属于信贷融资；而在美国房地产投资信托投资中，投资者可通过购买REITs的受益凭证方式进行投资，受益凭证可以在相关证券交易所上市交易。因此“联信·宝利”房地产投资计划的流动性、变现性受到一定限制。
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
