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土地信托的概念_土地信托流转_农村土地信托的机遇与风险
土地信托的概念
是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。
土地信托依信托财产的处分方式的不同，主要有租赁型信托及出售型信托两种：
（1）租赁型：受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。
（2）分售型：委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其它手续费用后，交付给委托人。
土地信托流转
1、土地为什么要流转？
土地此处指的是农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
农用地流转，实质是农用地承包经营权的流转，即拥有土地承包经营权的农户或集体经济组织将农用地承包经营权依法转让给他方的行为。
第一，农用地特别是农村耕地通过流转适度集中和规模经营，是发达国家和地区的成功经验。法国、日本、台湾等国家与地区拥有传统小农经济结构、土地分散、人地矛盾较为突出，为促进农业现代化，上述国家和地区采取多种措施将土地集中在有能力的农业生产者手中，从而提高农地使用效率，实现农业高效、稳定经营，实现了由小农经济向“农业规模经济”的转变。
第二，土地流转是解决抛荒的必然要求。我国农户承包土地普遍具有规模偏小、田块细碎、布局分散的特点。现阶段，我国已经进入工业化、城镇化快速发展的时期。这个阶段初期的重要特征，就是农村劳动力大量转移，外出务工经商成为时代潮流。伴随着转型期农村人口非农化和农村人地关系的显著变化，有地无人种、想种无地种的问题日益凸显，大量农村有生力量离土之后，带来了农村空心化、村庄空废化、耕作主体老弱化的问题。地由谁来种成为一个现实问题，导致了各地不同程度的存在耕地抛荒现象。只有通过流转，将土地集中到有能力的生产经营者手中，才能解决抛荒问题。
第三，土地流转是发展现代农业的必由之路。推进现代农业建设，顺应我国经济发展的客观趋势，符合当今世界农业发展的一般规律。现代农业的根本标志是较高的农业水利化、机械化和信息化水平，较高的土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率。而在千家万户分散的小农经营方式下，由于生产经营过于分散，不具备采用现代技术的能力和条件，增加了农业科学技术推广的难度，从而导致农业生产整个过程难以实现有效控制，特别是农业标准化生产、农产品质量安全及品牌建设等难以落实；农产品科技含量低、农业科技成果转化率低；农业产业整体素质不高，竞争力不强。只有推进土地流转，形成一定的经营规模，才能应用现代农业科学技术改造农业，配备先进的物质装备发展农业，进一步提高土地资源的配置效率，有效促进土地、资金、技术、劳动力等生产要素的合理流动和优化组合，使农业生产逐步走上规模化生产、产业化经营的路子，促进现代农业建设。
第四，长期以来，中央始终支持土地适度规模经营，一直鼓励土地流转制度创新。中央《关于一九八四年农村工作的通知》就明确提出：“鼓励土地逐步向种田能手集中。”2004年以来连续下发的七个中央一号文件，特别是十七届三中全会《决定》，都明确要进行土地制度改革，在依法自愿有偿流转的基础上发展多种形式的适度规模经营。
2、土地信托流转中如何防范各种风险？
农村土地信托流转中的风险包括诚信风险、自然灾害风险、政策性风险、信托公司经营风险等。具体包括：
第一，政策性风险。在现行土地信托流转试点中，机构设置的合法性存在争议。但土地信托流转是以土地的承包经营权为信托财产，而不是一般意义上的财产信托，与市面上传统信托公司做的不是一回事；并且目前我们在乡镇设立的是土地托管机构，是一种新型合作化，从整体看，也符合相关法律法规精神，不需要国家层面的批示。
第二，农民自身的觉悟和认识水平，成为推动的障碍。农民不懂信托财产制度的规则，不愿意将土地信托出来，漫天要价都可能发生。这就需要加强宣传引导，加强典型示范，正确做好群众的思想工作。并且，建立健全各项配套措施，积极加以引导。如：建立城乡统一的就业制度和劳动力市场机制,进一步完善农村社会救助制度,为土地流出者解除后顾之忧，减少来自农户自身的各种不确定性风险。
第三，基层干部的素质不够，徇私舞弊行为难以避免。一方面需要同步制定完善严格的管理制度和操作规范，堵塞政策漏洞，杜绝寻租机会；另一方面，加强监督，建立审计检查和群众举报的监察机制。各级发改、审计、财政、农业、经管、金融等部门加强对信托投资公司的资金使用、项目建设、信托经营情况的监管,努力降低信托风险。同时,加大执法力度,依法查处土地信托流转中出现的各种违法行为。
第四，各利益主体之间的利益难协调。土地信托流转顺利推进的关键因素在于农民、农业经营公司、政府等各方对自身利益变化的接受和认可，利益协调是工作的重点和难点，处理不当将成为阻力。这就需要规范信托公司治理，探索建立信托公司中政府人员的薪酬奖励制度，以调动他们的积极性。
第五，农业经营公司由于规模经营带来的风险。第一，要扩大农业保险覆盖范围，防范和化解自然风险。第二,建立土地信托流转风险保障基金,原则上在签订土地信托流转合同时，明确土地承租方每年年初支付当年的土地流转费用，并向土地信托流转投资公司交纳一定比例的土地流转风险保障基金。第三，建立健全诚信风险防范机制，加强对土地流转的经营项目审查和企业资质认证审查，制定严格的准入制度，对达不到要求的，禁止其承租土地。
3、为什么要搞土地信托流转？
土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。这些方式在一定程度上促进了规模经营，但也存在许多问题，主要表现在：一是政府角色“缺位”。在传统流转模式中，主要是农户和农业企业（或农业大户）两个角色在起作用，政府尽管成立了土地流转中介服务机构，但只能做些信息服务、矛盾调解的工作，没有以经济角色的定位介入流转流程之中。因此，企业对与千家万户打交道的难度、对毁约风险的担忧和农户对外来或本地农业企业投资商的不信任等因素交织在一起，导致土地流转工作进展艰难。二是流转不规范。农户自行流转的多，村组组织和靠产业引导流转的少；口头协议无序流转的多，签订了正式书面合同的少；合同条款模糊的多，约定规范明确的少，导致流转不规范、土地纠纷难调处。三是流转规模比较小。
2009年以来，益阳市围绕加快现代农业的发展，推出了农村土地信托流转的创新举措，对加速土地经营权有序流转有积极的效果。益阳农村土地信托流转的基本做法，是政府出资在乡镇设立土地托管机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地托管机构，并签订土地信托合同，农业企业或大户再从政府土地托管公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。简而言之，就是变过去农户和企业两个角色间的流转为农户、企业和政府三个角色间的流转。农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司，再由托管公司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。
土地信托流转与一般形式流转的不同之处在于：
第一，形成了更为稳定的土地流转契约关系。土地信托流转，是以土地承包经营权转移为前提，这就使信托法律关系较委托、代理等更为稳定。农民把承包经营权信托给公司后，享有信托收益权，不能收回信托财产，不再有随意退出的权力。在信托合同终止之前，任何人都没有权力来解除这个合同。土地信托不因委托人的死亡，受托人的解散、破产或者其他情形终止而终止，可以继承，具有稳定性和长期性。这就，投资者害怕或者不敢长期投入、农民不愿将土地流转出去的问题迎刃而解。因此，土地信托是一种最规范的土地流转形式。
第二，通过信托流转，土地经营权集中于政府，使政府具备较高的整合项目能力，提高了土地资源的利用效益，强化了政府对产业的主导地位，加快了现代农业发展。
第三，可以保障多方的既得利益特别是农民群众的利益。在信托机制下，地方政府可以通过专业的技术人员、严密的投资论证程序、丰富的项目管理（包含资金运作、项目咨询、项目评估、项目决策、项目后评估、投资信息、产业政策等）经验，确保农业项目的高效运作；可以通过完善的公司治理、系统的监管，确保资金的安全、规范和高效使用，真正确保各方利益。特别是站在农户的角度看，信托的本质是受人之托、代人理财，核心就是要实现委托方（农户）利益的最大化，土地信托后，信托利益受法律保护；而且由于有政府成立的信托平台，农户也不用担心承包方损害自己的利益，可以放心将承包经营权交到信托公司，获取最大化利益。
农村土地信托的机遇与风险
走在乐园村里，路两旁大多是两三层高的小楼，有的门前坐着晒太阳的老人，几个孩子在附近玩耍。年轻人大多外出务工了。原本分散的农田连成了一片，而且建起了现代化的灌溉设施和大棚，田间的道路也被修得笔直。眼前现代化农业生产基地的面貌，颠覆了人们对农村形象的记忆。
一种新形态的人地关系悄然形成
土地信托项目开展的前提是大规模成片的集体土地参与到信托项目当中，否则信托公司难以进行土地的经营开发。这在实际操作中是否会存在障碍呢?沅江市草尾镇政府有关负责人说，如果个别农户不愿意参与土地信托，而他的土地又在信托土地的中间地带，他们会考虑利用村中的预留地或机动地与这个农户进行置换，这样既使整个土地信托项目不受个别农户的影响，又尊重了每个农户的意愿，保证信托项目健康而可持续发展。
该负责人介绍说，土地信托合同到期，或者在一定情况下提前终止信托，且信托项目不再继续的，被信托的土地承包经营权将会返还给农户。至于土地上的设施，本着谁投资就归属谁的原则进行分配处理，或者折价补偿。目前这种情况在实践当中还没有出现，具体的细节根据不同项目的具体情况而定。
权属清晰才能建立秩序良好的流转市场。中共中央、国务院2013年1月印发的《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》，提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。目前农村土地的确权工作还在进行中，各地情况不一，差异较大。有些地方是确权到户，有些地方是确权到村集体，有些地方是确权不确地，即只是确定土地的面积大小而不具体到土地四至。
土地信托之优势
与沅江、绍兴、沙县等地的土地信托项目不同的是，在中信信托、北京国际信托等大型商业信托公司参与到土地信托项目中之后，农业企业的土地整理、生产开发和产品销售等多个环节都得到了更多的资源支持，尤其是在农业企业的融资方面。
土地信托为大规模现代化农业经营提供了条件，有利于农地生产力和农村生产效率的大幅提高，同时增加农民收益。一直以来，大多数农业企业都面临融资难的困境。农业企业由于规模较小、资产状况与营业状况不佳、可抵押资产较少，一直难以进行贷款融资。在这种背景之下，信托公司通过信托产品的设计帮助具有资质的农业企业进行融资，就具有重大的意义。
另一方面，参与土地信托项目的农户可以取得信托受益权凭证，作为农户拥有土地信托利益的书面凭证。目前，个别信托项目已经向农户发放了受益权凭证。
有关专家指出，目前来讲，信托受益权凭证不属于法定的质押标的，银行认不认可是个问题。信托受益权凭证正处于探讨和摸索阶段，还是要以符合国家的法规政策为前提。但是信托公司的介入确有利于规范农村土地信托流转并在农村土地信托流转中加入金融属性。引进专业信托公司参与农村土地信托流转，既创新了农村土地承包经营权流转，同时又有助于解决“三农”融资问题。
建设用地信托试水
农村耕地的信托在全国范围内已相继出现了许多试点，面积也在逐步扩大。据有关统计数据显示，全国农村土地流转信托面积已近30万亩。而集体建设用地信托项目则刚刚起步，正在探索当中，且目前仅在经营性建设用地中有所尝试。
2013年 11月12日，中共十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。同时，该《决定》还提出了更好地保障农民集体经济组织成员权利，提高农民收益，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”等措施。一系列新政策的出台，进一步为集体建设用地信托打开了探索和创新的制度空间。目前已有不少试点对于集体建设用地的流转进行探索和尝试。具体到集体建设用地信托试点地，则要视当地出台的法规政策来操作。
认清风险 谨慎前行
尽管各地已经存在不少的实践经验，但是土地信托这一新型农村土地流转模式仍然处于模式的形成和探索阶段。
在农村建设用地的信托当中牵涉到更多敏感问题。我国法律对于集体建设用地存在用途管制和其他限制。但是近年来，这一问题成为改革的热点。2014年1月19日， 国务院发布了中央一号文件——《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，文件中提出“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”。然而在现行法律法规框架中对此还没有明确的规范。当下建设用地信托的试点仅限于个别地区，在符合国家法律法规和地方特殊政策及规范的条件下进行尝试。
其次，与通常的理财信托相比，土地信托是一种信托财产较为特殊的事物管理信托对信托公司提出更高的要求。从信托法理论上说，土地信托中不存在信托公司对于农民的刚性承兑义务。出于风险防范，应该在受托人审慎投资义务的认定标准、受托人违反审慎义务的责任及受托人的免责事由等方面作出明晰约定。然而，在很多土地信托的试点，缺乏专业的信托公司参与，信托合同设计不尽完善，存在诸多纠纷隐患。有关信托法研究学者认为，农户本身对于信托制度的风险认识不足。土地承租方违约的风险一旦发生，涉及利益的农户众多，对于信托公司和政府来说都将十分棘手的问题。此外，各地的信托登记制度发展参差不齐，很多地区还没有建立成熟的信托登记模式，不利于农民利益的保障。
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