发帖
雷达卡
什么是房地产置业投资_房地产置业投资的投资方向及分类
什么是房地产置业投资
房地产置业投资是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手房产。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。
房地产置业投资的投资方向
房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的物业，如居住物业(如普通住宅、经济适用住房、公寓、别墅等)、商业物业(如俱乐部、会议中心、康乐场所、商铺、购物中心等)、办公物业(如写字楼、综合楼)、酒店物业(宾馆、酒店等)、工业物业(如工业厂房、仓库、货场等)以及其他物业(如医院、学校、体育场馆、影剧院等)。考虑到我国的实际情况，以下介绍几种主要的热点投资方向。
1．中小户型普通住宅
中小户型是指相对面积较小，集约型的户型，是以满足生活需要为首要目的的户型，通过减少享受空间，降低户型面积，降低总价。中小户型住宅并不等于低品质住宅，中小户型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。
中小户型普通住宅近年来市场销售一直很火爆，其原因主要在于三个方面：一是中小户型普通住宅适应工薪阶层生活起居需求。二是中小户型普通住宅工薪阶层能买得起。中小户型普通住宅由于每套面积小，总房价较低，而且装修费和物业服务费也相应减少。三是中小户型住宅租售前景看好。
中小户型住宅只要质量好、环境好、物业服务好、区位好、房价适宜，将是购房或租房消费的首选，其市场需求潜力巨大。正是因为这样，中小户型才可以很好地迎合租赁、投资以及过渡用房的需求。
2．酒店式公寓
酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。
酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供精装修、全套家具、全套家电等居住布局硬件设施以及家居式的高水平的物业服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
酒店式公寓的买家主要是房地产投资者，其购买目的非常明确，即是为了出租以收取稳定的投资回报。它有特定的目标客户群，目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻京工作人员。由于具有低风险、超值回报空间，酒店式公寓一直是房地产投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其他物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
3．社区商铺
目前，一般将商铺定义为：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务以及感受体验的场所。这个定义不仅包含了商铺的商品交易的功能，而且还包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为商品交易的场所，包括百货公司、超市、专卖店以及汽车销售店等规模不等的商业空间；商铺作为提供服务的场所，包括餐馆、美容美发店、银行等服务设施；商铺作为提供感受体验的场所，包括电影城、KTV、健身房等营业单位。
按照开发形式，商铺可以分为市场类商铺、社区商铺、百货商场、商务楼或写字楼商铺以及交通设施商铺等类型。其中，社区商铺是指位于社区内的商甩铺位，其表现形式主要是一至三层商业楼或住宅建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业。
社区商铺有很大的发展空间，其投资利润率甚至可达10％左右，是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，由于有稳定的社区居民客户流，未来的客户基础相对可靠，社区商铺投资风险小。此外，购得的商铺可以出租，也可以自己经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等，这样灵活的方式也是吸引人们投资的一个因素。
4．商住公寓(SOHO)
商住公寓是住宅观念的延伸，但因为融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能在居住的同时从事商业活动，所以又是写字楼。
商住公寓的买家主要是境外或外埠的驻京联络处、办事处等，由于用户的规模较小，往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务(如宽带、局域网、订票、会议、送餐等)。商住公寓因其价格或租金较低、空间分割灵活、可以解决日常居住问题、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境等特点吸引了大批成长型公司和个体投资者。
5．产权式酒店
产权式酒店由“时权酒店”(TIME SHARE)演变而来。时权酒店是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设旋在特定时间里的使用权。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
国际通用的产权式酒店大致有以下几种类型：一是时权酒店，是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅。三是投资型酒店，即作为投资行为，委托专门的酒店管理公司经营管理，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群，其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假，其三是国外分时度假消费的配套。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店(度假村)加入了分时度假交换联盟。
产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式，有望成为新的投资消费热点。得出这个结论的主要依据有如下方面：①保障充分。酒店管理商的专业经营管理，为置业投资者收入来源提供了稳定、强有力的保证；②回报高、风险小。产权式酒店投资风险相对较少，收益较为稳定；③投入少。开发商通常都会专门为置业投资者设计出小户型的酒店单元，40～50平米左右的标准单位，总价低、首付少，使大部分置业投资者都能买得起，承受得了。
房地产置业投资的分类
置业投资主要有买卖投资、租赁投资、自营投资以及混合投资四种类型。
1．房地产买卖投资
房地产买卖投资，是指投资者购买到某类投资型物业后，在几乎同一时间内低买高卖，来赚取差价获取投资收益：或者是购入物业后，等待一定时问，在价格上涨后再出售该物业获利，同时在未售出期间，还可以把购入的物业用于自己居住、自用或对外出租盈利。
2．房地产租赁投资
租赁是指置业投资者在购买到物业后，首先对该物业进行适当整饰与装修，之后以出租人的身份，以口头协议或签订合同的形式，将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人交付租金的行为。通过租赁收取租金，置业投资者获取长期租赁收入。租赁投资还有一种特殊情况，就是包租，其含义是获得物业使用权的投资者，将物业以每年或每月固定租金的形式包租下来，然后投入一定资金，根据实际需要，对物业进行适当的装修改造后对外转租，获取转租收益。
3．房地产自营投资
房地产自营投资，也就是房地产置业投资者在购入新增或存量房地产后，不是用于出售或出租，而是用于经营，如开设商店、经营各种中介服务或娱乐服务等，通过获取所经营的商品价格差，以及提供劳务服务收取服务费用的方式，回收投资并取得经营收入。对于社区商铺，这种自营性置业投资通常比较普遍。
4．房地产混合投资
混合投资，就是置业投资者购入物业后，对物业进行出售与租赁的混合经营，即先通过出租或白营获取租赁或白营收益，当房地产价格上涨到一定水平时再把物业出售出去，获取出售收益。混合型投资形式灵活，兼有长期性投资和投机性投资的优点，越来越受到广大投资者的青睐。
京公网安备 11010802022788号
